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林筱魯:徵收產業


單靠《收回土地條例》並不能加快土地供應
單靠《收回土地條例》並不能加快土地供應
單靠《收回土地條例》並不能加快土地供應

近日坊間又再捲起政府是否應積極使用《收回土地條例》這把尚方寶劍推動新界土地發展的議論。筆者恐怕大家又隨時墮進「只用」和「不用」的二元對立討論格局中,將《收回土地條例》此一手段,完全抽離實際環境地作各取所需的論述。

政府徵收土地有不少原因和途徑:市區重建、鋪橋築路、開發新市鎮等等,但都必須是為公共用途而收回。

《收回土地條例》中對公共用途的闡釋如下:
「收回作公共用途包括 —
(a)收回衞生情況欠佳的物業,以確使經改善的住宅或建築物得以在其上建造,或確使該物業的衞生情況得以改善;及
(b)收回其上有任何建築物的任何土地,該建築物由於接近或連接任何其他建築物,以致嚴重干擾空氣流通,或在其他方面造成或導致該等其他建築物的狀況不適合人居住或危害或損害健康;及
(c)為與香港駐軍有關的任何用途而作出的收回;及
(d)為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途而作出的收回,不論該用途是否與以上的任何用途同類。」
其中(d)項似乎讓行政長官會同行政會議擁有任意決定甚麼是公共用途的權力。那我們再看看《城市規劃條例》中,針對實施「綜合發展區」的表述:
「規劃委員會可向行政長官會同行政會議建議收回對在草圖或核准圖或根據第4A條核准的總綱發展藍圖上所示地區的布局設計造成干擾的土地;而為避免該等妨礙而作出的土地收回,須當作為《收回土地條例》(第124章)所指的為公共用途而作出的收回。」(這條文從來未被引用施行)
單從文字看,若某發展商在其佔了大部分地權,但被劃為「綜合發展區」的土地中,因有一些並非由其擁有的地塊而妨礙了項目的實施,政府是否就能引用上述條文,強行徵收該「綜合發展區」中的零散私人土地,然後轉賣予該發展商以助其實施計劃?

再請大家想象以下情景:
大批政府官員、執達吏和警察,在新界某村的菜田旁,強迫一位老人家,即時遷離他已住了六十多年的小屋,因為政府早已收回他所擁有的土地以建設道路,但老人家一直拒絕離開。
然後某發展商宣布,決定就政府收回其在新界西北,坐擁廿多年的百多萬尺農地作房屋發展用途的高等法院裁決,向終審法院提出上訴,以保障公司的私有產權及維護股東的合法權益。
對於政府使用相關法例收回土地時,背景和利益有異的人士,因應不同場景,難免會產生不同的感觀和反應。
香港從來不缺強制徵收土地的依據,也一直有利用相關法例實施不同類型的公共建設。但假設在今天的公民社會中,政府可以隨意揮舞手中的尚方寶劍,縱是劍及履及,也必定被視為「濫殺無辜」、「公器用於私」!
單靠《收回土地條例》並不能加快土地供應,因為引用條例的前設是為公共用途;而不論是基本建設還是城市發展,都必須經過相關的規劃設計程序。歷史告訴我們,程序本身必然經歷各式各樣的阻撓,包括預設的反對機制及程序以外的法律挑戰。
只有政治協商才能能減少阻撓,但在今天的政治時勢而言,大家好像重視表態多於實踐。

林筱魯 | 資深規劃師
林筱魯 | 資深規劃師

 

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