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何啟俊:保利物業(6049)財力雄厚,內增外生俱備


保利物業(6049)公布截至2019年12月底止之全年業績,總收益按年上升41.1%至59.7億人民幣;公司權益持有人應佔溢利按年上升49.3%至4.9億人民幣。公司宣派末期息每股0.3元人民幣,派息比率為33.8%。盈利增長歸因於在管物業面積及項目數量齊升,加上高利潤率業務佔比持續上升。整體毛利率按年上升0.2個百分點至20.3%,受惠於管理面積擴大帶來規模效應以及社區增值服務的規模提升。

公司三項業務收入均錄得正增長,其中核心物業管理服務業務收入按年上升32.1%至38.4億人民幣。截至2019年底止,在管項目數目達到1,010個,在管總面積為2.87億平方米,來自控股股東保利及第三方的在管面積分別佔44.9%及55.1%(FY18: 57.4%及42.6%),佔物業管理收入分別為81.9%及18.1%(FY18: 88.6%及11.4%)。

公司在第三方項目拓展理想,源於積極與多家地方城投平方、央企國企和區域型開發商建立戰略聯盟。伴隨公司管理項目規模增加和服務用戶量上升,社區增值服務收入按年快速增長85.2%至11.5億人民幣,佔收入比重由2018年同期的14.7%,上升至2019年的19.4%。

展望未來,保利物業會以「大物業」為主要發展戰略。憑藉公司享有央企的資源優勢,與其他央企及地方城投平方加強合作,進一步開拓潛力巨大的公共服務市場,減少依賴控股股東提供物業之餘,同時降低住宅市場週期性波動帶來的影響,預料來自第三方項目的佔比會提升。另一方面,公司會積極推進收購活動,作為外生增長動力。截至2019年底,公司手頭上淨現金達到65.1億人民幣,有非常充份資金用作併購之用。

另一方面,公司於2019年底擁有的合同管理項目總面積為4.98億平方米,合同管理項目接近1,500個。本身公司手頭訂單充裕,疊加未來有更多來自控股股東及第三方的新訂單,足夠支持未來一、兩個財年的內生增長。再者,由於在管面積規模擴大,對於社區增值服務需求會有一定拉動作用。

綜合而言,保利物業作為物管行業前列競爭者,其央企背景為業務發展帶來競爭優勢,加上公司財力資源雄厚,內增外生動力俱備,值得看高一線。近期市況波動,物管行業受到資金追捧,部分同業先後破頂。保利物業現價為2020年度預測市盈率46.7倍,高於其他同業,建議可待股價略調整至50天線收集。

(筆者為證監會持牌人,並無持有上述股票)

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