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【港股專家】黃敬凱:大市反彈 內房秤先


執筆之時,大市終於有個較像樣的反彈,對比美股方面,美國三大指數已反彈近2,000點的情況下,港股始終是弱。適逢港股回升600多點後,美股卻似有彈完之勢,真不知是福是禍,是喜是悲。對於外圍股市的反彈是否能持續,以及港股能否抗禦外圍利淡的衝擊仍然存有很大的疑問。

走勢上,恒指於週一(10日),單日內將10天線及20天線全部收復,並能於20天線上收市,極短線而言自是利好,不過這還要繼續觀察大市是否有承接力。要知道的是,投資者對於全球經濟的預期始終不感樂觀,否則也不會有各國陸續向減息的路向前進。而減息只會是一劑「嗎啡」,長遠而言極不樂觀,步入衰退也只是早晚之事。甚至已有不少分析師預期,來年環球經濟會陷入衰退,所以後市走勢不容太過看好。

即便如此,筆者於過去的文章中,已表示港股有不少板塊,已有明顯見底的趨勢,上週提到過車股,本週則想探討一下內房的情況。基本上,內房的底部也已建構完成,與汽車的情況也相約,有政策的支持,銷售數據也開始復甦,基本上內房類股分的股價也開始回暖,也是一個值得趁低吸納的板塊。加上,在目前中美關係轉差下,中央對房地產監管,預料短期將偏向寬鬆,內房經營環境將有所改善。

從近期內房股的表現可看到,已不再是過去「齊齊下跌」的狀態,反而會看到的是,某部分出現下跌的同時,其他則有上升趨勢,反映出內房股慢慢轉向強弱分化的局面,顯然投資者會更重視內房的基本因素,如合約銷售、可售貨源、土地儲備、毛利等。

反彈力度相信較強

從年初至今股價表現來看,恒指大部分升幅已基本消失殆盡,但個別內房股回調後仍有較佳表現,如龍湖集團(00960)、融創中國(01918)、中國奧園(03883)等。內地樓市在不同地區展現出非常分化的情況,而且相當視乎集團是否能把握機會於低價時成功投地。以上三者都是在需求強勁的地區如大灣區、強二線城市有豐厚廉價土儲,年初至今合約銷售亦佳。大市近期應已見短期底部,這些股分的反彈力度相信會較強。

這裏提到的投地情況,雖然一眾內房企業今年拿地的步伐有明顯放慢的趨勢,亦令到整體溢價率也相對不高。今年首五月的情況是,銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41,百強房企拿地整體趨於謹慎。

內地樓市在不同地區展現出非常分化的情況,而且相當視乎集團是否能把握機會於低價時成功投地。

此外,雖然3至4月份土地市場迎來明顯的升溫,部分城市拿地熱度直線攀升,但從百強房企前5個月拿地的溢價率分佈情況來看,有47%的地塊溢價率不足10%,底價成交的地塊佔比達到26%。而這可能由於對三四線及以下城市拿地的謹慎度明顯提升所致。

最新公布的今年首五個月的銷售業績排行榜資料,已經有7家內房的銷售額達到了千億範疇。內房銷售額TOP100均值達407.1億元人民幣(下同),規模破百億的房企增加至95家。今年首五個月,內房銷售額超過百億的企業均值為423.5億元,前十內房銷售業績同比增長16.4%,單月環比增長7.8%。

千億陣營大幅擴展

隨著內房企業競爭不斷加劇,今年首五個月,百大內房企業各梯隊的銷售額門檻持續提升,千億陣營大幅擴展。其中,碧桂園(02017)、萬科(02202)、恆大(03333)銷售額超2,000億。碧桂園銷售額高達3,100億元;保利地產(600048.SH)、融創中國、綠地控股(600606.SH)等內房銷售額超1,000億位列第二陣營;新城發展控股(01030)緊隨其後,業績超過了900億元,華潤置地(01109)、龍湖集團也超越了800億元。

從銷售面積來看,內房銷售面積TOP100均值達295.5萬平方米。值得注意的是,部分中西部、長三角區域房企表現突出,通過城市深耕,把握市場需求,持續提升產品品質和服務,實現了銷售規模的穩步增長。

今年首五個月,內房銷售業績再上台階,整體亦趨於穩健。隨行業發展戰略逐漸改變,內房企業從規模高速擴張到規模與品質並重,在規模逐步擴大的同時實現運營效率的有效提升。

企業之間的規模競爭仍將持續,其在規模擴張的同時,亦開始關注企業現金流的穩定性,實現健康穩定發展。短線方面亦有望造好,中期業績亦即將放榜,內房板塊相信能夠跑出,值得吸納。

黃敬凱

獨立股評人,股票課程導師,專注發掘有潛力爆升的股票,成功捕捉多隻「十倍股」,例如華夏健康(01143,前稱中慧國際)及中國新進(01332,前稱確利達控股)。撰文見各大報章、雜誌及網站。

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