你好龔成哥，想請教你一下，我正在供樓（居屋），尚欠銀行440萬，每月供款額為$21,000, 攤分25年還款，現在是第三年。我年紀是47歲，老婆為46歲。手頭上有400萬現金。在這個情況下，應否先贖樓。
待時機成熟後，再向銀行申請2按，買一層物業收租，以作養老和給兒子之用。因為我是保守派，由於現時股市不太穩定性，怕放錢在股票會有很大的波動。
另外，兒子都快要畢業，都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為$30,000, 老婆的月入為30,000,
1.應否先還100萬元/200萬元給銀行，再保存現金等時機出擊，因為這樣可以少付利息給銀行，即每月供款額可以減至$15000甚至更小。
2.應否先贖樓。待時機成熟後，再向銀行加按，買一層物業收租？
3.我們不想冒太大的風險，同樣知道樓市下降但不可能撈底，所以打算只要在租金上補貼一點，應該付擔得到，就會買，待數十年後升值，這個想法正確嗎？
4.巴菲特說過，30年樓宇按揭這條公式是個藝術，那麼我想請問，我們應該 做9成按揭，攤分30年還嗎，其餘的錢用來贖現在這層樓(尚欠440萬，那會是最好的方法嗎？)
簡單地總結一下，即是我們還剩下440萬供款，同時手頭上持有400萬現金，那麼你要是我，想多買一層樓收租的話會點做？因為小許數字的轉變影響甚大，例如做多小成按揭，攤分多小年還款等等。
個案重點：
– 擁$400萬現金
– 正供居屋
– 47歲
重點目標：
– 應該還錢給銀行
– 如何平衡風險及有效運用資金
龔成老師分析：
首先，當你做第二層樓的按揭時，如果同自己名做按揭，第二層樓最多只可5成，當然，如何你用另一人名，那就另一回事。
所以我地可以用「先9後5」，而不能用「先5後9」的按揭策略，在這前提下，你留有較多現金在手，是較好的策略。
1）與其還錢比銀行，不同開個按揭高息戶，就算你這刻銀行開唔到，若你過左罰息期可轉按後，都可以順手開。你將現金存於這高息戶，得到的利息就等同於按揭要比的利息，因此有對沖的作用。
所以，與其還錢，不如將錢存於高息戶，同樣可節省利息，但你運用資金方面就會靈活左。
2）留有現金$400萬，然後等適當時機用這筆錢做首期買第2層，策略上會更好。
3）可以的。現時香港樓處略貴水平，中短期可能會向下，但長期由於供應仍不足，所以樓價長期仍向上。因此，你在適當時機買多間是可以的。
大致策略如下，你現時留有現金，可以等適當時機（不用心急），入市，買入物業後放租，令到租金能大於供款，令該物業能「自行運作」，等日後有需要才絡兒子用。
4）在低息環境下，高按揭成數是較好的，因為你留有較多現金在手，然後將這些現金投資，只要投資的回報率大過按揭息率，就值得到。
相反，若處高息還境，留有現金的投資回報率，若無法高過按揭利率，那就應該盡快還錢。至於年期，亦是同樣道理，當低息環境，借貸的成本平，我地應該有效借取資金，用於更有效的財富增值。
撰文：龔成 (www.facebook.com/80shing)