博客

汪敦敬:樓市利益有條件分配得更好

在市場去向預測,人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌,往往沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣,政府和市民大多數都沒有關心究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了甚麼不同的變化?這些不同的變化其實就等於回報和風險不同!在收穫不同的情形之下,社會上的財富分配亦不一致!   香港的樓市辣招雖然表面是追隨著中國的宏觀調控,也令香港市場金融結構更加穩健,尤其是在貸存比率,即借貸和現金流的比例上,但是香港樓市辣招仍未及得上中國特色的變陣快捷,在多年僵化下產生了副作用,並沒有更完善的財富分配的。 2019年前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借9成按揭,購買力自然集中在400萬以下,我們叫「Lump Sum效應」,即是說400萬以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的,很多人因為當時400萬以上至600萬只可借8成,600萬以上至8百多萬可借6成,因而換不到樓,不少人因此幫下一代去買細單位,於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位的板塊上。 直至去年10月林鄭特首在施政報告宣佈放寬了首置按揭,800萬或以下可借9成按揭,800萬以上至1000萬可借8成,從此樓換樓板塊可重新啟動,寂靜多年的板塊成交大增,而細單位放盤量也大增,我認為是相當健康的,整體樓價沒有因為放盤量大增而下調,因為放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右,這都是吻合的,但是同樣在新規則之下不同板塊有不同表現出現,放盤量亦集中在細單位上,但細單位業主的換樓對象,即較大單位,尤其是600萬至1,000萬這個範圍的樓盤增加量相對減少,起碼合乎市價的樓盤是減少,舊的400萬以下Lump Sum效應開始消失,購買力亦由以前聚焦點上移到800至1,000萬板塊,即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。 我們看到,屯門及天水圍區的換樓成交佔了6成以上,在某種角度來說社會是比以前公平了的,因為上車盤比以前平了,以上車來說,這是政府的其中一個德政。 800至1,000萬成為了最新的Lump Sum板塊,但也因為超過1,000萬只可以借到5成,有關板塊的業主因為難以換樓,所以放盤量自然少,如果不想這板塊不正常升幅!我建議將1,000萬以上至1,500萬的換樓按揭增加到7成,1,500萬以上至2,500萬就增加到6成,這樣有序地慢慢地增加成數,就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶,反而可以令到800萬至1,000萬的放盤量如之前細單位般大增。樓市問題並不難解決,我們現時有超過170萬個可售住宅單位,只要合適管理好的供求,我們是條件在數年內製造到供求平衡的。     撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

時尚

任立新: 備孕第1擊

種「子」先強身 護「宮」孕自成 如何能夠成功懷孕?夫婦身體健康正常,就算平日行房頻繁,肚子卻總是沒消息,為甚麼會這樣?種種問題相信困擾著不少想生兒育女的香港夫婦。中醫有云:「種子先養身」,欲有孕必先養好身體提升機能,而如何養身強身?便先從女性的「宮」殿--子宮入手。 根據家庭計劃指導會的統計,本港每 6 對夫婦,便有 一對有不孕的情況,而隨著年齡增長,女性不孕的機會率便相對增加,尤其是一些年過40的婦女,問題更加嚴重。為何香港女性不孕的情況如此普遍?康和堂首席中醫師任立新認為,跟不少夫婦婚後未有即時懷孕有關。 身體記憶影響機能 「我們幾年之前不想有BB而避孕,近年已沒有避孕了,為何還是未能成孕?」又或「我明明數年前生過BB,為何現在想生卻如此困難?」,不少夫婦求診時都會問任醫師以上問題,任醫師解釋這跟「身體記憶」有莫大的關連,「香港人普遍較遲婚,而且很少一結婚即生BB,一般都是婚後二、三年才決定生兒育女。由結婚到生育的階段都起碼有三、四年的時間,期間他們會用不同的方法避孕,例如服食避孕藥、戴子宮帽、用避孕套等等。如果『思想準備』上是不生小朋友的話,身體就會有記憶,終日記住不要BB,到想生的時候就不容易成功…..。」 任醫師接觸過不少求診個案,都是夫婦結婚生完第1胎後,因為不同原因如經濟壓力等等而暫定生育,但7、8後又因為條件改善而想生BB,於是找醫生幫忙,因為他們發現生完第1胎之後,想有第2胎時遇上不少困難,「這可能因為記憶影響了身體機能,又或因為過了數年後,男女雙方的身體也起了變化,所以出現難以受孕的情況。而這些身體記憶是需要時間去改變。」 香港女性多宮寒 除了「身體記憶」外,另一個不孕的主要原因,就是跟女性的「宮」殿--「子宮」有關。自古有「十個女人九個寒」的說法,這裹的「寒」指的是「子宮寒冷」。導致「宮寒」的原因很多, 如先天不足、後天失調等,有些女性先天體內陽氣不足、體質會比較寒。而「宮寒」並不是單純指子宮的功能較弱,當中還包含卵巢、輸卵管等器官功能低下,或是骨盆腔內血液循環不佳等等。任醫師指出,「宮寒」、「宮冷」是香港女性不孕的主要原因之一,「由於現代女性嗜生冷飲食,例如沙律、魚生、凍飲汽水。人的身體受冷會瑟縮,子宮遇寒也會收緊,若子宮經常出現『收緊』的情況,精子便難進入,形成難以受孕。所以欲有孕必先要處理宮冷的問題。」 調理需時要有耐性 中醫治療不孕以整體調理為主,除了處理宮寒問題外,還要改善女方的體質,藉此強化其身體機能來準備懷孕,任醫師補充,「要了解女方是否氣血虛弱、氣滯血瘀、或是肝氣鬱結;針對不同的體質症狀來開藥,目的是強化其身體機能,若是肝氣鬱結型會用白芍,活血化瘀則用當歸。而除了服藥之外,針灸的幫助更加大,它可以激活子宮,較食藥的療效更快更到位。」 [...]

博客

蔡向成: 美股漲跌不一 港股短期步入整固

美國失業救濟數據較預期差,不過市場正消化疫苗及耶倫就任財長的消息,加上美元跌至近3個月低位,支持石油相關股表現,美股三大指數昨晚漲跌不一。道指收報29872點,跌173點或0.58%;標普500指數收報3629點,跌5點或0.16%;納指收報12094點,升57點或0.47%。 港股方面,恒指昨日高見27040點,突破7月高位26782點,惟該水平見阻力,27000點得而復失,加上14天RSI處於72.1的超買水平,大市短期料進入調整期,支持看10天線(約26474點),阻力則為27000點關口。 現價買入中教控股 推介股份方面,本周為教育股中教控股(839)。今年環球爆發新冠肺炎疫情,能保持盈利增長的行業,在市場上並不多見,教育板塊是其一。近日多隻教育股陸續公布業績,其中可留意走勢不俗的中教控股。該股主要提供民辦高等及職業教育機構服務,近年積極透過收購或自生增長,擴充學校規模,並帶來新的增長動力。 截至8月底止,2019/20年度純利按年上升51.6%至12.07億元人民幣,主因市場對集團提供的優質高等及職業教育需求強勁,同期收入上升37%至26.78億元人民幣。若排除新收購的學校,毛利率上升1.2個百分點至58.6%,反映集團管理得宜,學校營運效率見改善。 高等教育的分部收入增加36.5%至17.44億元人民幣,主要受現有高等教育機構的在校學生人數及學費的內生增長,以及新增兩所學校所帶動。職業教育分部收入增加8.7%至7.36億元人民幣,主要受3間職業教育機構的在校學生人數及學費增加所帶動。集團成功設立國際教育分部,期內新增1間國際教育機構,去年度該分部收入為1.97億元人民幣。 集團今年8月宣布以先舊後透新方式配售1.3億股,佔擴大後已發行股本6.05%,成功集資20.02億港元。目前集團已完成收購海南學校,包括海口經濟學院和海口經濟學院聯屬藝術學校,收購價為13.56億元人民幣。海南是中國最大的經濟特區,是次收購將可補充集團現有的學校網絡,擴展其學校資產組合。 內地政策鼓勵民辦高等教育及職業教育,行業潛力龐大;加上高等教育行業的准入門檻較高,中教料可受惠其中。目前中國有逾700間民辦高等教育院校,以及數千所民辦職業學校,院校的擁有權及經營權頗為分散,出現大量潛在合併及收購機會。中教已制定併購策略,以達致其增長目標,後市值得看高一線。 [...]