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潘鐵珊:招商局商業房託基金(1503)乘大灣區發展之勢來港上市


招商局商業房地產投資信託基金(1503)已經開啟赴港IPO征程,招商局商業房託基金底層資產優質,估計在近期較振盪低迷的股巿中,為投資者提供一穏定股息的抗險選擇。

招商局商業房託基金本次發行的規模約為3.3-3.8億美元(Green shoe前),發行價格區間每基金單位3.42元至4元,折合2020年預計收益率5.9-6.9%,2021年6.4-7.4%,2022年6.5-7.6%,招商蛇口將會提供上市後3年收益率兜底保證,比市面上其他房託基金的優勢明顯。

房地產投資信託基金REITs實質上是靠租金發展的基金,其底層資產的優劣將對這支房託基金的發展前景產生決定性作用。招商局商業房託基金投資組合初步由深圳蛇口的五處物業組成,分別是新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈以及花園城。這五處物業資產所處地理位置賦予其有力的競爭優勢,深圳作為粵港澳大灣區核心城市,亦稱為「大灣區新增長引擎」及全球科技創新中心,吸引了大批人才和龐大資金。中國政府已為粵港澳大灣區發展推出八項措施,以吸引香港及澳門的人才及專業人士來粵港澳大灣區工作,而這將可能增加區內的辦公單位及住房需求,深圳房地產行業將維持高水準甚至進一步增長。

深圳甲級和乙級寫字樓的平均月租金及物業管理費於近幾年平穩增長,招商局房託基金投資組合下的五處物業的收益隨之增長,租賃收益由2016年人民幣3.19億增長至2018年人民幣3.25億;物業收益由2016年人民幣2.46億增長至2018年人民幣3.00億。同時,招商局商業房託基金將充分借助招商置地豐富的管理和資產運營經驗,盤活招商蛇口控股的優質儲備物業,擴大房託基金規模。

對於投資者來說,REITs產品也具有以下3個優勢:投資門檻低、分紅比例高以及流動性強。而REITs產品的好壞很大程度取決於底層資產的質量,招商局商業房託基金投資組合下的五處物業所處位置為其未來良好發展提供保障。目前,招商局房託基金正在熱烈招股中,建議投資者可考慮認購。

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