受到疫情及經濟疲弱打擊，去年工商舖市場表現沉寂，價量齊跌，整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣)，創下1996年有紀錄以來新低，工商舖三個板塊租售價齊跌，當中核心區舖表現最差。不過，隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退，加上政府去年底落實非住宅物業撤辣，未來又有多個新盤項目推售，預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平，按年增三成，當中又以舖位的前景看高一線。
去年工商舖成交創紀錄新低
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，受到疫情及經濟疲弱打擊，工商舗2020年價量齊跌，根據本行資料研究部數據顯示，連同逾億元公司轉讓成交在內，整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗，按年再跌18%，創下1996年有紀錄以來歷史新低，成交額僅807.5億元，按年跌逾21%，工商舖租售價更全面報跌，其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。
他認為，2021年工商舖表現有望好轉，因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退，相信市場的最壞時刻已過。另一方面，受惠去年的低基數效應，加上政府落實撤辣，而未來亦有多個工商舖新盤可望應市，預計整體成交量可望反彈，全年預計約5,050宗，按年升約30%，當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期，今年中資買家的比率會有所增加，外資則會減退。
新盤帶動 工廈交投料升25%
美聯工商董事陳偉志表示，2020年雖然有工廈新盤帶動，惟疫情持續近一年，全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗，創自1996年有紀錄以來新低，售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年，受活化工廈2.0及新盤帶動，再加上撤辣及低基數效應，工廈成交量預計會較去年上升25%，租售價料升5%以內。
陳偉志續指，去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃，方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本，增加重建工廈誘因，或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定，若全球疫情受控，陸路及海路航運逐漸恢復，將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存，再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行，預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。
他又指，短線而言，荃灣工廈值得留意，主要是該區是傳統工業區，而且價格低水，加上今年將有工廈新盤推出，相信該區或會成為焦點。長線而言，黃竹坑也具發展潛力，主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃，加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後，黃竹坑也逐漸轉型為商業區，交通及民生配套漸趨完善，相信會為該區工廈租售價帶來支持。
核心區商廈供應罕 料跑贏非核心區
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，2020年受到疫情打擊，商廈價量齊跌，其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%，中環甲廈售價更大跌22.3%，至於商廈全年僅錄655宗買賣，創下1996年有紀錄以來新低。另外，由於疫情嚴峻，寫字樓空置率急升，至去年底為止，中環甲廈空置率高見8.0%，東九龍更錄得14.4%，雖然較11月高位回落，但仍然高於08-09年金融海嘯水平。
翁鴻祥預期，今年市況走向仍需視乎疫情發展，但預計今年有望恢復通關，屆時「北水」將會重投寫字樓市場，意味著整體售價有望喘定。他認為，核心區商廈由於供應較少，加上去年跌幅顯著(例如金鐘)，因此反彈力度也會較大。至於非核心區，由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成，大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租，將對租金構成壓力，預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年，他預計非核心區租售價跌5%，核心區租金持平，售價則升5%。
他補充，隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後，將推動中資公司來港拓業務，預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加，惟部分外資或會因經濟不明朗，以及《港區國安法》立法後而撤離，相信外資客會減少入市。
谷底反彈 核心舖租售價料升10%-15%
美聯旺舖董事盧展豪指出，2020年舖位買賣成交宗數僅錄1,077宗，同樣創自1996年以來的歷史新低。市場上也出現不少減價、減租及蝕讓個案，商舖租售價大跌，其中核心區街舖售價按年大跌26.1%。四核心區街舖空置率於去年第三季錄12.6%，再創歷史新高。
盧展豪續指，由於低基數效應、撤辣及預期商舖市場已經見底，2021年舖位成交量預料較去年升40至50%，而政府將於今年公布及買入第一批用作社福設施的中標物業，涉資近90億港元，相信或會令成交金額大幅上升。然而，由於本港零售前景仍然不明朗，預計核心區商舖租售價雖然會較現時反彈，但不會大升，預計今年升10%至15%。去年民生區商舖的租售價跌幅較核心區少，所以預計今年升幅將較核心區低，預料今年升8%至10%。
盧展豪又指，疫情下商舖業主更願意減租及接受短租，舖位市場將出現更多「期間限定店」及短租個案，並主要集中於核心區。近期不少核心區街舖業主都採用靈活、具創意的租務條款，以迎合租客的需要，例如租金方面或採用以下方式收取：1) 底租+營業額分成、2) 純以營業額分成、3) 以人流量變化，作租金減免的依據、4) 不收分文，把商舖「借」予友好商戶一段時間及5) 提供免費裝修、長免租期，他預期在舖市復甦前，估計將會有更多業主推出類似彈性租務條款吸客。
表一：2021年全年工商舖租售價預測
| 工廈 | 商廈 | 舖位 | |
| 售價 | 升5%以內 | 核心區：升5% 非核心區：跌5% |
核心區：升10%-15% 民生區：升8%-10% |
| 租金 | 升5%以內 | 核心區：持平 非核心區：跌5% |
核心區：升10%-15% 民生區：升8%-10% |
| 成交量 | 2,600宗(升25%) | 850宗 (升30%) | 1,600宗 (升40%-50%) |