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【港股專家】黃偉健:中海物業(2669)上市以來股價升逾2.8倍


資料來源:集團及方正證券 (香港)

中海物業(2669)營運有逾30年歷史,於2015年10月份由其母公司中國海外發展 (0688) 分柝出來,以物業管理服務為主要業務的公司上市。其母公司中國海外發展是內地房地產企業的領先企業之一,以在港上市的市值計算,達到近3,150億港元,以市值計算目前在行業中排行第二名。

不再只是物業管理,業務已是多元化發展

集團從事物業管理具有豐富經驗。集團除了提供基本的物業管理服務以外,還提供覆蓋甚廣的服務,包括保安、維修、保養、清潔、綠化等使物業保值增值,以及提供物業諮詢管理服務、包括產品定位諮詢、建造圖紙審核、設備設施選型建議、交付查驗服務及工程服務質量監控等。

從這些業務的發展來看,由社區、園區、市民生活、消費、日常生活所需等均有所覆蓋,業務持續向多元化及多樣化方向發展,以發展成為全行業價值鏈的營運服務商。這樣的發展方向有利於集團提升用戶黏性度。

去年業績良好

從集團去年的業績來看,收入按年增長23.7%,至41.5億港元,主要受到在管面積的增加所影響;毛利按年上升5.8%至8.49億港元,毛利率由23.9%下跌至20.4%,主要受期內人力資源分配和加強營運項目管理人員的投入所致;年內溢利則按年增長32.3%,至4.06億港元,每股基本盈利按年增加31.1%至12.23港仙,全年共派股息4.0港仙,較2017年的3.0港仙多33.3%,整體財務表現良好。

資料來源:集團及方正證券 (香港)

物業管理為主綫

目前集團業務主要分為兩大類,一是物業管理服務,二是增值服務。物業管理服務的收入為37.5億港元,按年增長21.0%,佔比約為90.1%,增值服務收入則約為4.1億港元,按年增長55.7%,佔比約9.9%。

資料來源:集團及方正證券 (香港)

在管面積按年增加9.8%,至1.41億平方米

集團所管理的建築面積由2017年的1.28億平方米增加9.8%至1.41億平方米。

業務覆蓋擴大

以地區性的分佈來看,華南區是集團最主要的收入來源,達到12.8億港元,按年增長24.7%,佔比約30.9%,而來自香港和澳門的業務收入為5.7億港元,按年增長25.3%,佔比約13.5%。每個地區均錄得良好增長。

業務策略改變提升效績

去年為集團重要改變一年,集團藉著過往的豐富營運經驗,以及其在市場上的位置所見,能夠迎合市場上的變化而作出相應的營運策略轉變。集團去年持續提升客戶滿意度和經營規模,改善基礎物業管理服務不足之處,並借助物聯網平臺和移動互聯網平臺為營銷管道,因此而提升了非基礎服務收入佔比。可見集團的努力開始見效。

拿取具代表性的項目

除了集團自身的營運策略有提升外,集團亦加強了對商業及政府項目的拓展。在這方面集團去年共新增了管理面積達2.3百萬平方米,當中包括北京雄安新區首個起動項目 “雄安市民服務中心”、深圳當代藝術館與城市規劃館提供專業設施管理服務,包括港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等項目,使集團得到了全港15個出入境口岸中的12個服務合約。這些項目均是目前快速建設的項目,亦是中國的大型項目發展計劃之一,完全是市場的熱點所在。

擴大粵港澳大灣區業務規模

此外,集團亦得到香港司法機構轄下所有物業的管理合約,這代表著集團能夠成功打入香港市場,並開始加大市場份額,逐步擴展其業務覆蓋版圖,相信在粵港澳大灣區的發展下,集團將可以繼續拿取更多項目,進一步擴展其規模。

未來發展,向資產管理升級

集團將成立商業物業管理事業部,以垂直化管理,專業化打造商業物業品牌。依託母公司高端商業資源,借助國有企業背景與良好的政商關係,積極承接各類政府、公建項目,不斷拓寬管理邊界,努力打造成為商務、政務樓宇服務第一品牌。隨著管理資產存量的不斷增加,在不動產各個投資領域和階段,與資產管理機構合作,整合優化資產結構,將客戶資產價值最大化。

發展增值業務,形成新的增長點

集團在持續拓展物業管理規模的同時,亦將加大增值業務的投入,穩步推進增值業務發展,進軍市場前景廣闊的業務,聚焦擁有資源支撐的業務,滿足客戶在衣、食、住、行、醫療、教育、養老及娛樂多方面的生活消費需求,打造增值業務的招牌產品,形成具市場核心競爭力且獨具特色的產品組合,成為集團未來業務發展之新動力。

上市以來,股價升逾2.8

集團於2015年10月份上市時,股價僅為0.94港元,目前已經上升至3.64港元,升幅達到2.8倍,表現強勁。

(筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份。)

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