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【國際視野】自然寶藏待開發,島嶼租售漸成熱潮



格陵蘭是全球最大島嶼。

特立獨行的美國總統特朗普最近又有吸睛之舉。上月,他向丹麥提出購買對方的格陵蘭島,但遭拒。外界普遍相信,特朗普之所以看中格陵蘭,是因為該島具有經濟、軍事等多方面的價值。而因為特朗普,購買島嶼再度成為熱門話題。

撰文 蘇梓

格陵蘭島位於挪威北方,面積216萬平方公里,是世界最大島嶼。歷史上很長一段時期,格陵蘭島由挪威和丹麥共管,2009年取得自治權,但仍由丹麥負責行政事務。該島80%為冰雪覆蓋,人口不足6萬。以往丹麥每年大約補貼格陵蘭島7億美元,隨著近年氣候日益暖化,格陵蘭島出現大規模的融冰,致使島嶼周邊出現新的航道,據說中、美、俄等國家都對該島表現出濃厚的興趣,由此可見其價值。

戰略價值引覬覦

事實上,購買領土一向為美國所擅長。比如美國的路易斯安那州就是19世紀由法國購入,時價1,500萬美元;阿拉斯加則是向俄國購入,時價720萬美元。20世紀初,美國也曾以2,500萬美元向丹麥購入維京群島,使之成為與關島、波多黎各等相同的自治性非建制屬地〈Unincorporated territories〉。

二戰期間,美國還與丹麥簽署防衛協議,在格陵蘭西北方建造圖勒空軍基地,是為美軍在全球最北的基地,迄今仍肩負著控制衛星、攔截洲際導彈等功能。1946年,時任美國總統杜魯門曾出價1億美元要買斷該島,惜交易沒有談成。

除了軍事價值,格陵蘭島還有巨大的經濟價值,由於位於北冰洋,該島漁業資源豐富,盛產鱈魚、比目魚、三文魚和蝦等;此外格陵蘭島底下蘊藏稀土,從未開採,價值難估。外界猜測,這才是各大國對格陵蘭「垂涎」的主要原因。


特朗普不止一次表現出對格陵蘭島的興趣。

購島蔚然成風

作為土地的一種,島嶼當然也能夠買賣,而且並非新鮮事。只要有足夠的資金,就可以一圓島主夢,投資乃至自住均可。無論是國家領導人因戰略需要,或是普通民眾想擁有資產,都能出資購買島嶼。目前世界各地出售的土地中就包括私人島嶼,價格亦非天文數字。有報道稱,在加勒比海、歐洲和加拿大的一些島嶼,只需100多萬港元就能買到。

在中美洲,也有不少環境宜人的私人島嶼求售。近年除了加勒比海,買賣島嶼的熱門地點還包括印度洋和加拿大等。而加勒比海及中美洲一帶的島嶼最受歡迎,原因是該處氣候溫和、環境優美,故島嶼可被開發成度假勝地出租。中美洲小國伯利茲〈Belize〉,更是近年受歡迎的島嶼購買地點。根據該國的標準,土地面積10英畝左右的島嶼,大約10多萬美元起;在環境優良的巴哈馬群島,靠近主要港口的私人小島,作價亦不超過100萬美元。

慎對現實挑戰

不過,就算貴為島主,也要面對一系列現實問題。首先是基建,即如何解決島上的各種生活及交通問題。私撰文 蘇梓人島通常要依賴太陽能、風力等發電,還需要新鮮飲用水系統和垃圾處理系統,這些都要耗費巨大的成本進行架設及維護。有香港地產業者統計,島嶼的食水方面,主要使用小型海水化淡裝置,價錢按裝置機能而定,價格可由數萬港元起;電力方面,太陽能充電及發電於近年普及,能提供家居使用的供電系統,造價在10萬港元左右。至於交通,如以小型遊艇或小艇作出入交通工具,油費或維修費則是必要的支出。

其次,成為島主並不意味著「無王管」,因為購買私人島嶼要遵守當地的法律或買賣合約中的發展限制條款,比如土地所有權及島嶼所在地的法律。購買時必須留意,購買到的是永久業權(Freehold)還是租約業權(Leasehold)。前者可說是「買斷」土地,後者指的則是以年期為限,出售土地的「發展權」及「所有權」,常見的年期由30至99年不等。


格陵蘭島自然資源豐富,是引起多國覬覦的原因。

除了上述種種問題,島嶼,尤其是海外的島嶼,可謂一片蠻荒之地,有很多未知因素,開發過程也殊為不易。首先要注意的就是當地的氣候和地理環境,特別是天災來臨時,比如常見的颱風及海嘯等,或是其他自然生態挑戰,都是必須面對的難題。此外是醫療方面的支援。如果在島上患有急病,如何治療是一大問題,所以近年常有中國富豪「狂掃」海外島嶼,最後卻難以脫手的見聞。

買家還需要注意,要確保島嶼周邊的水深適合行船,以及設置一處保護區,以方便讓人安全抵達和離開島嶼;甚至有些海島需要配備深水碼頭或私人機場,後期的維修費用不容小覷。曾有此方面的外國專家進行過估算,若要滿足以上所有需求,成本至少是島嶼本身價格的兩倍以上,更遑論未來持續經營的投入。此外,如果要聘請全職的島嶼管理員,每次花費大概是5萬美元。

無人島方興未艾

在亞洲,也有很多島嶼待價而沽。以日本為例,根據官方統計,這個千島之國境內,大大小小的島嶼將近7,000座,其中有人居住的島嶼僅430座,絕大多數都是無人島;日本曾經出現專營無人島買賣的不動產業者,他們除了日本的島嶼,也經手他國的島嶼買賣。 有不動產網站的報價顯示,無人島的價格相差極大,以日本「aqua-styles」網站數據為例,位於沖繩西表島東北方約200米有一座名為「烏離島」的荒島,面積36,300平方米。2017年的售價為5億日圓,屬於超高價位;日本山口縣的沖鍋島面積8,580平方米,2017年的售價只需2,200萬日圓,價格可謂非常「親民」。 在日本,如果想當島主,還須另外支付3%的不動產手續費,以及向日本政府登記費用、上繳資產稅和當地漁業組織的互助金,費用總共約30萬日圓。


斐濟心形島成為購島熱門之選。

無人島嶼的買賣,早已成為全球房地產市場的一部分。在中國,有人就估計,在不久的將來島嶼買賣也會成為國內地產市場的一個組成部分。早在2011年,寧波高寶投資有限公司就以2,000萬元的競拍價,爭得寧波象山大羊嶼島的50年使用權。這是迄今為止全國第一個也是唯一一個通過市場化方式出讓的無居民海島。

去年,中國國家海洋局發布《關於海域、無居民海島有償使用的意見》,提出到2020年,基本建立保護優先、產權明晰、權能豐富、規則完善、監管有效的海域、無居民海島有償使用制度。 在政府的明確支持下,海島資源豐富的省份紛紛積極制定切實可行的落地政策,其中,廣東省就於不久前明確了無人居住海島的市場化運作。

今年4月,廣東省發布《廣東省自然資源廳關於無居民海島使用權市場化出讓辦法〈試行〉》,明確旅遊娛樂、交通運輸、工業倉儲、漁業等經營性用島,應當通過市場化方式出讓無居民海島使用權。該辦法自5月10日正式開始實行,有效期3年。 除了廣東省,海南和浙江兩個靠海大省也先後發布了針對本省無居民海島市場化的出讓方案。

海外購島過程繁複

近年來國家興起的「無人島熱」,不僅推動了國內的海島加速步入市場化軌道,甚至讓不少專門從事海島買賣及租賃事務的中介,將海外無人島「搬」至國內電商平台上銷售。

2015年,阿里拍賣與從事海島經紀40多年的老牌企業Vladi Private Islands GmbH合作,開設了「全球稀有海島」的拍賣專場,位於希臘、加拿大、斐濟和蘇格蘭的4座無人島在網上被公開叫價拍賣。最終,除蘇格蘭的海島流拍外,其餘3座島均成交,價格從170萬元人民幣到620萬元人民幣不等。競爭最激烈的斐濟第二大島「海洋之心」更是有54人報名競拍,經歷了近30次競價才落槌。

早前曾有統計數據顯示,不論大小島嶼,中間環節的各種費用頗為可觀。以斐濟的心形島「海洋之心」為例,該島嶼買方需支付成交價6%的中介佣金、10,000美元的律師費、40,000美元的過戶稅,還要以12,000美元在當地註冊公司。

相較於中國的無人島,海外不少地方的海島開發產業更為成熟和完善。一些明星和商界名流,都是知名的「島主」。公開資料顯示,目前有相當一部分國家和地區採取了「只租不賣」的形式對外出讓無人島,另有一批無人島則可購買永久產權。美國早在1999年成立海島事務部管理機構,普遍採取的就是出租海島的做法。比如美國田納西河流域管理局通過出租的方式,向私人轉讓公有海島使用權,用於休養、避暑、划船、釣魚等消遣活動,還通過出租方式向企業或私人轉讓公有海島土地,以修建碼頭或工廠、倉庫等。

至於世界最大的群島國、擁有1.7萬個島嶼的印尼,還曾發布政策鼓勵外國投資商租用其無居民海島,以發展島嶼經濟。印尼政府表示,租用者可在30年內擁有島嶼的使用權,30年後還可申請延期。

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