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汪敦敬:特殊的上車置業良機


執筆當天,和實際市場成交只相差一天的祥益指數已經連續四期出現上升去到534.55點,而全港性的中原指數亦出現了連續兩期的上升,這起碼是反映到過去四個星期的樓價,其實普遍都是出現了上升的,但是普遍主流媒體並沒有足夠反映到市況其實在平行時空(升跌兩極成交並存)下,重點是成交量大幅增加,正如我之前列舉的二手成交量數據反映:2019年6月至2020年4月,和2020年5月至9月的成交量比較,平均每月二手成交量總共多了5成,5成是很大的數字,樓價上升的板塊被嚴重忽略!

 

近日大圍新樓柏傲莊首兩天就已經收票逾7,000張,輪候看示範單位亦要等足8小時!加上居屋共23.6萬人申請,暫錄超額認購32.4倍,以上數據終於驚醒了港人,原來剛需仍然銳不可擋!

現實是,在樓市辣招的格式化下,買二手樓的人都是能通過壓力測試、供款入息比率及收入穩定的強人,而放盤的人亦是想換樓的業主為大多數,都是「掂」的人,我們不應該懷著悲情去看淡樓市!不看數據只跟感受而悲觀是錯的。

不過成交增加也可在樓價升勢波浪製造樓價短期的微調,正如出了樓市辣招之後,成交量減少,樓價反而更容易升的原理一樣,都是值得令人深思的。

我會這樣去形容現在的市場,現在的市場其實正在反映林鄭特首在去年10月放寬樓價1,000萬以下的首置上車人士的按揭成數上限,此舉令市場有了新格局,多了人換樓,自然多了人放盤細單位,細單位的供求比率就會出現了質變!成交價應要配合新的供求比率作出重新定位!所以亦有不少細單位板塊會在重定價位後再重新起步向上升,至於微調幅度是在乎多了多少放盤, 過去一年天災人禍 令樓市面對考驗的時候, 二手放盤量結束了多年因樓市辣招 而造成的放盤量下跌軌道, 放盤量出現了慢性增加, 但是因為數量唔影響大局,所以樓價只出現微調, 到了近期成交量增加,我們見到很多板塊放盤量都出現一點回跌, 而現在較多的屋苑已作出了樓市回升和反彈的反應,但仍有個別屋苑樓價是調節中的,所以我們眼前的平行時空,大家切記有升的板塊,即使是跌的板塊也好,其實都極可能是一個過渡時期的入市良機而已。

 

撰文:  汪敦敬  祥益地產總裁

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