名家觀點
博客・吳老闆週記・資本政經

梁健雄:風雨過後的內房股


早前恒大(03333)因網上一篇求救函件而傳出資金鏈斷裂,觸發股價大跌同時亦觸發同業股價受壓,當然到現時是否雨過天晴與及該函件是否屬實已不用研究,畢竟股價已企穩,重點係新一批接貨的投資者相信比早前特貨者心理上強得多。

「三條紅線」有助房企財債穩健

中央早前叫出「三條紅線」就給市場認為是針對房企之打壓行動,其實中央只是防範於未然,旨意在於要求房企做好資金管理,反而對日後整個行業財務更健康,當然不排除個別房企有三線全超越的出現,這亦有利企業的整合。於政治層面上恒大已到了不能倒的地埗,其牽涉內地行業領域之廣,若單佔地產項目恒大就在中國280多個城市超過850個項目,若其倒閉問題之大難以想像,其牽連之廣肯定拖累中國整體經濟。

中美貿戰其間中央不會讓大企出事

雷曼兄弟當年就是美國政府袖手旁觀,觸發環球大股災的一役,若恒大確真有事立於政治層面中央必需出手救亡,可以話恒大不會倒閉,但其一直是內房負債最重的一間,資金是否有問題就等中央安排處理。市場早已估計恒大是踩中三條紅線其中的一間,所以於上月初率先全國樓盤減價七折推售,消息當然轟動但其實非全國有售,起碼北京就沒有推新盤,主要推售分布在長春、青島、貴陽、呼和浩特、蘭州、合肥等等及其它地方,聽聞促銷亦令其近日資金回籠已加快。

鎮區減幅大、城區減幅少

全國因疫情關係早前封城,同樣消費亦受到相當程度的封鎖,當疫情解封後居民的消費就慢慢得到釋放出來,其中房產就是中國居民的至愛,不只是恒大樓盤火爆,其它房企樓盤其實亦一樣銷情大熱,滅價促銷確是有的但就港人熟悉的深圳、廣州、東莞等城市,其於市中心減幅有限,反而一些較偏遠鎮區就減幅明顯,該些區域一直靠港澳台同胞為主要客戶,經過近九個月的封關大多導致銷倩低迷已久,內地客一般只嚮往城區置業,近日更出現有港客只憑看VR 就落訂金,可以想像內地樓盤之熾熱程度。

房產是社會的「壓艙石」

現時內房可以牟取暴利的日子已一去不復返,在中央政策下已改為以價換量,在減價情況下谷銷量來達標,中國GDP不再由房地產行業來拉動,惟房產仍會是社會的平穩之「壓艙石」,房價亦進入不會急升大跌的局面,往後只會隨經濟增長同步前進。而恒大一直不是筆者偏愛,因對其負債之重始終有一定之戒心,但論其股價走勢就確最為刺激,炒股就當然以內房恒大最受歡迎,若論內房其中華潤置地(01109)是少有未觸及「三條紅線」的房企,財務上屬穩健之選,在大多內房股價下行期間,華潤置地仍能守住上升軌而行,但就因其作風穩健而股價亦屬慢熱分子,就少了恒大那種狼性的刺激性。

分柝有助釋放價值

華潤置地公布截至首7個月其銷售已達全年目標51.5%,全年推盤主要集中於下半年,預料可以達到全年定下之銷售目標,加上分柝華潤萬象生活物管業務亦可助釋放價值,作為華潤置地股價上升的催化劑,現時其巿盈率仍屬合理加上財務穩健,是近日內房之首選。

Related Articles