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新股攻略:景業名邦(2231)背景吸引


景業名邦國際配售部分已足額,並獲碧桂園、富力地產及時代中國主席作私人投資。

內地物業開發商景業名邦(02231)計畫全球發行4億股股份,其中10%公開發售,集資最多14.52億元,入場費3,666.58元,預期於12月5日掛牌上市,星展亞洲融資為獨家保薦人。是次引入2名基礎投資者,合共認購4億元等值股份,TCL集團(000100.SZ)及中洲投資(000042.SZ)最大股東黃光苗各自認購2億元股份。

據市場消息透露,景業名邦國際配售部分已足額,並獲碧桂園(02007)、富力地產(02777)及時代中國(01233)主席作私人投資,認購額各介乎數千萬至1億元不等。據了解,有數家房地產公司亦有意投資。

公司在2013年成立,目前共擁有30個物業專案,應佔建築面積合共約為300萬平方米。2016至2018年,景業名邦營業收入分別為6.4億元人民幣(下同)、8.4億元及13.3億元。與雅居樂(03383)之間的密切關係,讓其迅速成為公眾關注的焦點。其創始人陳思銘,是雅居樂董事局主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢的長子。

創始人陳思銘,是雅居樂董事局主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢的長子。

管理層多來自雅居樂

在城市布局上,也有意跟隨雅居樂的腳步。2014年,陳思銘從親屬鄭玉娟、陳少娥手中拿下景業清水灣項目,正式進軍海南市場。海南是雅居樂集團的重要糧倉之一,其打造的清水灣項目連續多年衛冕全國單盤銷售冠軍,合計銷售額超過1,000億元。而景業清水灣項目,與雅居樂清水灣直線距離僅5公里。

公司的董事及高級管理層亦大多來自雅居樂。如曾任雅居樂副總裁的劉華錫,現任景業董事兼副主席;曾任雅居樂審計監督中心經理的韋妙嫦,現任景業執行董事兼財務中心總經理;曾任雅居樂副主席秘書及助理的譚玉杏,現任景業副總裁。此外,包括鄭紅、薛雙有、吳新平在內的三位執行董事,此前亦有任職雅居樂的經歷。

業績未算耀眼

公司去年實現營收13.39億元,對應淨利潤3.81億元。土儲方面,截至今年3月31日,在4個省10個市擁有30個項目,應佔建築面積合共約300萬平方米。

公司的目標客戶主要為改善型住房、第二套房或度假屋買家,以及該等重視環境清幽且為方便起見,仍臨近一線城市的房屋的買家。2016年至2018年,景業名邦的物業開發業務為本集團收益、溢利及資產貢獻超過90%。2016年至2018年,對應年內溢利分別是8,450.7萬元、8,607.8萬元、3.81億元;物業開發業務的毛利率由2016年財政年度的26%增加至2017年財政年度的36.4%,並進一步增加至2018年財政年度的40.4%。

公司目前已擁有四項主營業務,分別是物業開發與銷售、酒店運營、商業物業投資以及物業管理。

物業開發 毛利率高

公司目前已擁有四項主營業務,分別是物業開發與銷售、酒店運營、商業物業投資以及物業管理,但營收來源仍較為單一,其中物業開發與銷售營收佔比超過92%以上,而酒店運營、物業管理業務出現虧損。

物業開發業務的毛利率非常搶眼,由2016年的26%增加至2017年的36.4%,並進一步增加至2018年的40.4%,這得益於低廉的土地價格。通過多種方式獲得土地,包括收購持有相關土地的公司股權;通過招拍掛獲得的土地;通過城市更新改造政策獲得土地項目;獲取集體所有建設用地的土地使用權。2016至2018年,景業名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元,僅佔相對應時期已售物業成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

但酒店運營業務於2017年年度錄得虧損1,889.2萬元,物業管理業務更是連續三年虧損,累計超過212.7萬元。主要是因為位於從化的卓思道溫泉渡假酒店開業,而2018年借助平均房價和入住率的抬升,該酒店的業務回暖,其毛利也逐漸增加。

物業管理業務也錄得虧損,因為產生若干固定資產,過往記錄期間的虧損來自不同物業,但第二年的物業管理服務則錄得溢利。

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