2020年將盡，今年香港的經濟深受疫情影響，樓市亦難獨善其身，持續反覆波動。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，全年樓價難脫「窄幅上落」局面，惟至今樓價仍展現極強的「免疫力」，本年迄今僅跌約0.3%，表現較08年「金融海嘯」時平穩，交投則自2013年「一手銷售條例」推出以來，首度呈現「一手跌、二手升」的局面，反映疫情對新盤的銷售影響較二手為大。展望來年，隨著疫情影響減退，加上特區政府即將安排市民接種疫苗，估計疫後的本港樓市有機會迎來復甦，當中新盤銷售量或重上1.8萬伙的水平，金額更有機會創「一手銷售條例」以來新高；二手則再度「量額齊升」，宗數有機會達至5萬宗，創9年新高，金額或創11年新高。
樓價免疫力強 全年窄幅波動 一手例後首見「一手跌、二手升」
布少明表示，雖然今年本地樓市飽受疫情衝擊，但是港樓的基本利好因素不變，有足夠的「免疫力」抗衡利淡因素的衝擊，「美聯樓價指數」至今僅微跌約0.3%，年內最高亦不過跌約3.1%，亦曾反彈逾4%，樓價整體表現較08年「金融海嘯」大跌約12%更為平穩。綜觀港樓價不跌的原因，除了本地私宅「供應少、需求大」的基本因素外，年中各國為振興經濟而持續「放水」救市，導致環球資產價格水漲船高，亦是樓市能抗衝疫情的重要「疫苗」。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，成交方面，新盤銷售一度因疫情及限聚令而暫停，受到影響自然較深。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料，今年登場的全新盤及單位總數明顯減少，由去年的18,316伙，跌至截至12月13日止的13,146伙，較去年全年跌逾28%；全新盤推出的數目減少，導致銷售「量額齊跌」，估計今年新盤銷售量錄約1.45萬伙，按年跌約22%：全年銷售金額估計錄約1,620億元，按年亦跌近2成。
相較之下，二手表現較為優勝，出現「量額齊升」的情況，美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，料全年二手住宅註冊量可達約4.7萬宗，按年約13.9%；金額有機會達3,770億元，創10年新高之外，按年亦升約14.1%。這種「一手跌、二手升」的情況，是為2013年推出「一手銷售條例」後首度出現，反映新盤受到疫情的影響較二手為大。
受惠放寬按保 逾600萬至1,000萬元二手註冊量 成「疫」市奇葩
劉嘉輝續稱，二手表現相對突出的原因之一，是受惠於去年《施政報告》中的放寬按揭措施，中小型單位的交投表現尤為亮眼。美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年截至12月13日止，逾600萬至1,000萬元二手交投量較去年全年大升42.7%，跑贏大市之餘，亦遠勝其他類型單位。當中，以逾2,000萬元二手交投量的跌幅最大，較去年全年跌約15.7%；其次是600萬元或以下的下跌8.9%，至於逾1,000萬元至2,000萬元的單位交投量，亦較去年全年跌約1.9%，盡皆「跑輸大市」。
劉嘉輝又指出，受封關影響，今年逾5,000萬元住宅交投未及去年，今年截至12月13日止，逾5,000萬元新盤銷售量錄約239伙，按年大跌逾3成；期內二手住宅註冊量錄約230宗，按年亦跌約9.8%。值得留意的是，逾5,000萬元二手住宅的交投表現於下半年已見回升，註冊量由上半年的錄約90宗，上升至140宗，升幅達到55.6%。
來年新盤潛在供應近3.3萬伙 料一手交投有望反彈
布少明展望2021年樓市時指出，估計全年有機會登場的全新盤單位總數接近33,000伙，以元朗及天水圍的7,570伙居首，其次是將軍澳及西貢的4,296伙，啟德及觀塘的4,251伙則佔全港第三。整體而言，連同其他地區合計，今年全港潛在新盤供應多達32,730伙。當然，項目於年底前推出與否，最終要視乎發展商銷售策略，至於待批預售項目更要視乎獲批的進度。
雖然潛在新盤供應超過3萬伙，但根據過往經驗，每年實際登場的單位明顯為少。再者，《施政報告》於房策上主要集中公營房屋，至於私人住宅則以長遠供應為主。相信中短期供應未有大幅增加下，估計明年實際會推出的單位約1.8萬伙至2萬伙左右。
與此同時，目前市場仍有不少貨尾。據美聯物業地產數據及研究中心資料顯示，11月累積貨尾量錄約12,288個單位，較12月份約11,934伙回升約3%，連跌4個月後回升，並重上逾1.2萬伙水平，與去年底約12,862伙僅少約4.5%。相信發展商積極推售全新盤的同時，亦會積極銷售貨尾。若以港、九及新界3區劃分，港島區(包括愉景灣)貨尾最少，11月錄約1,443伙，佔約11.7%；九龍區(包括將軍澳及西貢)11月份貨尾單位錄約5,243個，佔約42.7%；而累積貨尾最多的新界區，11月份錄約5,602伙，佔約45.6%。
布少明認為，若發展商推盤步伐真的加快，相信新盤銷售可反彈，預期明年全年新盤銷售量可反彈至1.8萬伙，按年上升約24%；至於新盤銷售金額料升至2,420億元，按年升幅亦約49%，屆時將創出《一手銷售條例》後新高。
二手方面，估計明年有望延續「量額齊升」的局面，註冊量將達到5萬宗，按年增逾6%，創自2013年以來的9年新高；註冊金額則有望達到4,200億元，按年升逾11%，並創11年新高。
布少明強調，雖然疫情的走向仍是未知之數，但是基於本港剛需強、息口低、資金多及供應少等利好因素未變，加上業主已漸消化疫情的影響，相信整體樓市會漸趨回穩，明年樓價有望穩中向好。
再籲減辣助資金流轉 應全面取消壓測迎「零息時代」
此外，基於去年《施政報告》減辣帶來的效果立竿見影，布少明再次促請政府制定進一步「減辣」時間表，放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元物業，可承造七成按揭，令現時集中在 1,000萬元或以下的購買力，分散至其他價位的物業。事實上，本港經濟前景陰晴不定，市民更需要資金周轉的靈活性，「減辣」可助市民按個人需要套現應急，又可應付不同突發情況及不時之需。目前1,000萬元以上的中價樓，只可借5成按揭，令部分缺乏首期但具財政實力的買家，未能成功置業，亦令換樓鏈出現「斷層」，故呼籲政府放寬1,000萬元以上物業按揭比例至7成或以上，以激活樓市交投及增加盤源供應，應對市場需求，同時有助加速疫後經濟復甦。
疫情下很多市民需現金周轉，但額外印花稅(SSD)令這些業主附上高昂的稅才能賣物業套現，因此布少明又建議取消SSD，又或考慮回復至「加強版」前水平，助經濟有困難的人士，出售物業套現。此外，布少明更建議將降低新住宅印花稅15%回復至雙倍印花稅DSD稅率，若擔心投資者大量入市，可考慮購入第3個或以上單位維持15%印花稅。
與此同時，隨著「零息時代」的降臨，低息環境很大機會於未來一段時間持續，令到部份辣招，尤其是銀行「壓測」變得名存實亡，存在價值成疑，故建議政府從善如流，立即取消所有壓測機制，為樓市疫後「軟著陸」創造更有利條件，襄助有需要的市民上車。