運房局近日宣布，屯馬線一期開通在即，沿線屋苑即時起哄。然而，途經的多個鐵路站均位處已發展區分，唯獨啟德站一帶仍屬新發展區，交通仍不便，致發展潛力仍未全面反映。
一直以來，只要屋苑貼上「鐵路沿線」標籤，樓價自然水漲船高。如觀塘延線開通至今，黃埔花園樓價已累升近兩成。有業界人士認為，隨著啟德鐵路通車，加上區內位處名校網，配套愈趨成熟，將可吸引區外租客進駐，不但樓價可止跌回升，租金水平亦可有逾一成升幅。
動工7年多的沙中線，終於開通有期，運輸及房屋局局長陳帆上週五（17日）宣布，「屯馬線一期」即大圍站至啟德站將於2月14日通車，通車後繁忙時段的列車間距最少為3.5分鐘一班，可為新界東、北市民提供更方便及快捷鐵路服務，而由大圍至鑽石山的車程時間亦由原先17分鐘縮減至9分鐘。
「屯馬線一期」開通，代表新建的顯徑站、鑽石山站擴建部分及啟德站將啟用，沿線屋苑即時有反應，如鑽石山站，利嘉閣地產何雲德稱，預約睇樓即時增加4至5組，不過距離港鐵站較近的屋苑，如星河明居及龍蟠苑，成交價早前已「升咗一浸」，故暫未見有即時加價封盤，不過預料這類情況會漸漸增多，未來跑贏大市機會很高。
而距離鑽石山站稍遠的黃大仙鳳德邨，最近亦誕生「公屋王」，據土地註冊處資料，鳳德碧鳳樓中層20A室，實用面積153方呎，上月23日簽正式買賣合約，於自由市場以298萬元沽出，呎價達19,477元，打破屋苑去年7月錄得的每方呎19,226元的紀錄，是相隔5個月再誕公屋王。
顯徑頻誕全港公屋王
相對鑽石山站而言，因顯徑及啟德均是全新車站，區內交通得以大為改善，受惠的程度便更高。先是顯徑站，萬方地產葉搏麟表示，自屯馬線工程落實後，顯徑區的成交便一直暢旺，每月平均錄得4至5宗居二市場成交，呎價亦累積一定升幅，並屢現「公屋王」，預料未來該區樓價將受惠通車而錄得升幅。葉氏續指，該區放盤量不多，顯徑及嘉田苑分別只有5個及3個放盤，前者綠表價最平385萬元起，後者自由市場價由535萬元起。
年初時，顯徑邨更刷新全港公屋次高紀錄。市場消息指，顯徑邨顯富樓中層7室，實用面積544方呎，以618萬元易手，實用呎價11,360元。資料顯示，目前全港公屋自由市場最高成交價為同屋顯貴樓中層10室，於2018年以665萬元成交，即上述成交為全港公屋的次高紀錄。
啟德租金回報屬偏低
至於啟德區，通車消息甫公布，利嘉閣地產高級經理黃民傑表示，預約睇樓量即時增加三至四成，並有2組客戶要「即日睇樓」。其中鄰近啟德站的指標屋苑新蒲崗譽．港灣率先出現反價個案。6座中層的2房單位，原本叫價1,100萬元，因得知屯馬線即將開通，決定加價至1,150萬元放售。
黃民傑指出，該區放盤實在不算多，整個啟德大約有30至40個放盤，貼市價的只佔15個。當中，主要為譽．港灣及啟德一號，分別有14個及8個，前者2房入場價由960萬元起，3房由1,300 萬元起，後者1房由950萬元起，2房則由1,300萬元起。
有業界人士認為，鑽石山的樓盤由於原有交通已非常便利，料新線通車對帶動樓價影響不大，反而有利啟德區一帶住宅物業。皆因啟德站一帶仍屬新發展區，現時市民出入主要靠鄰近的巴士線及駕車等，致發展潛力仍未全面反映。代理界人士預料，該區短期樓價有望上升5%至8%，租盤價更飆升15%。
美聯物業區域聯席董事何家豪稱，目前市場暫未見反價，他舉例說，車站旁邊的啟德一號，距離車站僅50米路程，方便程度接近港鐵上蓋物業，其他私人屋苑包括天寰、龍譽、OASIS KAI TAK，若屬初期一手買入的話，即將脫離3年額外印花稅（SSD）的限期，適逢屯馬線一期通車，交通大為改善，料可吸引區外客，特別是住在東九龍一帶。
翻查資料，雖然啟德新盤的樓價不俗，可是租金回報一直偏低，如啟德區龍譽12月錄得17宗租務成交，平均呎租41元，租金回報率僅介乎1.38至3.08厘，回報率高於3厘只有1宗；另外同區的OASIS KAI TAK表現同樣失色，錄得35宗租務，平均呎租37元，租金回報率全部低於3厘，最低1伙更只有1.3厘。
名校網料吸引家庭客
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，啟德一帶過往樓價雖見理想，惟由於區內供應量多，加上啟德站過去一直仍未開通，市場購買的仍然是遠景，故仍未能真正反映區內優勢。可如今啟德站落實通車，區內配套將一一落實，料在農曆新年後將陸續吸引市民置業，樓價於今季或有2%至3%的上升空間。他稱，近月多個發展商未有推售區內樓盤，料區內基建陸續落成後，多個新盤均會先後推出，讓啟德再次成為焦點。
除交通得以改善，啟德所屬的校網亦吸引家庭客垂青。啟德屬於34校網的名校區，包括協恩中學附屬小學、陳瑞祺（喇沙）小學等。中學則屬於傳統名校網九龍城區，包括華英中學、香港培正中學等；鄰近更有5間國際學校可供選擇。
港置高級營業經理楊錦河表示，該區校網本來深受具經濟實力的租客垂青，惟由於過去因港鐵站一直未有開通，出入九龍以至港島其他區分並不方便，現時啟德站落實開通，料將吸引更多家庭租客垂青，而業主亦因市場變化陸續把單位放租，預料區內租金將會有一成的上升空間。
與此同時，啟德更是港府的重點發展項目，銳意將之打造為中環之後的第二個核心商業區。不少政府部門已率先進駐啟德區一帶，往後亦有稅務大樓及醫院會相繼落成；而區內亦設有多幅商業地皮，有地皮更以破紀錄價錢予發展商投得，可見發展商對啟德發展前景看法。
鐵路沿線屋苑身價飆
事實上，隨著新支線通車，屋苑貼上「鐵路沿線」標籤，樓價水漲船高的例子屢見不鮮。如觀塘線延線於2016年10月通車後，藍籌屋苑黃埔花園可謂食正鐵路優勢。黃埔站4個出入口分別位於民兆街、紅磡道、船景街及德安街，另有通道接連黃埔花園地庫商場，各期居民乘港鐵出入方便，四圍去不怕塞車。
據美聯物業數據，自觀塘延線通車後，黃埔花園的平均實用呎價由1.3萬餘元，一度升至17,993元，因受大市影響，至去年12月才回落至16,397元，累升幅度達19.3%，較2003年沙士低位高約4.1倍。
此外，坐落西港島線堅尼地城站的指標上車屋苑嘉輝花園亦是如此。以往西環對外交通不甚方便，樓價落後大市，不過，隨著西港島線於2014年底通車，加上近年「食正」細價樓升浪，區內上車盤樓價「大翻身」，升得最癲的上車指標屋苑莫過於嘉輝花園。據美聯物業數據，嘉輝花園於2014年12月的平均實用呎價為15,436元，至去年12月已升至20,289元，5年間升幅達31.4%；期間更一度升至23,137元，升幅達49.9%，較2003年沙士低位更高約8.1倍。換言之，隨著新支線通車，加上區內配套愈趨完善，啟德區的樓價上升可期。