新盤市場氣氛持續熾熱，踏入下半年，發展商亦把握時機推盤，市場預料下半年本港新盤供應涉及逾1.1萬伙。正當發展商積極推盤的同時，下半年亦有多個大型新盤陸續準備入伙，涉及逾20個項目，合共近1萬伙，較上半年多出逾1倍。雖然租賃市場將充斥入伙盤，但市場人士認為，不會對整體租金構成太大下調壓力，畢竟新盤業主的入市價不低；再者，這些入伙盤分布多區，加上適逢暑假旺季，市場要消化相信不會有太大困難。
近日發展商提速推盤，新盤銷情亦保持熾熱，過去週末兩日新盤市場共錄520宗成交，按週彈升約8倍，當中最突出的是佳源（02768）及陞域集團合作發展的屯門菁雋，週日（14日）推售344伙，即日便沽出339伙，套現逾10億元。此外，大埔天鑽亦展開新一輪開售，週末、日兩天累售約113伙；永泰（00369）發展的屯門OMA OMA過去週末亦連沽25伙。
其實踏入7月中旬，發展商已部署新一輪推盤大計，當中包括大型新盤及豪宅，其中鷹君（00041）的大埔白石角朗濤最為積極，預期週內將正式出擊，力吸市場各路客源。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年上半年新盤成交量達1.16萬伙，其中第2季一手私樓買賣註冊量更創出自2004年首季後的季度新高。
布少明續說，儘管下半年仍受制於多項內外圍因素，但息口持續低企及剛需強勁，發展商積極推盤，預料下半年本港新盤供應涉及逾1.1萬伙，當中以啟德及何文田佔最多，超過2,300伙，估計全年一手私人住宅註冊量達到2萬至2.1萬宗水平，按年增長約三成，創15年新高；二手成交量達4.55萬宗，按年升約5%，有機會創5年新高。不過，美聯物業估計，新盤訂價克制，令二手樓價升幅受阻，料下半年二手樓價只有3%至5%升幅。
市場承租力強
這邊廂各路新盤魚貫登場，另一邊廂下半年亦有多個大型新盤陸續準備入伙，進入入伙高峰期。單是上半年，主要有7個新入伙盤，但市場已迅速消耗近2,000宗租賃成交，承租力不容小覷。其中，被喻為「房之城」的紅磡環海東岸，整個項目規模多達千伙，一層被至36伙的公屋格局，因有半數業主將單位出租，單是上半年已錄高達450宗租賃成交，登上新盤租務之王。租金更由收樓初時的月租9,500元，如今入場門檻已躍升至1.25萬元。
綜合市場資料，下半年將會有逾20個新盤陸續交樓，涉及9,974伙，較上半年入伙盤提供合共4,805伙多逾1倍。下半年的入伙盤中，新界區的比重最大，合共有9個項目，涉及5,896伙，佔整體入伙單位近六成，而且單單於第3季交樓的便有逾6,000伙。
正如長實（01113）於荃灣西的海之戀．愛炫美，業主近日已陸續收樓，項目提供1,436伙，是下半年最大型的項目，目前市場暫錄約60個租盤，2房租金由2萬元起。代理指出，上半年海之戀的租務成交達319宗；同系的愛炫美場勢成為租務市場新力軍，帶動該區租賃市場成交，預料8月份為該盤租賃高峰期。至於另一個焦點則是將軍澳日出康城晉海及晉海II，兩盤合共錄2,172個單位，為康城區近年最大型入伙新盤，更是區內首次提供1房戶型的項目。
當中晉海的1,040個單位最快可於今年10月收樓，而同系的晉海II則最快於今年12月收樓，涉及1,132伙，市場人士估計，將軍澳及日出康城租務市場表現理想，租務需求龐大，租金回報不錯，估計不少投資者買入收租，不排除兩盤有10%，即逾200伙租盤，料呎租可達35元或以上，加上區內大型商場「康城(THE LOHAS)」最快明年下半年分階段落成，有助支持租金向上，估計明年農曆新年前，市場可陸續消化晉海及晉海II租盤。
租金回報率4厘
中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，現時市場錄約49個單位放租，實用面積339至1,040方呎，間隔由1房至4房1套連儲物室，月租由1.6萬至5.5萬元，當中1房佔約10個，面積由339方呎起，月租1.6萬至1.8萬元，放租包括2A座低層，面積340方呎，月租1.6萬元，呎租47元。若以2017年買入價約450萬元計，租金回報有4.3厘。
除此之外，港鐵南昌站上蓋大型住宅匯璽發展項目匯璽II，業主陸續收樓，項目1及2期自去年底以來已租出最少560伙，佔兩期單位總數2,238伙的25%。據了解，匯璽已租出的單位中，月租由開放式約1.3萬至低座4房的8.55萬元。當中累計租出近90個的開放式單位，租金由入伙時的低位1.3萬元，急升兩成至1.6萬元。
而本月屋苑暫錄得約23宗租務成交，如最近5B座中層F室，實用面積269方呎的開放式單位，剛以1.6萬元租出，呎租59.5元，料創屋苑開放式租金新高。業主去年8月以832萬元一手入市，租金回報率約2.3厘。另匯璽1房月租亦升破2萬元，實用面積362方呎的5B座高層C室1房單位，剛以2.3萬元獲承租，呎租64元。
觀乎長沙灣區的新盤供應不缺，但租金仍然企硬，可是同樣是供應重災區的啟德，新盤租金上升動力不足。事實上，自2017年底，區內先後已有4個私樓新盤入伙，包括啟德1號、龍譽、嘉匯及天寰，合共提供2,921伙。而區內的租賃表現亦是不俗，平均每月可錄得逾50宗租賃成交。
啟德配套待改善
然而，租金卻未能得到明顯提振，有市場人士指出，皆因區內的社區設施配套仍在改善中，對家庭租客的吸引力不算大。如啟德1號中較受歡迎的1房單位，去年3月租出，租金約1.35萬元。翻查近日的1房租金，約1.4萬至1.45萬元，按年只高出約1,000元。有代理指出，即將收樓的OASIS KAI TAK，因單位的叫租水平與區內租值水平相若，反映區內租金仍受制於供應量，而未能大幅上升。中原地產資深分區營業經理陳智欣指，目前OASIS KAI TAK錄約61個單位在市場放租，其中1座中低層戶，面積360方呎的1房戶，現叫租1.5萬元，以2018年買入價744萬元計，回報僅約2.4厘。
現時啟德區的租金水平，較鄰近樓齡逾30年的牛頭角淘大花園更便宜，例如面積378方呎的2房戶，月租約1.5萬元，呎租40元；至於天寰，其面積439方呎的2房，月租僅1.59萬元，呎租36元，顯然地，在呎租上全新單位是較二手單位為低。
值得留意的是，暑期為內地生租務旺季，各區均錄搶租成交。中原地產高級區域營業董事藍浩然指出，內地生早於5月份在粉嶺區搶租盤，租盤供應賣少見少，如粉嶺名都實用面積395方呎的7座低層B室，業主原叫租1.25萬元，吸引多個租客同時爭盤，最終由3名內地生主動加租500元搶贏，以1.3萬元租用單位，較年初同類單位租金勁升逾10%，業主的租金回報逾10厘。
據美聯的租金走勢圖，5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.56元，按月上升約0.6%，連升3個月，創7個月新高，今年首5個月累升約1.5%。另差餉物業估價署的最新資料亦顯示，截至5月份整體住宅租金指數已連升3個月，累升1.6%。
業主入場成本低
浸大財務及決策系副教授麥萃才表示，今年入伙單位較數年前多，未來1、2年都會是入伙高峰期，但對整體租金未必構成太大下調壓力。因為這些新盤業主的入市價不低，加上新樓配套好，業主叫租一定會較二手樓高。
他續指，這些入伙盤分布多區，市場要消化相信不會有太大困難，一方面每年有數萬個新婚家庭，未能上車的只好租樓；此外，每年亦有不少海外學生來港讀學士、碩士及博士，有部分會於畢業後選擇留港工作，租賃需求一直大，而租金反映住戶實質負擔能力，除非本港失業率上升或薪金下跌，令住戶付租能力下降，租金才會明顯下調。
高力國際亞洲評估及諮詢服務副常務董事張翹楚則指，雖然租金起始基數高，但港人薪酬升幅有限，難以帶動租金上升。即使近期土地供應減少，短期內不會反映在租盤價格。再加上，本年首5個月樓價升幅急達10.4%，業主因樓市升幅快而不願放租，租盤因而減少，故認為未來2個月及下半年住宅租金均為平穩。