中海物業(2669 HK) – 物業管理股有以下特性:行業服務面積和價格非週期性的上升趨勢(良好上下線收入增長趨勢)、輕資產(高ROE)、多現金(派息比率有上升空間)、及低負債(財務穩健)。在現時被宏觀國際事件主導的市場中,上述特性令物管股成為新的避險標的。在港股通名單內,且市值為板塊內頭四大的物管股中,中海物業2018年的實際派息按年增約33%至每股0.04港元,派息比率約33%,;股息收益率約1.1%,皆排第二。公司2018年在管面積增速與業界中位數持平,而其基礎服務毛利率下降逾三個百分點至約18%,令市場不甚滿意。公司對此的解釋是員工政策改革及加大項目管理人員的直接投入所致。其增值服務分部上線收入按年增56%,增速為15/16年及16/17年的近3.7倍,實為業績亮點,然而該分部毛利率亦下降約十一個百分點至約43%。這應是公司擴大產品和增加服務範圍所致,與此分部的上線收入增長相比,瑕不掩瑜。目前,公司在基礎服務和增值服務分部的每平方米毛利皆低於絕大多數業內同儕。在公司藉國企背景承接公共及國有項目、增加商業物業管理項目、增加酬金製管理面積、以及開始與投資者積極接觸之下,公司的綜合毛利率乃至淨利潤率在2019年觸底回升的幾率較大。相關的風險為人民幣貶值幅度過大,及2019年中海系內竣工面積的增速無法有效傳遞到公司在管面積的增速上。(本文資料來源:港交所、彭博)
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