仲量聯行昨日 (10日) 公佈樓市回顧及展望報告，指出新冠疫情令香港各類商用物業租賃及投資市場於2020年均見顯著價格調整。儘管疫症陰霾及地緣政治緊張局勢將繼續籠罩地產市場的復甦之路，2021年物業價格的調整幅度將會緩和。仲量聯行預期今年價格錄得最大跌幅的商舖市場，將於2021年成為唯一一個錄得價格升幅的物業市場。

報告要點：

• 中環甲級寫字樓租金跌至自2015年以來的新低

• 整體寫字樓負吸納量達到市場有紀錄以來最高

• 整體甲級寫字樓租金於2021年將下跌5至10%

• 街舖租金已重返2003年第四季的水平

• 核心街舖及優質購物中心租金於2021年反彈0-5%

• 疫情將永久改變購物模式，加上疫情打擊及香港與中國內地的奢侈品價格差距收窄，訪港旅客群將出現結構性改變

• 中小型住宅資本價格於2020年僅微降1%，豪宅價格下跌2%

• 仲量聯行認為政府應放寬樓價逾千萬港元的按揭成數，有助重啟換樓鏈並增加二手市場的供應

• 成交價逾2,000萬港元的商用物業交易總額跌至環球金融危機後新低

• 核心街舖資本價格可望於2021年反彈5至10%；甲級寫字樓及分層工廈的資本價格將分別進一步回落10-15%及5-10%

寫字樓市場

受到經濟衰退、地緣政治緊張局勢及疫症衝擊，2020年香港寫字樓市場充滿挑戰。今年寫字樓租賃需求持續疲弱，負吸納量達到250萬平方呎，為市場有紀錄以來最高。中環新租賃成交樓面較去年減少39%。

整體寫字樓市場空置率升至8.8%，為2004年以來最高；招頂租的樓面達到160萬平方呎，也是2001年以來最高。

由於租客普遍物色可節省租賃開支的寫字樓，傳統商業區錄得的租金跌幅較新興商業區大。中環甲級寫字樓租金自年初至今已累積下跌22.7%至平均每平方呎93.8港元，跌幅為各區最高，並已累積由去年第二季的高峰回落28%，跌至自2015年以來的新低。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示：「儘管短期的租賃需求仍會較疲弱，但租戶已適應與疫症共存並已開始作出租賃決策，預期2021年的寫字樓租賃交投將會趨增。明年寫字樓空置率將會繼續上升，但升幅會放緩；租金跌幅也會較2020年緩和。我們預期主要商業區甲級寫字樓租金於2021年將下跌5至10%，但尖沙咀礙於商廈樓齡較高，難以與新興商業區競爭，租金將下調10至15%。」

他補充：「事實上，租金回落反而有助增加香港的競爭力，令香港成為更吸引的營商地點。中資企業於香港進行第二上市及大灣區開展『跨境理財通』，將吸引更多內地金融機構及相關行業於香港開設辦公室，有助支持中期的寫字樓租賃需求。」

商舖市場

新型冠狀病毒疫情令香港零售市場步入寒冬。今年首十個月的訪港旅客人次按年減少92.2%。今年零售市場僅生活必需品類別銷售錄得增長，其他由旅客主導的行業包括珠寶鐘錶、電子產品及藥妝則顯著下跌，年初至今跌幅介乎20.7%至57.3%。

商舖空置率上升對核心區街舖及優質購物中心的租金構成下調壓力。核心區街舖租金年初迄今已下跌36.8%，優質購物中心租金則回落31.6%。

若能與業主就租金達成協議，針對本地消費者的餐飲業營運商及主力大眾化市場的零售商仍有意擴充。然而，旅客市場主導的零售商將繼續整合位於核心購物區的商舖以節省開支。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示：「疫情無可避免地將永久改變我們的購物模式，加上疫情打擊及香港與中國內地的奢侈品價格差距逐步收窄，將導致訪港旅客群出現結構性改變。短期而言，零售市場將倚重本地消費需求，中期則有望受惠於大灣區一小時生活圈概念帶來的潛在購物需求。然而，地產商為應變必須要在旗下商場增加體驗式元素，增加人流及延長顧客逗留的時間；未來商戶組合將會增加針對本地消費及獨特室內娛樂的元素。」

他補充：「街舖租金已重返2003年第四季的水平。然而，我們預期在本地需求趨穩定的情況下，商舖租賃市場將於2021年見底，最壞的情況將會過去。鑑於零售業銷售額已有見底跡象，預計在經濟輕微復甦及推出部分旅遊氣泡的帶動下，街舖及商場租金於2021年將反彈0-5%。」

住宅市場

全球為應對疫情推出量化寬鬆政策，減輕了住宅市場面對經濟放緩造成的下調壓力。加上市場累積的強勁購買力及住宅新供應低企，中小型住宅資本價格於2020年僅下跌1%；相反，投資氣氛疲弱下，豪宅價格下跌8.2%。

此趨勢亦出現於土地市場。中海於月初投得的啟德4E區1號地皮，每平方呎樓面地價為13,009港元，較市場預期上限高4%，並與去年售出的鄰近地皮地價相若。相反，上月售出的南區壽臣山道35號豪宅地皮的樓面地價較兩年前售出毗鄰的壽臣山道37號地皮低37%，反映發展商因投資氣氛欠佳對發展豪宅物業較審慎。

仲量聯行香港主席主管曾煥平表示：「低息環境將繼續支持明年的住屋需求，然而，交投仍主要視乎整體經濟及失業率趨勢，我們預期失業率將於『保就業』計劃結束後上升。縱使香港與中國內地重新通關後，交投將會略為回升，但經濟不明朗下，住宅成交量仍會遠低於歷史水平。」

事實上，住宅市場的調節機能已被冷卻樓市措施扭曲，令住宅需求尤其換樓客，集中在能提供較寬鬆財務安排的新盤市場。發展商也集中興建細單位以確保單位售價較易負擔，以符合較高的按揭成數。仲量聯行認為政府應理順換樓階梯，放寬樓價逾1,000萬港元的按揭成數，重啟換樓鏈，並增加二手市場的供應。

他預期中小型住宅資本價格將於2021年下跌0-5%，豪宅資本價格則會下調5-10%；豪宅租金繼今年下跌13.3%後，明年將進一步回落5-10%。

投資市場

成交價逾2,000萬港元的商用物業交易總額於2020年按年下跌27%至542億港元，為環球金融危機後最低。不過，物業價格顯著回落後，買賣交投於今年下半年輕微回升。

當中佔有44%的投資涉及商舖物業，取代寫字樓成為投資市場最活躍的物業類別。投資者繼續對可以提供穩定回報的非核心購物區商舖最感興趣。價格逾2,000萬港元的交投由細額成交主導，售價於5,000萬港元以下的商舖交投較過去數年增加。

經濟衰退下，甲級寫字樓受到租賃需求疲弱及空置率上升拖累，整體資本價格於2020年下跌20.5%，街舖價格則下滑32.8%。寫字樓價格回落，也導致投資者對參與活化工廈計劃以重建工廈的意欲降低，分層工廈價格因而回落7.5%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「政府撤銷非住宅物業的雙倍印花稅，有望對物業投資市場引入動力，尤其細額的分層物業。然而，此舉對全幢物業成交影響有限，由於此類物業多透過公司轉讓形式出售。」

他總結：「展望2021年，部分投資者會早著先機，投資有望最快見底回升的商舖市場，核心街舖資本價格可望於2021年反彈5至10%。相反，甲級寫字樓及分層工廈的資本價格將分別進一步回落10-15%及5-10%。」