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樓市跌轉升待爆發 「帶路」受惠股逐隻捉


《資本壹週》703期 (2019年5月2日)

樓市跌轉升待爆發 「帶路」受惠股逐隻捉
.香港樓價未來3年將會節節上升,升到甚麼水平難以預料。
.在兩大計畫下,香港的專業服務行當必十分興旺,如金融。
.在交通愈發方便下,在內地居住,到香港返工絕對不出奇。

經歷5個月的調整後,本港樓價今年以來不斷回升,且升勢愈來愈急。差餉物業估價署最新公布,今年3月私人住宅售價指數報377.5點,較2月的366.7點,按月急升2.95%,比起2月升1.58%,擴大1.37個百分點。

以今年首季計,差估署的私人住宅售價指數,已上升了5%,與去年7月的歷史高位394.8點,只需再升4.55%便可破頂。再看反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL),最新報183.19點,與歷史高位相差2.89%。值得注意的是,中原的樓價指數,並未計入政府徵收的「惡稅」,如果計及的話,肯定已經破頂。

不過,香港樓價距離破頂的日子還是不遠矣,未來3年更會節節上升,升到甚麼水平實在難以預料。事關港府打擊樓市招數已經盡出,例如趕走公屋富戶,而且趕得很急,可是到頭來問題還是無供應。如果該些富戶不願搬離原區,便買入本來住開的屋邨或附近的居屋,難怪首季有多達75個公屋及居屋,於未補價第二市場創出呎價新高。隨着私樓樓價閒閒地每方呎1萬元,即使資助房屋以半價發售,政府若賣掉手頭上的資助房屋,便發達了。此外,政府還將資助出售房屋的售價與市價脫鈎,最新一期六個屋苑合共4,871個單位,便將以五九折發售;私樓方面,則徵收一手樓空置稅,逼發展商盡量掟存貨。

然而,一切都是徒然,因為所有政策都是小修小補,每次出招都有副作用,壓了一陣又再升過。歸根究底,就是最大的問題仍無處理過——需求殷切,供應卻繼續緊絀。港府的所謂增加供應,好像差估署指出,2018年私人住宅落成量為20,968個單 位,年比增加18%,預計2019和2020年亦將維持相近水平,分別有20,415個和20,181個,只是數字遊戲罷了——上車盤愈起愈細,單位數量自然增加。而這將埋下炸彈,當細單位企得住,大單位隨着數量愈來愈少,樓價必定爆升。

至於棕地,則太難搞,反而農地更易搞,因為棕地太多用途,若收地,怎計數?唯一出路只能像本人在另一專欄〈資本政經〉所建議般,以鐵路貫穿,配合其他道路網,繼而修改規畫,市場自然會發揮力量,自動波收地,湊夠一大片便與政府講數。情況就像工業大廈一樣,免補地價將整幢工廈改裝活化,作為寫字樓、酒店、服務式住宅等,結果不少傳統工業區,如黃竹坑及九龍灣等,便搖身一變成為以酒店及寫字樓為主的新興商業區。

其實,就連鐵路上蓋項目也所餘無幾,好像將軍澳日出康城,第十一期剛由信置(00083)、嘉華(00173)及招商局置地投得後,只餘兩期罷了;可提供40公頃土地的安達臣道石礦場,亦開始賣地,但當中有7幅將會撥作興建公營房屋。3年之後,港府恐怕會無地賣了。

還有一個辦法大幅增加土地,就是收回軍事用地,始終,以前英軍當香港是亞洲總部,才需要這麼多地方;如今解放軍則廣州軍區才是大軍區。不過,港府卻提也不敢提。否則,淨計石崗機場,本身已有159公頃面積,並可釋出附近設有高度限制的地區,面積廣達2,600公頃。

專業服務行當興旺
供應未見到有出路,需求卻是不得了。因為香港地方細,本身已經不夠用,現時再加上在「一帶一路」及「粵港澳大灣區」的布局中,擔當着重要的角色,需求更是無可限量。

對於「一帶一路」,中央不停在全球做「推廣」,結果大家不信不信還須信——除了一眾發展中國家,繼意大利、盧森堡後,瑞士亦成為了近兩個月來第三個加入「一帶一路」的歐洲國家,並於本週一(29日)簽署合作備忘錄;德國也於剛結束的第二屆「一帶一路」國際合作高峰論壇期間透露,如果德、法、英以及西班牙達成共識,便會作為一個整體與中國簽署「一帶一路」倡議諒解備忘錄。至於「大灣區」,《規畫綱要》已經出台,9+2城市各有定位,各司己職,卻又互聯互通,目標是成為宜居宜業宜遊的國際一流灣區。當中目前所覆蓋的人口,是7,000萬!這還未計未來因此被吸引來的人口!

在兩大計畫下,香港的專業服務行當必定十分興旺,包括法律、仲裁、航運,當然還有金融。一帶一路、大灣區的企業勢必來港融資、上市,如此看來,應該買入港交所(00388)。

另外,銀行生意也會好好做;當中,恒生(00011)是首選,因為東亞(00023)規模較細,而滙豐(00005)則被外邊業務拖着,本來以其網絡及名氣,在兩大計畫中得益匪淺,但後來集團卻在全球撤退,優勢頓失。至於內銀,香港銀行全是商業行為,內銀則有政治任務,所以股價一直沉屙不起,市盈率維持在低水平,怎樣便宜亦無人買。

各行各業都大把人來,樓價哪有不升之理?當中寫字樓勢必大爆發,住宅亦然,淨計開放醫生入來,填補所需3,000個醫生,這還未計高級行政醫生,難道他們會住劏房?計及帶同妻兒來港,住進千呎單位也不為過。以此判斷,香港樓價隨時升到無人買得起,逼使買不起的,搬返內地,當中,搬返深圳都未必負擔得起,要搬返惠州、珠海等,退休人士更加不在話下,情況就像大倫敦、大紐約,市場會執位,人們會褪出褪入,尤其在交通愈發方便下,在內地居住,到香港返工絕對不出奇。

要香港樓市不大升,除非息口大升、大陸政權或經濟出事、中美真正打起來,又除非港府願意拍板大規模填海,在荃灣青山公路、大嶼山一邊海岸線,以及機場共三個地方對開填出去,讓市場見到未來有大量供應,否則不知會升到甚麼地步。因此,物業乃目前最低風險投資。

南華證券錢莊
五.一黃金週假期前,港股已經牛皮,成交淡薄,本週二(4月30日)恒指收報29,699點,一週計微跌107點,即0.4%;國指收報11,542點,跌122點,即1%,連續多日成交金額不足1,000億元。以一個月計,恒指4月累升647點,即2.23%;國指累升162點,即1.43%。

指數牛皮,但其實很多板塊已經出現回吐,只餘5G、保險及本地地產股頂着;值得留意的是,此前一直有巨資泊在香港的情況已經不再,銀行結餘由千多億元拾級而下,低見500多億元,夾起同業拆息,港息低於美息日子不多,不過優惠利率(P)又不似會上升,即使上升,也不會升得多過四分一厘。

個股方面,恒生(00011)似乎再度轉強,其實此股去年全年一直跑贏大市,只是後來回了一回。正如內文所說,本欄認為此股將受惠於「一帶一路」及「大灣區」的推進,乃銀行股的首選,加上與滙控(00005)的此長彼消,因此決定將滙控換碼至恒生。另外特別一提的是聯想(00992),其截至3月底止的第四季業績,相信即將公布,如果繼續向好,股價勢必大升,投資者不妨買定,等好消息時沽出?

每週一股——渣打銀行(02888)
近日多間企業公布季度業績,其中渣打(02888)首季除稅前基本溢利按年增長10%至14億美元,經營收入按年倒退2%至38億美元。由於盈利表現較市場預期理想,故刺激股價本週二(30日)逆市做好,並且成功升穿70元關口,高見71.95元,最後以71.1元收市,逆市升近6%。

除佳績支持渣打股價上揚之外,集團宣布已獲監管部門批准,開始回購高達10億美元股份。管理層指,集團成功解決過往遺留下來操守和監控事宜。

渣打今年首季開局良好,因未有繳交英國銀行徵費(徵費於第四季度繳交),ROTE達9.6%,根據過往經驗,全年ROTE表現約為首季的60%至70%,而重點是當季ROTE提升100點子。集團有信心於2021年前將全年回報提升至最少10%。反映公司對前景具信心,並有能力落實策略及締造長遠的股東價值。

一週重點新聞
.中國4月官方及財新製造業採購經理指數(PMI)均遜市場預期,分別按月回落0.4個百分點至50.1,以及跌0.6個百分點至50.2,僅僅高於盛衰分界線。不過,市場人士認為中央的刺激經濟措施反應未全部顯現,對前景仍然樂觀。

.六大內銀股包括工商銀行(01398)、建設銀行(00939)、農業銀行(01288)、中國銀行(03988)、交通銀行(03328)及招商銀行(03968)已全部派發季度業績,全部錄得盈利增長,並以招商銀行的11.31%增幅最大,其他升幅只有逾4%。

.中國人壽(02628)今年首季業績表現強勁,純利按年飆升92.58%至260.34億人民幣,符合市場預期。大行摩根士丹利預期其他內地壽險股都將公布理想季度成績,盈利增長普遍逾22%。

.中興通訊(00763)去年受10億美元罰款而令業績見紅,今年首季即扭虧為盈,賺8.62億元(人民幣.下同),每股基本盈利0.21元,公司更預告今年上半年純利將按年增長逾倍。

.有線寬頻(01097)股東會通過「4供3」的供股集資計畫,公司在去年11月曾建議「1供1」供股計畫,最終未獲股東會通過。

.將軍澳日出康城第11期項目由信和置業(00083)、嘉華國際(00173)及招商局置地(00978)合組財團投得,市場指補地價金額逾30.54億元,每方呎約3,194元,為康城項目歷來最高價。

今期出版之日(週四),聯儲局應已公布議息聲明,據美國傳媒報道,聯儲局正研究名為「常設回購機制」(standing repo facility)的「新版QE」,可能在這次會議討論。有關機制容許銀行將所持有的美國國債存入聯儲局,以代替等額存款準備金,目的是增加市場流動性。本港方面,滙豐控股(00005)將於5月3日派發今年首季業績,港交所(00388)則於5月8日派季績,都備受市場關注。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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