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李慧芬:金融街物業招股上市,積極拓第三方項目


 

踏入傳統新股IPO的旺季,今年因新冠疫情,導致很多IPO的盡職審查工作都推遲,所以年初至今,上市宗數暫時只有61宗,較去年至同期84宗,減少約28%。

雖說上市宗數減少,但眾多優質企業都在這段時間上市,並不擔心市況對招股價的影響。比如近期兩家回港第二上市的網易(09999)京東(09618);生物科技公司的有新股凍資王沛嘉醫療(09996)康方生物(09926);物管板塊的計有建業新生活(09983)。除第二上市以外,其他新股首日上漲幅度較招股價高出20%至67%,如持有至今,部份升幅更翻倍,散戶賺錢效應明顯,IPO市場將繼續成為投資者追逐的熱點。

講到物管板塊,現正火熱招股的金融街物業(01502),剛招股第一天已錄得超額認購6.48倍,公司似乎來頭不少。招股資料顯示,公司招股價介乎7.16元-7.56元,以中間價計算,集資約6.6億港元。

既然公司稱為「金融街物業」,上市公司主體當然包括人人知曉的北京金融街區域。北京金融街區域相當於美國華爾街一樣,為國家級金融管理中心,整個區域的商用租戶都為知名的金融機構,大部份國家級銀行總行及非銀行金融機構總部亦集中在這個區域。

截至2019年12月31日,金融街物業於全國144個物業項目提供物業管理及相關服務,在管建築面積合共約1,990萬平方米,其中40.8%位於北京地區。公司業務與其他商業物管公司同樣提供物業管理服務,包括商務物業,以及包括住宅物業、公共物業及醫院等的非商務物業。收入方面,商務物業、住宅物業及其他物業的佔比為51.1%、22.3%及11.1%,公司年內溢利為人民幣1.13億元,利潤率約為11%,為行業中位數。

金融街物業不僅成功管理北京金融街區域,更利用金融街的管理經驗及品牌效應,成功把物業管理模式複製至其他區域,包括重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環球金融中心及上海虹口區金融街海倫中心等金融管理中心。

未來的策略方面,公司在招股書提及,將進一步拓展業務規模及增加市場份額,提高公司在市場的競爭力。但相信金融街物業與其他物管同業相似,都是由大股東提供新的在管建築面積為獲取新收入的主要來源。關於這一點,公司已透過上述提及的品牌效應,成功取得於獨立第三方項目,令在管建築面積由2017年的510萬平米,增加至2019年年底的670萬平米,即獨立第三方項目佔總在管建築面積由27.5%,上升至約33.6%,可見公司已經減少對大股東金融街聯屬集團的依賴,其商業模式及品牌已深得認同。

商用物管企業較傳統住宅物管優勝在於訂制化服務,比如可在大廈落成時,配合租戶需要的設備,比如金融機構需要更高質的保安服務,來維護公司機房儲存的機密資料,或者光纖寬頻綫是否能滿足整橦大廈的需要,也是商業物管公司需要提供的工作。那金融機構客戶能提出訂制服務,大客戶搬走的機會也非常低,所以客戶的流失率肯定不高。

金融街物業預計於7月6日上市,看看又能否繼續讓投資者追捧,到時便知道。

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