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工廈活化新思維


18年施政報告提出活化工廈措施,容許業主改裝樓齡15年或以上的整幢工廈、重建於87年前落成的工廈、或在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋用途。唯至20年4月改裝工廈的申請不足10宗,而由民間機構主導,把改裝工廈用作過渡房屋更是沒有任何申請。

工廈活化前後兩個版本實施10年,被批評只是優待大業主免補地價改用途。雖然整幢改裝要求業主預留10%總樓面面積協助文化藝術界繼續生存,但重建可放寬地積比率20%,本質上比較吸引。大業主傾向重建成商廈,造成工廈單位租金不斷上升,反而扼殺文化藝術界的生存空間。有音樂界朋友表示,自18年起,音樂、音響、錄音器材二手市場非常活躍,主因是很多在工廈的工作室都被迫遷而要變賣器材。

過渡性房屋改裝成本高(每伙約60至70萬),政府只給予5年營運期(當中1年為工程期),在過渡性房屋租金水平需要低於市值的前提下,大業主難以回本。雖然小業主可以申請地契豁免書讓文化、藝術及創意產業於現時工廈的個別單位內運作,但並不能用作過渡性房屋用途。

香港人出名勤力工作,不少文化藝術界朋友幾乎是在工廈工作室內24小時工作(及住宿)。相比劏房,工廈有電梯、消防通道及裝置;如果政策容許在工廈個別部份改裝成過渡性房屋,並延長營運期,便可以同時規管消防、結構及排水等方面的安全性問題。說不定從工廈改裝的過渡性房屋,會比大部分劏房質素更好。

住屋與工業存在同一幢大廈內,無疑是有點嚇人,這可能讓人聯想到嘈音或保險等問題。想深一層,其實工業的運作時間主要為日間,過渡性房屋的用戶大多在晚上才回家,兩者在同一時間存在的機會不大。再者,過渡性房屋於一般用家來說,都不是長遠的居所,本質就是不完美。用家自然會按自己的喜好和實際情況,在「過渡」期間選擇住在「無王管」的劏房還是受規管的過渡性房屋。

如果再前衛一點,讓擁有工廈一定數量單位的「中業主」將相連單位部份,改裝成數層的「過渡性小型屋邨」,以青年旅社模式營運,並加入近年新興「共享工作間」如共用開放式廚房、休憇空間等原素,感覺似將五六十年代的房屋現代化,實際上是以港人過去的模式重新優化現在的生活。

要工廈真正「活化」起來,必須從宏觀角度解決痛點,一方面吸引更多小業主參與以開拓闊度,同時讓成品多元化使計劃變得更有深度。工廈未必是房屋問題的解藥,但仍可為一眾期待蝸居的香港人解決眼前難題。

 

(文章為筆者個人意見)

 

 

撰文:陳智敏工程師 香港專業及資深行政人員協會會員

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