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《施政報告》逾10措施助「上樓」


政府將加快處理棕地建屋,以解決屋住問題。

林鄭月娥新一份《施政報告》對房屋政策有甚多著墨,涉及措施逾10項,包括首置上車的按保獲放寬,可借高達九成,希望以協助港人上車去平息社會的不滿情緒。不過,市場人士認為,借貸金額大增,一旦樓市逆轉令物業變成負資產,業主要承擔的風險會更大。

新一份施政報告就房屋問題推出大量招數,但大部分屬舊瓶新酒,而最受矚目的為協助首次置業人士上車,放寬由香港按證保險公司提供的按揭保險計畫的樓價上限。首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由現時400萬元提升至800萬元;可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,則由600萬元提升至1,000萬元;後者可以包括自用樓換樓按揭。

按證公司指,在新政策之下,即使首置人士未能符合壓力測試,仍可申請最高八成或九成按揭貸款,但其保費會因應風險因素作額外調整。首置人士如欲買800萬元物業,首期將由原本只能做六成按揭的320萬元,大減至只需要80萬元。表面上更容易上車,但由於總借貸額大增,每月供款額亦急升。

據經絡按揭計算,買800萬樓,供款期30年,按揭利率2.625厘計,以往借六成須月入約46,053元便能通過壓力測試,但新政策下借足九成,要月入要達到69,078元才能通過壓力測試。若未能通過壓力測試,仍要符合供款與收入比率(DSR)50% ,入息要求仍需達57,838元,並要繳交額外保費。每月供款則由以往19,279元,升至28,919元。

二手或轉活躍

萊坊測量師行執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文指,首置客樓價上限提升至800萬元是一件好事,上車選擇亦有所增加,不用只能傾向買一手樓,估計未來數月二手會轉趨活躍,二手成交比例也可望因此提升。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣亦預期,政策對二手樓市場利好作用最大,而由於可選用高成數按揭的單位數量增加,以往因為首期低而深受上車客歡迎的納米單位將變為次選,納米單位未來售價或將受壓。

市場人士指出,雖然按證容許不符壓力測試的首次置業人士申請造最高八至九成按揭,但仍要看銀行是否批出貸款。此外,借貸總額增加,令供款壓力大升,一旦經濟情況逆轉,不幸業主不失業要「斷供」,單位隨時變成「銀主盤」。

資深財經專家林一鳴稱,新一份施政報告內之房屋及土地政策多是舊酒新瓶,只有放寬由香港按證提供的按揭保險計畫的樓價上限屬新項目。不過,他提醒投資者,現時環球經濟前景未明朗,若然樓價下跌一成,買家有機會成負資產一族,入市前要計算風險。他續說,對應目前政治環境,報告就維繫和諧上完全無作用。

市場人士估計,納米樓的需求將會減少。

其他房屋政策亦未見太大驚喜,不外乎加快建公營房屋、推「港人」項目等。林鄭提出,透過現金津貼,為非公屋、非綜援的低收入住戶,包括輪候公屋人士,下個年度先後發放兩次津貼。2020年年底前,完成推出恆常現金津貼計劃的研究。

增過渡性房屋

另外,會大幅增加過渡性房屋項目,在未來3年合共提供1萬個單位;要求房委會研究重建房委會旗下的工廠大廈為公營房屋,特別是增加出租公屋;加快出售現時在39個「租置計畫」屋中的約4.2萬個未售出單位;預售更多正在興建的居屋和「綠置居」單位,預計2020年可高達約1.2萬個;建議房委會在2020年進一步增加「白居二」配額;透過於2020年第1季出售安達臣道一幅私人住宅用地,落實第2個港人首置先導項目;市建局積極提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位;市建局協助重建公務員建屋合作社地段,部分收回的土地會預留作興建公營房屋;推展「明日大嶼」願景。港府亦將加快規畫,運用《收回土地條例》收回3類私人土地,發展公營房屋及首置具發展潛力、近基建配套的私人持有新界棕地,當中160公頃棕地優先檢討,包括屏山、藍地一帶分區大綱上已規劃作高密度房屋發展,但未有發展計畫的私人土地位於市區的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村寮屋區私人土地,涉約7公頃。

現時新界棕地涉及450公頃,當中首階段會在今年底由規劃署就其中160公頃進行規劃。消息人士透露,有關棕地群每幅面積均超過2公頃,鄰近距離現有新市鎮、主要公路少於500米,包括位於屏山及藍地一帶,形容這類土地比較有潛力發展,現時土地很多時候已經平整。

為加快棕地的釋放,消息指,負責接手作技術研究的土木工程拓展署會壓縮研究的時間,加快同步進行可行性及交通基建評估,以及壓縮除污工程評估等,令規畫過程由原本約8年時間,壓縮至5至6年,目標是讓這些土地的房屋單位在10年內供應。

落實一地多用

政府亦會加快檢討及重新規畫屯門龍鼓灘填海,及屯門西沿海用地發展,全面檢視約300公頃未有發展的「政府、社區及機構」預留用地,以一地多用形式,作混合房屋公共設施發展等,抑或作特定的政府設施,協助非政府機構善用持有但未地盡其用的土地,提供支援及引入混合住用、教育及社福等用途,包括過渡屋、長者房屋及青年宿舍等。

林一鳴指,雖然《施政報告》稱,會預售更多正在興建的居屋和綠置居單位,預計2020年有約1.2萬個,但實際上不會有如此多的數量,原因是房屋施工量正在下跌,2020至2021年房屋供應量將跌至新低。

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