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【樓巿蔣門人】疫情再爆發,買樓要小心按揭收緊,如何成功通過壓力測試上會?


新冠肺炎疫情反覆, 近日又再度大爆發。筆者發現,在現時疫情的影響下,很多朋友都十分關心樓價的發展。

事實上,樓價當然重要,但大家絶對不能忽視在疫情影響之下,即使找到了心儀的樓盤,但卻做不到按揭,便會更麻煩了。

疫情反覆,引致銀行提高按揭門檻

在疫情反覆的大前提下,銀行很有機會會收緊按揭政策,想要買樓入巿上車或投資的朋友們,在尋找心儀樓盤的同時,更應該同時確認按揭文件已經準備妥當。

事實上,在疫情反覆下,不少受影響朋友們很有可能面對收入大打折扣、被迫放無薪假期的問題。在現時的情況下,銀行也特別注重這種情況。

而有個別銀行對按揭文件的要求,也從 3 個月的糧單、 強積金報告,增至6 個月的要求。

也會按個別例子,將其糧單上的收入作調整,例如可能只計算7成人工。這樣的情況下, 買家便很有可能不能通過壓力測試。根據HKMC指引,所有按揭保險申請個案須遵守香港金融管理局相關指引及要求。未能符合壓力測試的首次置業人士,有關按揭保險保費須因應風險額外調整(不適用於香港按揭證券有限公司推出定息按揭試驗計劃)。

甚麼是壓力測試?

壓力測試的話,針對不同申請人的條件,在供款與入息比率上有不同的要求。假如申請人是自住、無按揭在身,當前按揭利率下,每月供款不能超過入息的50%;如要通過壓力測試,即加息3厘後,每月供款不能超過入息的60%。

簡單點來說,舉一個例子,陳先生的月收入是六萬元。假設陳先生以自己名義申請按揭的話,他的每月用以償還所有的貸款 (包括樓按、信用咭貸款等等) 的金額不能超過 3 萬元, 假設現時利率是 3%, 當利率升至 6 %時, 他每個月用於償還貸款的金額,不能超過3 萬 6千元。

解釋完甚麼是壓力測試,讓筆者再為大家舉一個現實的例子,看看要安排好按揭文件並確認其能過關的重要性:

一位買家在準備按揭文件時,認為數目不大,因此掉以輕心,以為銀行應該一定批妥,結果就在成交前一星期左右,被銀行告知其按揭申請不獲接納,買家極度徬徨。最後雖然能成功找財務公司借貸,但卻要面對極驚人的利息。結果他渡過了非常辛苦的數個月,再次重新預備文件,才能將其按揭轉回一般銀行。

在那短短的一年間, 筆者可以說是見証著他因為壓力得變 “一年白頭”

從得知被銀行拒批按揭時,直到找到財務公司以高息借貸時的那種忐忑的心情

在未能將按揭轉至銀行的低息按揭, 要償還高息貸款的那種財務壓力

所以,有心想要買樓的朋友們,在你們興沖沖地尋找心儀樓盤的同時,也絶對不能忽視按揭文件的預備。

申請按揭所需文件

假設你是一位普通的上班族,在預備按揭時,請確保你已經準備好以下文件喔:

香港身份證副本

最近期之住址證明(如水、電費單)

工作及入息證明:

最近年度之薪俸稅單

最近3 個月薪金入帳銀行紀錄

最近3 個月之糧單

最近3 個月之強積金供款紀錄

注意,這些只是最基本的,銀行有機會視乎按揭申請者的行業和入息証明文件,銀行有機會需要申請者補回更多的文件,例如上一年的入息証明、稅單等等。

而對於自僱人仕又或是收入不穩定的朋友,在入息証明文件方面,銀行對此要求便會更高。

因疫情反覆引致停工,建議延長成交時間以預備按揭

除了文件能不能過關,大家也不能忽視因為受疫情影響,故很多公司、銀行及政府機構都轉成 work from home的模式。 變相來說,你申請按揭的批核期有可能被拖長。

再說一個更差的情況:萬一有文件需要補齊,例如稅單、銀行紀錄、強積金紀錄等等, 萬一在你申請上會期間,遇上疫情爆發而需要停工,因而趕不及在成交期前批出按揭, 便會更麻煩了。

感覺有點難以理解?其實很簡單,就讓筆者給你一些例子,讓你能更具體地了解為甚麼文件齊了,但還是會趕不及做按揭?

例子一 (單純因為疫情而拖慢了按揭的進度):

今年五、六月的時候,ICBC 整間銀行都在實行輪班制,怎輪班?不是同一家分行內,A同事上班就B同事休息的那種,完全是整家分行都會關門一星期!

倘若你想要做八成半、九成半的按揭的話,當銀行通過了,便要等按揭公司審批,變相來說,你便需要更長時間等候。

例子二 (基本入息文件齊備了,但需要補交文件,卻因為疫情而被拖慢):

即使你已經有了糧單、稅單以及三個月的入息証明,但銀行在審批時,卻有可能會因為覺得你工作的公司規模小、入息不穩定、入職時間短等各種因素,而需要你再提供去年的稅單,又或是上一年的工作紀錄。

在現時疫情反覆的情況下,你遇上了稅局要在家工作,以致拿不到去年的稅單,又或者因為去年工作的公司也關門 work from home, 便會非常麻煩了。

總括來說,買樓上車,不管是投資還是自住,都是一件值得慶祝的事,但前提是大家必須事先準備好一切所需文件,以提升按揭的成功度。可以怎樣做呢?很簡單,平常早一點, 收齊好自己的銀行紀錄、稅單、強積金紀錄以及各種資料。

有見及此,筆者十分建議想要買樓的朋友們,在落訂買樓前,可以先行找一些有經驗的專業人仕替你看看, 根據你的入息証明,銀行到底會不會批出按揭。

真的, 不管你是有沒有買樓經驗,安全起見,還是先找人替你看看。因為巿場資訊是常常變動的,這個月已經和上個月可能有所不同,銀行也會隨巿況調整按揭的鬆緊度。

作者: 蔣一洪LUCY

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