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《逃犯條例》修訂 樓市最後稻草


大批市民週三湧到金鐘集會,最後演變成暴力衝突。

近日全港的焦點都放在俗稱《逃犯條例》的《二○一九年逃犯及刑事事宜相互法律協助法例(修訂)條例草案》之上,立法會原定週二(十二日)早上二讀修訂,但遇到大批反對的市民到場集會抗議,引發流血衝突,情況極為混亂,令投資者更為憂心,港股當天就以四百八十點下跌回應。而在二讀之前的一日,金融市場,更已流了「第一滴血」,高銀金融(00530)突然宣布放棄上月以逾百一億元投得的啟德商業地王,為香港的地產市道響起警號。

剛過去的週日(六月九日),先有超過一百萬人和平上街遊行,反對修訂條例,人數之多已破二○○三年反對「二十三條」立法的七一大遊行。不過,政府繼續無視市民的訴求,亦未有理會商界的關注,堅持於週三(六月十二日)進行條例二讀修訂,亦因而引發大批市民到金鐘集會,更與警方爆發暴力衝突,令香港的政治環境愈發不明朗。

部分市場人士早已擔心,《逃犯條例》落實會引發撤資及投資大減的問題,如今已出現民間反抗行動,港股週三(十二日)下跌四百八十點或百分之一點七三至二萬七千三百零八點收市,成為亞洲區表現最差市場,當中地產股領跌,地產分類指數跌百分之二點七六,皆因上月以一百一十一億元投得啟德跑道商業地皮的高銀金融,突然於週二(十一日)宣布撻訂,消息震撼市場。

高銀金融於週二傍晚時間突然發出通告宣布,指公司三名執行董事,即周曉軍、黃睿及許惠敏,以及三名獨立非執行董事,即石禮謙、鄧耀榮及黃偉樑,認為近期發生的社會矛盾和經濟不穩定將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響,所以投票贊成暫停向投標人提供財務資助以清付地價餘額,涉資不低於一百一十億元。投標人為駿騰投資有限公司,為高銀金融全資附屬公司,上月投得九龍啟德第四C區四號地皮。

高銀突撻訂啟德地

高銀突然決定「斬纜」,之前已支付的二千五百萬元按金將會被香港政府沒收,而香港政府將可酌情在適當時間、地點和方式下轉售該地塊,但所有轉售或轉售的損失和費用有機會由高銀支付。寧願白白被「殺訂」,兼要付上賠償風險都不上馬,可見事態並不尋常。高銀作出此決定,原來由地產界立法會議員石禮謙一手策劃,因他以獨立非執董的身分在六月十日召開緊急董事會會議討論地皮事宜,並要求審議暫停向負責投標啟德地王的附屬公司提供財務資助以清付地價的議案,最終董事會決議贊成石禮謙的建議。

石禮謙表示,董事會作出放棄決定是由於近期宏觀經濟及社會矛盾出現變化,或會中短期影響商業項目市場,帶來不明朗情況,加上認為啟德區發展仍是不成熟,強調是以公司風險角度出發,董事決定是較為保守及穩陣。他又指,集團為項目已投放的成本及按金對集團財務影響輕微,對集團影響有限,現時亦難以估計政府轉售項目所帶來的損失。

 

林鄭硬推的「逃犯條例」修訂引起大量市民反感。

雖然石禮謙強調,高銀對《逃犯條例》修訂感到正面,但身體永遠是最誠實。今次的決定其實並未獲得高銀主席潘蘇通的同意,他在電話會議上表示,一直認為該地皮屬好項目,若再次投得同一個項目或需要一百五十億元,所以公司絕對是「走寶」,對董事會決定感到無奈及茫然,坦言若並非上市條例不容許私人購買該項目,會希望以個人身份承接。他強調未來集團會繼續投資本港物業市場,對商業及住宅市場都充滿信心,在香港不會暫停投地,其他香港的項目銷售會照常進行,形容對香港地產市道「信心百倍」。

投資期長逾十五年

對於是次高銀放棄啟德的商業地王,萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為只是「個別事件」,相信大部分發展商對後市有信心,亦對啟德發展區有信心。他認為,啟德項目總發展成本高要一百六十億至一百八十億元,投資額大兼回報期長,又不可分拆出售,資金回籠要十五至二十年,在現時中美貿易關係繼續磨擦下,本港以致全球經濟有著一定的不穩定因素,有可能影響項目的租務及租金,所以才會放棄。

高銀上月投得地皮時曾令市場「喜出望外」,因為之前另一幅跑道商業地皮要流標收場,市場亦曾擔心會出現「歷史重演」,地皮截標時收到六份標書,入標財團包括長實(01113)、新鴻基地產(00016)、信和置業(00083)及會德豐(00020)等,市場估值介乎八十二億至一百一十二億元,最後高銀以貼近市場估值上限中標。

該幅地皮被譽為啟德地王,因為享有無遮擋的維港海景,並鄰近郵輪碼頭,地皮面積約為十一萬五千平方呎,估計可建樓面約為八十六萬三千方呎,當中作酒店用途面積上限為四十三萬二千方呎,每呎樓面地價超過一萬二千八百元。

高銀系近年極為積極在港投地,一六年以六十三億八百萬元投得何文田站一期上蓋住宅,成為該集團首個在港項目;去年十一月亦以八十九億元投得啟德第四B區四號住宅地皮。不過,高銀現時的市值只有約一百六十一億元,半年之內要支付近二百億元的地價,負擔的確極為沉重。

近年業績表現欠佳

該集團的收入及盈利亦不高,上一個財年全年收入只有七億九千萬元,盈利跌百分之十五至十二億元;截至去年十二月底的中期業績,收入再跌百分之十四至三億二千萬元,盈利大跌百分之二十六至七億四千萬元。今次寧願賠錢離場,相信亦是個正確的決定。

高銀棄地翌日,立法會原訂於週三早上十一時二讀修訂《逃犯條例》,而商界最擔心的混亂情況亦終於出現。大批市民湧到金鐘政府總部前集會,而不少車輛,包括巴士又在來往金鐘的通道上「撞車」,堵塞主要通道,各方試圖用盡方法令立法會不能如期召開,集會人數估計多達一萬人以上,最後亦成功令會議推遲。立法會主席梁君彥宣布更改大會開會時間,具體時間另行通知。

上週日舉行的「反送中」遊行有超過一百萬人參與。

不過,集會最後亦演變成暴力衝突,警方發射大量催淚彈及胡椒噴霧,令情況更為混亂,警方及示威者各有受傷。警方更首次出動「布袋彈」及橡膠彈,一名港台外判運送攝影器材的司機,不幸在衝突中受傷,頭部疑中彈,要送往瑪麗醫院救治,情況嚴重。

受事件影響,金鐘一帶商業活動很多叫停。匯豐銀行就向員工內部發信,指政府決定週內進行逃犯條例修訂二讀,預示會有群眾活動,提醒同事下班時須帶備手提電腦,潛在突發事故出現可如常工作。旗下恒生銀行(00011)亦重申該行一向設有彈性工作安排,員工可因應情況,選擇於家中工作或到恒生其他辦公地點上班,兩行在香港的員工合計達五萬人。

罷工罷市行動不絕

四大會計師事務所,俗稱「Big Four」的德勤、安永、畢馬威及羅兵咸永道亦有向員工發出內部電郵,指由於金鐘交通將會混亂,員工可以選擇彈性上班時間,或留在家工作。

有上市公司及大型機構亦加入罷工的行列,宣布進行罷工的店舖及企業已達四百間,連屬鷹君(00041)旗下的老牌酒店香港逸東酒店亦指不反對員工到添馬公園集會。一班國泰(00293)及港龍航空員工自發聯同航空界業界聯署,要求兩大工會即時考慮日內罷工,罷市罷工對香港經濟的損失暫時難以估計。

由於衝突升級,引來更多人表態反對,七位曾經效力特區政府的前副局長、前政治助理向特區政府發起聯署,懇請特首林鄭月娥撤回方案。七人包括運輸及房屋局前副局長邱誠武、食物及衛生局前政助陳智遠、勞工及福利局前政治助理莫宜端、財政司司長政治助理葉根銓、環境局政治助理蔡少綿、勞工及福利局前局長蕭偉強,以及財政司司長政治助理羅永聰。

《逃犯條例》令本港商界流了第一滴血,萬一條例獲通過,亦有機會對地產市道造成更大的傷害。市場擔心條例通過後,會造成新一波的移民潮,令業主拋售手上物業,地產市道隨時會來個逆轉。

政治環境影響樓價

政治環境對本地樓價的確有絕對性的影響,上世紀八十年代正值中英談判期間,本港樓價就曾經拾級而下。差餉物業估價署的資料顯示,本港的住宅樓價指數於一九八○年時報十九點九,八一年更升至二十四點四。不過,當中英談判於八二年展開時,樓價就因為市場的憂慮而出現大幅波動,到八四年樓價指數更跌至十七點二,從高位直插三成。同年中英簽署聯合聲明,確保香港可以平穩過渡,樓價指數到八七年才重上高位。

雖然近期樓價再創歷史新高,上月底公布的中原城市領先指數CCL最新報一百八十九點四二點,創歷史新高。至於差餉物業估價署的數據亦顯示,四月份私人住宅售價指數報三百九十點五點,按月上升百分之三點二,更是自去年十二月至今已連漲四個月,累升百分之八點六。 

林鄭未有回應市民訴求。

不過,有分析認為,若《逃犯條例》獲通過市況隨時會出現逆轉。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為,目前對樓市最大的潛在影響,是政府提出修訂《逃犯條例》,或衝擊本港國際金融中心的地位,因為外資覺得修訂條例後有不確定因素,估計歐洲、美資銀行會撤出香港,一旦金融中心地位受衝擊,市民亦未必會考慮置業,購買力會消失,因為國際金融中心基礎已消失,很難估計樓價會跌多少。

查詢移民數字急升

移民潮亦可能成為另一個樓價下跌的因素,保安局的資料顯示,在九七年回歸之前,香港的移民人數激增,一九九○至九五年間,每年的移民人數高達六萬人,到近年申請移民的人數才不斷下降。保安局的最新數字顯示,一七年僅得六千五百人移民海外,創逾十年新低。不過,有移民顧問公司指出,現時申請移民的需時較長,保安局的數字有滯後,而自 《逃犯條例》推出之後,查詢移民的數字正大幅上升。

環凱移民顧問公司董事張家禧指出,現時辦理移民申請及審批時間較以往長,當局估算的移民人數有滯後,未能即時反映實際移民情」。他表示,自港府提出修訂《逃犯條例》後,查詢移民及辦理移民個案都有顯著上升,平日每日約有十個查詢,最近每日查詢有二十至三十個,單計五月頭三個星期,委託辦理移民就有十八宗,較去年同期上升一成。

有分析亦指出,經歷早年的移民潮之後,極多香港人已擁有雙重國籍,換言之,很多人可以立即動身離開香港,故屆時對樓價及經濟的影響將會更快更廣。入境處於去年公布的統計數據便顯示,持有加國護照但定居香港的雙重國籍香港居民約有三十萬人。市場估計,再加上擁有其他國籍的人口,可能有一百萬人定居香港的人有兩本護照,而大部分是中產人士,故一旦大舉撤出香港,對本地經濟活動將造成極大的打擊。

《逃犯條例》亦已引起各國關注,隨時造成撤資潮,嚴重打擊香港經濟。美國克林信大學經濟系副教授、香港亞太研究所經濟研究中心成員徐家健指,美國已明確給出訊息有機會更改或取消《美國-香港政策法》,送中惡法的確會影響香港國際金融中心地位,以及最重要是美國在香港的利益。他擔心,最嚴重的後果是取消《美國-香港政策法》後,香港不再是獨立關稅區。

美表態對修例憂慮

美國國務院發言人奧特加斯(Morgan Ortagus)已表明對本港的修例感憂慮,指內地司法制度反覆無常,修例會持續侵蝕香港一國兩制,威脅香港長期在國際事務上存在的「特殊地位」。美國商會屬下國際私人企業中心亦發文批評「送中」法必然會破壞香港的堅定法治及經濟自由,對投資者及外商都會有深切影響,指外商擔心內地及香港的區隔會消失,或令他們到其他地方尋求機會,形容過程可以很迅速,觸發的撤資及經濟損失將會急速湧現。

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