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李慧芬:卓越商企(6989)高增長有「錢」途


整體物管板塊今年以來的表現明顯跑贏大市,平均升幅50%以上,而年內上市的物管股亦從沒令投資者失望,可說是信心保證。踏入第三季,港股亦迎來了第一隻商業物管股卓越商企服務(6989.HK)。參考今年上市的商業物管股的升幅表現,料卓越商企服務將成為打新市場的焦點。

卓越商企服務今天開始正式招股,最高集資逾32億港元,並已引入了9名重量級的基石投資者,包括騰訊(700.HK)、京東(9618.HK)、南方基金、雪湖資本等。能夠獲得如此基石投資者列陣認購,卓越商企服務的吸引力何在?原來公司有三大亮點。

根據弗若斯特沙利文報告,按2019年向商務物業提供基本物業管理服務所得收入計,卓越商企服務在中國商務物業管理服務提供商中排名第四,在大灣區則排名第二;按向高端商務物管領域所得收入計,則排名第三,而在大灣區為排名第一。公司在高端商務物管市場明顯擁有良好的競爭優勢,且在經濟相對高速發展的大灣區市場內佔領導地位,同時,中國十大互聯網公司中的7家都是其客戶。這些新經濟公司不但具有良好的業務擴張能力,相應的業務地理覆蓋亦不斷擴大,未來可賦能卓越商企持續拓展業務。

再者,大灣區經濟發展規劃已定調,未來十年將進入另一黃金期,卓越商企服務早著先機,其商務物管業務大有可為。

第二,進入下一輪業務高速發展期。在大灣區已建立穩固基礎的卓越商企服務,單是廣東省內二綫城市的策略性擴張已具有巨大的爆發力,而公司未來亦已鎖定了長三角市場。論經濟體量,長三角地區的發展潛力較諸大灣區更強。事實上,長三角地區正經歷產業的升級轉型,特別是來自新經濟領域的增長動力。區內的上海、杭州及南京,經濟實力不容置疑,新經濟發展動能十足,而卓越商企服務以此為區域核心,未來計劃下沉至周邊蘇州、無錫及寧波等多個重點城市,料正好迎來長三角地區的產業升級改革潮,市場對商務物管的需求勢必持續上升。基於長三角市場的爆發力,以及卓越商企服務與新經濟巨企的長期合作關係,有力搶佔市場份額。

第三,與其他商務物管股不同,卓越商企服務來自第三方的收入佔比正在不斷提升。2017至2019期間,來自第三方物業開發商開發的物業分別佔在管總面積34.7%、41.3%及56.8%,於今年5月底更進一步擴大至58.4%。若沒有良好的市場競爭力,要從第三方物業開發商拿到項目絕不輕易。

公司業務過去三年顯著增長,複合年收入增長率為39%,而年內利潤的複合年增長率則達約31%,而今年首五個月,收入同比大升約59%,期內利潤更同比升近99%。上半年疫情下有此佳績,下半年業績理論將更佳。基於綜合實力強大及擴張策略清晰,加上受惠經濟政策紅利,卓越商企服務可長線持有。

(撰文 : 由 高寶集團證券有限公司 執行董事 李慧芬)

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