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邵志堯:香港樓市出現拐點?


An aerial view of Hong Kong's northern district on June 21, 2016. Three of our major property developers have amassed a combined land bank in the New Territories of over 90 million square feet designated for agricultural use. According to their most recent annual reports, Henderson, Sun Hung Kai Properties and New World have acquired 44.5 million, 30 million and 18 million square feet respectively. (EyePress/Rocky Lee)
邵志堯
邵志堯 | 江西財經大學「客座教授」
【Wechat: kennysiu007 | kennycysiu@qq.com】

在工商管理的課程中,在做投資決策的時候,需要依據正常程序作大環境分析(PESTEL Analysis),是分析巨集宏觀環境的有效工具,不僅能分析外部環境,且能識別一切對組織有衝擊作用的力量。

就PESTEL來說,每一個英文字母代表一個因素,可分為六大因素:一、政治因素(Political);二、經濟因素(Economic);三、社會因素(Social);四、技術因素(Technological);五、環境因素(Environmental);六、法律因素(Legal)。

筆者多年來都是看好香港房地產市場,是因為其政治穩定、流通量高和稅率簡單,是全球房地產投資者的樂園,但香港從六月中開始,每天差不多有大大小小的示威,而示威地點由從前的管治地點演變成遍地開花,不但居於香港的市民受影響,一些旅客在香港國際機場也受牽連,政治的穩定性已受質疑,物業成交「冰封」,一夜之間,令到投資者在決策按上述的大環境分析中打了很大折扣,近期物業的成交價要作出很大折讓才能售出,很多人提出:香港物業市場是否進入拐點?

An aerial view of Hong Kong's northern district on June 21, 2016. Three of our major property developers have amassed a combined land bank in the New Territories of over 90 million square feet designated for agricultural use. According to their most recent annual reports, Henderson, Sun Hung Kai Properties and New World have acquired 44.5 million, 30 million and 18 million square feet respectively. (EyePress/Rocky Lee)
香港樓市出現拐點?

這一波若果是用高成數按揭(即接受發展商提供的二按)購入樓花期的可能成為最大輸家,他們盤算在數年後入伙時樓價升值,可以將二按轉為銀行頭按重新做按揭而將降低的息率或高價把舊居賣掉的算盤便打不響,可能要捱高的二按利息或只能低價雙賣舊居,真的是人算不如天算。

筆者認為不能以情感去作投資决定,在這一個全球爭相量化寬鬆和「零息」環境中,雖然香港經濟會下行或陷入衰退,樓價是否一定會下調真的不好說,較客觀性是盯著指數是否跌穿前浪頂,跌穿後才作決策更為合適,因為不知道需要多久時間才能破,若是要花三數年才破,數年的供款已償還了一部份本金,租金也不知道會是什麼水平。

如果只有一層自住樓宇,筆者認為應該謀定而後動,做錯決定便恨錯難返,但若果投資者擁有超過一個物業,便要考慮降至一個合適的槓杆水平,畢竟這是繼六七年大暴動和零三年沙士之後,香港面對最大的挑戰,不能掉以輕心。

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