《資本壹週》705期 (2019年5月16日)
港股續陰晴不定 本地樓價待爆升
．騰訊手遊業務終見起色，不過還是多看一、兩季較穩陣。
．本地樓市出現了一個有趣的現象，就是多了首置客入市。
．住宅地缺，商業地更難尋，因為農地、棕地統統在新界。
從特朗普在twitter「發難」起計，恒指已經從30,000點樓上，回落到本週三（15日）的28,268點，下跌6%；同期，「股王」騰訊下跌3.6%，跑贏大市，皆因市場觀望其最新公布的首季業績。
騰訊本週三於港股收市後公布業績，雖然在歐洲掛牌的預託證券價格一度造好，較本港收市價374元高逾2%，但只是曇花一現，至截稿前股價已經倒跌，且已跌穿370元。
其實，騰訊業績都符合預期，部分營運數據更較預期佳。集團首季非通用會計準則（non-GAAP）純利按年增14%至209.3億元（人民幣．下同），貼近市場預測上限211億元；收入854.65億元，按年增16%，則低於預期下限的867.9億元。
再看多一季
至於外界最關注的手機遊戲業務，季內收入212億元，按年跌2%，按季則升11.6%，符合市場預期。由於公司在3月才發布《完美世界》手遊版，首季營收將會遞延至往後期間才確認列帳，對本季列報收入的貢獻有限。另外，電腦端遊戲收入為138億元，按年跌2%，跌幅較預期小。
值得一提是騰訊首次在財務報表內單獨列出「金融科技及企業服務」分部，這業務過往只籠統被列為其他，而季內錄得收入218億元，按年增長44%，主要受商業支付、其他金融科技服務（例如小額貸款）及雲業務所推動。其實金融科技及企業服務相對於集團主業務屬低毛利業務，但季內騰訊綜合毛利仍能按季增加5.2個百分點，達46.6%，算是表現不俗。
展望未來，手遊業務還是市場焦點，而集團近日推出的「改良版《絕地求生》」《和平精英》，根據Sensor Tower最新數據，上架短短5日，在AppStore中國區用戶已經「課金」2,000萬美元，以此推算，全年收入隨時可達100億至200億元。不過，有關分部表現還是多看一、兩季度較為穩陣。
首置客湧現
股市短期內還會隨着中美貿易戰的發展而震盪，相反樓市前景卻是穩定得多，未來甚至可以預期將會爆升，原因只得一個，說來說去就是供應不足、土地不足。
在現行物業印花稅稅制——非港人買家要畀稅（BSD）、非首置買家要畀稅（DSD）、買樓3年內轉手要畀稅（SSD）下，本地樓市出現了一個非常有趣的現象，就是多了一批首置客入市。
且看近日傳媒便報道，中半山地利根德閣3座高層D室的四房連套房單位，連同一個車位，上月底以9,200萬元易手，以實用面積2,429方呎計算，呎價37,876元，買家為李佩雯，與恒地（00012）主席李兆基長女、恒地租務部高級總經理同名，相信是同一人。而根據土地註冊處資料，買家只支付了391萬元印花稅，相當於樓價4.25%，即是以首置名義入市。換句話說，一些本來用開公司名義買樓的，都以首置身分買。
此外，一些公公婆婆，以至後生仔女，都湧現市場，總之就是滿18歲又有身分證而未買過樓的，也齊齊入市。究其原因，就是首置名額不用白不用，不買便「老襯」，於是多了一批「首置」需求。子女買給父母又有，父母買給子女亦有，還有一批公屋富戶，人人都買。
事實上，私人住宅空置率低，根本不愁租不到出去。根據差餉物業估價署資料，2018年全港私人住宅空置量為51,426伙，空置率只得4.3%；難怪私人住宅租金指數企得甚為硬淨，從去年10月高位的197.6，回落至今年2月最低的192.2，只下跌了2.7%，3月已回升到193.8；反觀樓價指數，就由高位的394.8，回落到359.4才回升，跌幅達到9%。
商業地難尋
因此，本欄一直指出，土地供應一日未能大幅增加，香港樓價實在難以下跌。除了住宅市場，商業地皮亦然如是，經濟要另上一層樓，解決土地問題也屬燃眉之急，否則巧婦難為無米炊，空有「一帶一路」及「粵港澳大灣區」的機遇。
當中，雖然淨計四大地產商，已有不少農地在手，不過始終位置較為分散，兼且位處新界；棕地的發展難度就更高，政府只能帶頭做好規畫，以鐵路、道路貫穿，然後交由市場執位，就像工業大廈的改用途一樣，為了鼓勵棕地的開發，政府更要賺少些、批多些。但要發展商業，最簡單直接的方法便是填海，本欄認為在機場週邊填就最適合，配合埋第四條跑道的興建，一個新的核心商業區便誕生。
否則，在這之前，住宅地皮值錢，商業地皮也是一樣。且看啟德，上週才有第4C區2號住宅地皮，以125.9億元創新高價，被六大地產商組成的財團奪得，本週又有第4C區4號商業地皮，成為另一幅百億地王，由高銀集團以111.24億元奪得，撼贏了長實（01113）、新地（00016）、會德豐（00020）、鷹君（00041）及信置（00083）。以最多可建樓面86.3萬方呎計，每方呎地價12,888元。
【吳老闆事忙，今期由劉若文代筆。】
南華證券錢莊
在貿易戰陰霾下，港股近週如坐過山車，雖則由上週四（9日）至今僅有4個交易日，仍然相當刺激。恒指上週四先急挫692點，上週五（10日）反彈239點，本週二（14日）因中國公布了反制美國增加關稅措施，恒指再挫428點，至週三（15日）市場消化貿戰升級消息，又反彈146點至28,268點收市。不過，總結特朗普發神經挑起貿戰至今，即由5月6日大市開始跌起，恒指累跌1,813點或6.03%。
由於美方已嘗試淡化戰事，特朗普日前突然表明雙方仍可能達成協議，並表示與國家主席習近平關係良好，但後市仍被陰霾籠罩，要反彈談何容易，短線大市最有可能是現水平上落，28,000點暫時應見支持。不過，騰訊（00700）派季績後外圍股價表現欠佳，或許週四股價有點壓力，目前最佳投資策略是離場觀戰，或吼大價股急跌後博反彈。
每週一股——領展（00823）
受中美貿易關係再度惡化拖累，港股大幅波動，恒指更一度失守28,000點關口，由於中美短期內難就貿易達成協議，相信任何正面或負面消息都會令市況出現大幅波動，為減輕市場大上大落所造成的衝擊，近日市場資金顯然流向避險性較高的股分，而領展（00823）便是當中的寵兒，股價週二在大市急挫之下，仍能逆市創出96.8元新高。
市場相信領展股息增長可持續，主要受惠現有物業自然增長；2019至2021年新物業落成；併購；及資產增值資本管理。同時市場估計至2021年，領展每基金分派每年增長可達8.5%。
領展基本面強，雖然目前估值並不算便宜，但相信在資金持續流入避險資產下，股價挑戰100元關口只是時間問題，所以不妨吼低買入。
一週重要新聞
．中國宣布自6月1日起，向600億美元的美國進口產品徵收最高25%關稅。
．人民銀行宣布中國4月底外匯佔款為21.25萬億元（人民幣．下同），按月減少8.61億元，連續9個月下跌。
．中國4月全國居民消費價格指數（CPI）重返去年10月高位，漲2.5%，連升第2個月；同月工業生產者出廠價格指數（PPI）按年升0.9%，高於3月的0.4%漲幅，亦連升第2個月。
．國際指數公司MSCI明晟如期擴大中國A股納入因子至10%，並首次納入深圳創業板大型A股。市場料MACI明晟今年會完成3個階段指數調整，可吸引670億美元資金流入A股。
．金管局再發出4個虛擬銀行牌照，獲牌公司包括中國平安（02318）旗下平安壹賬通；螞蟻金服旗下的螞蟻商家服務（香港）；小米集團（01810）及尚乘集團合組的洞見金融科技；以及股東包括騰訊（00700）、工銀亞洲、港交所（00388）、高瓴資本及Perfect Ridge的貽豐。
．阿里巴巴公布2019財年第4季（1至3月）業績，季度收入按年增長51%，達935億元（人民幣．下同），較市場預測佳；非通用會計準則（non-GAAP）純利就增42%至201億元。
本月17日為歐盟財長會議；18日澳洲將舉行參議院選舉；而美國聯儲局公開市場委員會（FOMC）將於22日公布4月30日至5月1日的政策會議記錄，將可得知未來美息取向。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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