戴德梁行昨日 (9日) 發表2020年香港物業市場回顧及展望2021年的市況，指出今年是香港物業市場在過去數十年最具挑戰性的一年，作為本港重要經濟支柱之一，物業市場在多方面遭受沉重打擊。儘管前景仍不容樂觀，但假如各行業採用嶄新及靈活的策略為未來鋪路，則有望於2021年第二或第三季度迎來早期復甦跡象。

• 住宅價格全年維持10%跌幅，預計明年第二季住宅市場開始回穩

• 投資市場全年累計整體交投量及金額跌至十年新低，非住宅物業交投量有望在明年回升至2019年水平

• 寫字樓市場需求疲弱，整體吸納量由年初至今累達負2百萬平方呎，乃歷年來最差

• 即使商舖租賃市場第四季跌勢稍緩，受疫情打擊，直至2021年上半年市場仍然受壓；唯美食市集料成餐飲新趨勢

由左至右：戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰、戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄、戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威、戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝

 

住宅市場：

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示：「由於市場已累積一定購買力及發展商提供按揭優惠，一手市場於第四季保持強勁表現，唯二手和豪宅市道在疫情拖累以及經濟陰霾下，氣氛仍舊不明朗。鑒於經濟走勢疲軟，我們預測住宅市場將於今年餘下時間，以及明年首季繼續受壓，並視乎疫情的發展以及疫苗推出的時間，相信最快能於明年第二季轉趨穩定。」

全年成交量錄得十年來第二低，預計截止年底僅有73,253宗。成交量急挫原因在於非住宅市場交投大幅下滑，非住宅成交數字為近十年來新低，甚至比沙士時期更低。受第四波疫情打擊，第四季住宅物業臨時買賣合約數字比上季跌3%，而在租金方面，大型屋苑租金持續受壓，沙田第一城及太古城單位價格較去年同期分別下跌5.4%以及12.6%。

豪宅市場受疫情拖累，內地買家無法到港等不利因素影響，市況相對嚴峻。貝沙灣（第二期）價格較去年同期下跌10.8%，而君臨天下跌勢更為顯著，較去年同期挫近25%。

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投資市場：

第四季物業投資市場氣氛持續低迷，累積全年交投創近十年來新低。由今年1月至今，市場僅錄得169宗1億元以上的大額交易。本年各類型物業成交量大減，其中商用物業交投量進一步萎縮，全年僅有60宗1億元以上的大額交易，低於2019年89宗。

戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄表示：「2020年商業物業投資市場受挫，全年交投量從2018年高位下跌超過7成。不過，在政府放寬非住宅物業的按揭成數和取消雙倍印花稅等利好因素帶動下，將成市場短期推動力，並特別利好小額交易。預計物業投資市場跌勢於明年見底，非住宅物業交投量將於明年回升並反彈至2019年的水平。」

第四季物業投資金額維持與上季同樣水平，相比起其他類型的物業成交，豪宅投資仍然較受投資者歡迎，佔整體交投量的一半。第四季度商業物業交易金額則增長一倍，主要因香港東太古城中心第1座以98.5億港元賣出。

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寫字樓租賃市場：

本港寫字樓市場跌勢持續，甲級寫字樓租金連續七季下跌。全港甲級寫字樓整體平均租金按季下滑5.5%，由年初至今的11個月累跌18.7%，回到2015年第二季的水平。由於需求仍然疲弱，各區租金皆呈下行趨勢，其中中區跌幅最大，由年初至今已下跌21.3%，預計明年租金仍然受壓。

寫字樓市場需求持續偏軟，本港甲級寫字樓吸納量由年初至今累達負2百萬平方呎，表現為有紀錄以來最差,令整體甲級寫字樓待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以來的最高水平。除港島東錄得8.8%以外，其他所有分區的待租率均攀升至雙位數。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝稱：「受疫情打擊，企業度過了艱難的2020年，但預計明年負面環境持續，明年甲級寫字樓租金有可能進一步下調達16%，而寫字樓待租率則將攀升至約14%。由於明年寫字樓需求依然疲弱，淨吸納量預計將介乎負65萬至負70萬平方呎之間。儘管來年的新供應量有限，但將於2022年落成的9個新項目合共提供約420萬平方呎的新供應，或會令租金進一步受壓。假如新冠肺炎疫苗能在2021年中面世，估計期後市場將會轉趨正面。」

戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰指出：「由於需求疲弱，待租率持續攀升，寫字樓租金將繼續下行趨勢。部分在2022年及2023年租約期滿的大租戶，留意到2022年即將新增420萬平方呎甲級寫字樓供應，將尋求更大的議價空間。另外為了降低成本，預期更多企業將計劃遷離核心區。核心區寫字樓業主因而面臨越趨激烈的競爭，為挽留現有的租戶並填補空置單位，相信他們會為租戶提供更優惠的租約條款。與此同時，為保持靈活性及盡量減少前期的裝修支出，預期小型租戶租用服務式辦公室的趨勢有所增加。另外，隨着更多寫字樓大業主加入市場，服務式辦公室市場將隨着競爭加劇而產生一些變化。」

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商舖租賃市場：

零售市場繼續受到疫情及第四波的沉重打擊，首10個月零售銷售額較去年同期下降27%，其中主要受珠寶和手錶（下跌57.3%）以及藥物和化妝品（下跌51.8%）所拖累。來到10月份，大多數行業的零售表現仍然疲軟。疫情期間，由於缺乏旅客消費帶動，零售銷售只能依賴本地消費者支持，但由於政府近日再度收緊社交距離限制，市民減少外出，令生活必需品等民生需求反而表現強勁，其中超市的銷售額去年同期增長10.3%。各主要零售區份的空置率仍然高企，銅鑼灣空置率略為下降，而受個別短期租務幫助，預計未來幾個月空置率將稍微回落。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出：「受到新型冠狀病毒疫情的嚴重打擊，零售市場今年歷盡挑戰。我們希望疫苗接種生效後，本港零售及旅遊業會逐漸重回正軌，來年下旬的零售商舖租金將趨回穩。除此之外，我們亦留意到時下不少『美食市集』為租戶提供彈性的營運配套以及創新的管理模式，將崛起成為最新的餐飲趨勢。」