2020年住宅樓市回顧
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，回顧2020年香港樓市，受到新型冠狀病毒疫情打擊，加上本港內部政局勢不穩，中美貿易紛爭未解決，拖累本港經濟下滑，樓市難獨善其身，惟綜觀市場眾多投資產品，住宅物業於過去一年可算是最穩健的一項，2020年住宅成交量跟去年相若，二手樓價僅較去年微跌0.2%。
2020年成交量總結
一手私樓方面，本港疫情反覆，年內政府多次收緊防疫措施，發展商推盤步伐被逼減慢，售樓進度大落後，導致一手交投減少。據中原地產研究部資料，預測2020年全年一手私人住宅買賣登記錄約14,900宗，較去年的20,685宗少28%，創2013年9,753宗後的七年新低。金額方面，2020年一手成交登記金額估計錄約1,720億元，按年減少24%，創2015年後五年新低。
二手方面，今年二手私樓成交量及金額雙雙回升。剛性需求持續高企，疫情下新盤市場出現空窗期，令累積的強勁購買⼒匯聚二手市場，二手成交平穩暢旺。預測2020年全年二手私人住宅買賣登記錄約41,400宗及3,560億元，分別較去年增加15%及13%，金額將創歷史第三高，僅低於1997年的5,280.1億元及2010年的4,179.4億元，宗數將創2014年後六年新高。預料全年住宅成交登記宗數達56,000宗，與去年的56,578宗相若。
樓價
2019年施政報告宣布放寬住宅按揭成數樓價上限，成功帶動中小型單位二手交投重拾動力。2020年初農曆新年前樓市交投暢旺，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL於175點水平成功止跌回升。農曆新年起，受到疫情擴大的衝擊，樓市氣氛急轉直下，CCL急速下跌至174點今年低位。直至第2季疫情緩和，樓價見底回升，樓市展開新一輪升浪。7月爆發疫情第三波，樓價再受打擊，由181點今年高位反覆回落。11月下旬第四波疫情爆發，新盤熱賣，帶動二手交投，剛需高企，好淡因素爭持，樓價表現反覆，波幅忽大忽小。上周最新一期CCL創9周新高，升幅為56周最大。疫情持續一整年，CCL全年微跌0.2%，僅錄得輕微跌幅。
去年施政報告放寬按揭保險成數效力逐漸浮現，首置人士購買能力提升，刺激十大傳統屋苑成交十分暢旺。據中原地產研究部資料，2020年首十一個月，十大屋苑共錄得3250宗二手買賣合約登記，金額錄272.47億元，分別較2019年全年升17%及19%，金額創2010年後十年新高，宗數創2014年後六年新高。若按面積分佈統計，2020年ABC類單位成交量及樓價均疫市上升，而DE類單位成交量及樓價則同告下跌。可見中小型單位於放寬按保效應下受到激活，交投表現佳。但豪宅物業並未受惠，表現遜色。中原城市領先指數CCL中小型單位指數較去年錄得0.09%跌幅，而大型單位樓價按年跌幅為1.89%，再一次證明於高成數按揭支撐下，過去一年中小型物業樓價獲得支持。
2021年樓市利好因素
各國量寬救市 市場資金充裕
全球各國為對抗新冠肺炎疫情，再度推行量寬措施挽救經濟，市場貨幣供應量增加，令市民急找尋實物資產對沖貨幣貶值，黃金便曾於今年8月突破2000美元一盎司的歷史高位。中國人多喜歡購買「磚頭」作為實物投資工具，而根據金管局資料，今年10月香港認可機構港元及外幣存款已達15.7萬億港元，充裕的存款儲備為過去一年樓市奠下了穩健基礎。過去一年香港物業市場成交宗數不跌反升，正好反映了香港市民選擇了以物業投資對抗貨幣貶值的工具。
低息持續
過去一年，各國除以量寬救市外，亦紛紛減息刺激投資。根據中原按揭資料顯示，今年H按息率持續回落，H按實際息率由年初的2.5厘，回落至上周的1.55厘，按揭息口持續於十年低位徘徊。美國聯儲局更表明維持現利率不變至2023年。按揭利率為置業人士考慮關鍵，長時間低按揭利率有助減輕置業負擔，增加置業需求。
私樓持續供不應求
土地不足一向是香港深層次矛盾，去年港府更將公私營房屋比例由6:4，降低至7:3，令原本已供不應求的私樓供應，更形短缺。政府覓地困難，大型土地供應匱乏，明日大嶼等長遠土地供應規劃更是動軏十年以後的供應，短期內每年私樓供應亦難以達標，詳見中原測量師行分析。
疫情下 物業起避疫作用
於新冠肺炎疫情下，限聚令措施，迫使市民多了留家避疫，物業除了上述提及，對抗貨幣貶值作用之外，今年更多了「避疫」這功能。於疫情下，令市民意識到居住空間的重要，於資金許可情況下，不少市民選擇「換大」「換新」，增加了物業的需求。
疫苗成熟 經濟復甦
各國積極研發疫苗，技術越見成熟，歐美國家已開始讓國民接種疫苗，港府亦於上周公布成功採購疫苗，並希望第一批疫苗最快於明年首季供市民接種。如果疫苗成功，全球經濟復甦，相信資金會持續湧進實物如物業市場。
樓市穩憂
經濟下行 失業率上升
2020年於新冠肺炎影響下，百業皆受影響，經濟下行的經濟數據，相信於2021年初才會逐步顯現。陳永傑預期，失業率上升，對租賃市場影響較大。如前文所述，現時香港物業市場主要靠香港人儲蓄支撐，失業率或令租賃市場需求減少，租金下跌影響投資回報，對投資性物業帶來輕微影響，但對整體樓市影響不大。惟失業率上升，經濟下行等因素影響租賃市場，料2021年租金續受壓，全年跌5%。
2021年香港住宅市場預測
隨著疫苗供應明朗化，陳永傑相信疫情最壞時刻將隨2020年過去。於眾多投資產品中，物業市場價格於2020年全年僅微跌0.2%，算是最穩健的一種。預測2021年首季，香港開始疫苗接種，通關有望，料首季香港住宅樓價可望上升2-3%。全年經濟復甦，於今年跌幅較大的豪宅物業，於2021年通關後，內地投資者重臨，加上拜登上任美國總統，中美爭拗激烈度有望減輕，有利香港物業投資市場，豪宅市場看高一線，料2021年豪宅物業樓價可上升8-10%，整樓住宅樓價於2021年可望錄逾7%的升幅，再度突破歷史新高。預計明年通關，投資者重臨，豪宅明年看高一線升8至10%，中小型升5至6%，住宅明年整體升7%，突破CCL190.48的歷史高位。
成交量方面，2021年隨著疫情受控，料過去一年積存的一手供應將迅速推出市場，料明年一手將再次主導市場，陳永傑預測2021年一手成交可達20,000宗，二手受惠於投資者重臨及一手供應比例降低，料2021年二手宗數可達42000宗，創7年新高，全年一二手成交宗數約62000宗，較2020年多13%，創9年新高。
建議
降低按揭壓力測試
現時按揭申請，需於現時按揭利率上加三厘，以測試申請人當面對加息周期時的還款能力。惟現時各國均以減息或不加息來振興經濟，上加3厘的壓力測試似乎與市場脫節，但明白政府有需要做好風險管理，或可考慮將3厘減至1.5厘，以助市民更容易上車，解決社會矛盾。
將高成數按揭門檻擴大至1500萬元以下物業
2019年的施政報告，放寬了1000萬元以下物業可承造8成按揭，成功激活了中價物業的換樓鏈。建議政府可考慮進一步放寬高成數按揭至1500萬元物業，以促進換樓活動，增加二手物業流通，紓緩物業市場的供不應求。
適當考慮增加私樓供應比例
面對疫情，港府於2020年多次推出抗疫基金以協助社會各階層，導致政府財赤增加至3000億元。土地收入一向是政府主要收入來源，如果可適當地增加公私營房屋比例，一方面可增加私人住宅供應，另一方面可直接增加政府收入，以紓緩嚴重財赤。
中原地產料於2021年增加300至500名前線代理，新分行主要集中新入伙屋苑，2021年料增設30間分行。