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任盈盈:物管股新登場,合景悠活(3913)股價有空間


今年環球股市受疫情因素困擾,資金大部分時間都泊岸在受惠板塊,或一些受影響較輕微的行業,物管股就是其中之一。市場消息稱,由合景泰富(1813)分拆上市的物管業務合景悠活(3913)國際配售已錄超額,認購投資者類型包括,長線基金(long-only fund)及保險基金,專業市場反應理想,而反映零售市場的券商孖展則批出46.91億元,超額認購15.05倍,散戶反應也不俗,並非盲抽,相信這反而減輕了短線或即日鮮沽壓,股價有空間。估值上,合景悠活招股價每股7元至8.13元,即使按最高定價,每年預測市盈率僅24.1倍,是板塊股票的中位數,現時物管行業及公司業務發展迅速,估值仍然可取。

分析物管股,市場定位是大前提,從而推斷公司能否脫穎而出。筆者查閱招股書及官方網址後,發現合景悠活市場定位相當清晰,策略性全國核心城市佈局。公司物業範圍主要專注於大灣區以及長三角的一二線城市,五、六年前已開始佈局西南地區以及環渤海經濟圈,未來會持續增加上述地區投資,開拓社區多元化增值服務,包括為服務住戶推出海外團體旅遊、汽車保養,為寫字樓服務提供會議餐飲、商業接待服務等,各業務都具協同效應。

財務指標方面,公司近年收入、利潤及在管建築面積增速,均保持較快的增速,成長性不錯。合景悠活截至今年4月底,住宅在管面積為1,890萬平方米,商業物業的在管面積為330萬平方米。同時,2017年、2018年、2019年三個財政年度,合景悠活的營業收入分別為 4.63億、6.59億和 11.25億元人民幣,年複合增速達56%;相應的淨利潤分別為4,414.8萬元、7,968.2萬 和18,498.7萬元人民幣,年複合增速達到105%。合景悠活毛利率勝同業,從2017年的22.5%升至2018年的27.8%,繼而增長至去年的37.3%。截至今年4月末,其毛利率到達39.2%,是行內高水平,顯示銷售表現良好,成本控制得宜,亦有一定議價能力。

為開拓其未來更大潛力,根據媒體報道,合景悠活手持充裕現金作併購,在管面積當中來自母企合景泰富佔比將約四成,公司未來將透過收購、招標加大拓展第三方業務,目標在三至五年內,第三方項目管理面積佔比將達60%,自營靈活度大提升,上市後有利體現更多業務的估值。

基石投資者對公司信心不錯,從投資者結構可見,合景悠活是次招股引入8名基石投資者,合共認購1.2億美元(約9.36億港元),當中高瓴資本認購5000萬美元、嘉實國際投資、雪湖資本、奧陸資本等7位投資者分別認購1000萬美元。公司能吸引如此強勁的陣容,正是公司未來增長前景所產生出的吸引力所致,為吸引力法則又一例證。

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