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聶振邦:金科服務(9666)質優價低現進場具吸引力


今日分析股份是金科服務 (9666),集團是中國西南第一的綜合智慧物業服務商。按綜合實力計,集團自2016年至2020年連續五年被中指研究院評為中國物業服務百強企業十強之一,自2015年至2020年,連續六年西南地區排名第一。收益主要來源於四條業務線:物業管理服務;非業主增值服務;社區增值服務;及智慧科技服務。集團向客戶提供優質服務,包括各類住宅及非住宅物業,包括但不限於中高端住宅、商業樓宇、產業園、政府公建、高校醫院等其他物業。

中國物業開發商中排名第八

截至2020年6月30日,集團已打造涵蓋中國三個主要地區和其他地區的24個省,直轄市及自治區的龐大的物業管理項目組合。該三個主要地區包括西南地區,華東及華南地區及華中地區。截至2020年6月30日,集團共有843個已訂約物業管理項目,合同總建築面積約為2.555百萬平方米,及共有487個物業管理項目,在管總建築面積約為129.7百萬平方米。集團與金科集團 (其控股股東) 乃為一家於深圳證券交易所上市的股份。金科集團於2019年在中國物業開發商中排名第八,集團管理幾乎所有金科集團項目。

今年上半年溢利增長逾八成

截至2020年6月30日,集團經營176個金科集團項目,在管總建築面積約為60.5 百萬平方米,佔比46.6%。截至2017至2019年底之三個完整財政年度,股東應佔溢利分別約1.14億、1.62億和3.66億元 (人民幣‧同下),相對2018和2019年度是增長42.47%和1.27倍。而截至2019和2020年6月底溢利約1.62億和2.94億元,增長80.85%,可見盈利表現不俗。因疫情影響,不排除全年溢利增長會收窄;但相信仍有望高於2018年錄得的42.47%,認為此股具備中長線投資價值。

同業市賬率分析每股合理值

截至2020年6月底集團資淨值約12.55億元人民幣,配合集資淨額和股本入賬,相對發行股本,折合為11.6131港元,相對12月1日收報49.30元,市賬率為4.25倍。於物業管理板塊,參考12月1日收市價,按市值大至小計算,與金科服務可比擬又在港上市的物管股有世茂服務 (0873)、綠城服務 (2869) 和永升生活服務 (1995),市賬率為4.51、3.93和7.58倍,平均值為5.34倍,而上述每股淨值為11.6131港元,對應每股合理值為62.00元,較現價49.30元,產生潛在升幅為25.76%,反映現價偏低。

於今年11月30日中央結算系統 (簡稱CCASS) 顯示參與者有153名,持有約1.03億股,較公眾持股量約1.04億股僅少2,800股,反映在CCASS的全屬街貨。而首9參與者均持有不少於480萬股,她們佔參與者總數僅5.88%,認為屬大戶持貨機會大,她們持有約1.03億股街貨,計出街貨佔比為77.87%,接近八成的貨源高度歸邊狀態,連同上述各項分析,認為股價具備上揚條件。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份;謹慎者可於44.00元或以下買入;保守者則可於39.00元或以下買入。初步目標價為62.00至65.00元;買入價下跌20%可考慮離場。

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