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發債填海 明日大嶼 一舉兩得


明日大嶼計畫將成為香港史上最貴的基建項目。

市場引頸以待的「明日大嶼」計畫終於公布詳情,發展局公布,這個歷時十五至二十年的大型填海工程,總投資額高達六千二百四十億元,勢將成為香港史上最昂貴的基建工程。這個前所未見的巨型工程,被批會掏空香港庫房,但事實上,明日大嶼是一條財路,為政府帶來長遠賣地收入之餘,透過發債發展,更可以搞旺債券市場,實在一舉兩得。

立法會發展事務委員會將於下週二(二十六日)就明日大嶼相關工程進行討論,而發展局局長黃偉綸就在本週二(十九日)下午率先舉行記者會,交代工程開支及賣地回報估算。明日大嶼項目主要分為兩部分,首先是填海及人工島的建設,包括在交椅洲中部水域填海建人工島,並在欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展等,交椅洲人工島填海造價為一千四百億元,並需要支付一千一百六十億元的基建工程,造價至少要二千五百六十億元,而欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展區,工程及基建造價則為九百五十億元,令相關工程費用總額達三千五百十一萬元。

除了填海,發展新區最重要是要有交通網絡,所以政府亦要斥龐大資金建交通網絡,由交椅洲至香港島的道路及鐵路;交椅洲至大嶼山連接路及欣澳鐵路;西部海岸鐵路及P1公路等工程項目,整個交通網絡的開支則達二千七百三十億元,令整個明日大嶼計畫埋單要六千二百四十億元。此數字是發展局按去年九月份的工程價格計算,即是工程費很大可能超過上述數字。

明日大嶼原先的填海規模曾只有一千公頃,但特首林鄭月娥在施政報告中,將指規模「升級」至一千七百公頃。黃緯倫則重申,填海一千七百公頃仍是明日大嶼長遠願景,但多出的七百公頃仍然很「虛」,且未有實際時間表,所以今次的估算並未包含在內,而日後若要進行額外的七百公頃填海,政府會再做公眾諮詢。

二五年填海 三二年進駐

明山大嶼計畫將於二○二五年正式動工填海,最快到三二年就有首批市民可以入伙,但發展局亦承認,此乃「非常進取的時間表」,要取決於立法會是否順利撥款。黃偉綸又指,交椅洲填海項目會以交通基建先行模式發展,過往新發展區的經驗,需要有二十萬至三十萬居民後,方會發展鐵路,所以會以公路先行,當市民入伙時,社區已有公路連接,然後兩至三年後會有鐵路通車。

發展局之前已估算過,在交椅洲填海的一千公頃土地,約可提供十五萬至二十六萬單位,當中七成為公營房屋,相等約有十萬五千至十八萬二千伙。交椅洲更可發展成「近零碳排放」的先導區,並創造提升個人居住面積的機會。政府亦會在新區建立第三個核心商業區,包括提供約四百萬平方米商業樓面面積、創造約二十萬個高端、高增值就業機會,預計每年可帶來一千四百一十億元的增加值,相等於本地生產總值約百分之五。

發展局局長黃偉綸(右二)認為填海計畫不會淘空庫房。

從數字看來,明日大嶼有「一石二鳥」之用,除了解決長遠住屋問題,亦能提升香港的生產及競爭力。不過,近年香港已花了巨額資金興建大量工程,港珠澳大橋、高鐵、沙中線,再有機場第三跑,大型基建的數量前所未見,令人擔心會掏空庫房,而近年不少政府的工程嚴重超支,亦令港人更加憂慮。

機砂賣價低 減填海成本 

以港鐵(00066)的新鐵路項目沙中線為例,造價於一七年底計已較預計超支分之二十三,升至八百七十三億元,而近年用作填海用的海砂出現短缺,隨時令明巴大嶼大額超支。不過,發展局方面已解釋,現時行內填海,不少已改用俗稱「機砂」的人造砂,而目前內地機砂一噸售價約一百二十港元,當中已包括運輸費用,貨源亦愈來愈穩健,足以解決供應問題。再者,本港每年有一千五百萬公噸填料,當中一半可以用作填海。

最重要是明日大嶼項目,其實最後可成為「有錢賺」的項目,因為政府可以透過賣地收回成本,所以絕對不是外界批評的「倒錢落海」。明日大嶼主要用作解決基層及夾心階層的房屋需要,所以七成供應會是公營房屋,但餘下的三成將是私樓,按發展局的計算,假設私人住宅數目只得最少的四萬五千個,土地收益估算最少亦有七千零七十億至八千二百三十億元,且收益已是保守估計的數字,因有關估算未計及出售資助房屋、及其他商業土地的收益。

發展局引用香港測量師學會的估算,交椅洲人工島私人住宅及商業發展的土地收益,更可高達九千七百四十億至一萬一千四百三十億元,即最少可以「賺到」三千五百億元。發展局估計,人工島的商業樓面呎價約每平方呎八千至九千元,估算已相當保守。遠在交椅洲人工島的商業地皮價格,自然不能與中環及金鐘核心商業區逾三萬元的呎價相提並論,但以香港第二個核心商業區的東九龍為例,一七年南豐發展以逾二百四十六億元投得的商業地王,第1F區二號地盤商業酒店地計,成交樓面呎價便接近一萬八千元,人工島的估算的確相對保守,待人工島商業地皮可以出售的時候,已是十年後的事,屆時地價亦一定有上漲,賣地收入亦會水漲船高。

攤分十五年 蝕錢機會微

對於有批評指明日大嶼會掏空庫房,其實亦是很難做到,因為整個項目會是分階段進行,以六千二百四十億,工程攤分十五年計算,平均每年支出僅四百多億元,單靠取得工務工程撥款已負擔得到。政府過去十年的工程項目,只有一成出現超支,其餘九成都在相關預算內完成,而所有項目合計仍有約百分之十三盈餘,估項目要蝕大錢亦不容易。

 

政府希望透過填海舒緩新界區要承受的人口。

香港庫房多年來一直處於「水浸」狀態,而政府亦經常計錯算,大幅低估收入。財政司司長陳茂波早前的財政預算案顯示,一八一九年度的盈餘為五百八十七億元,較原先預計的四百六十六億元多出一百二十一億元。不過,相差的金額遠不及一七八年的預算案誇張,預計盈餘只有約一百六十四億元,但最後錄得一千四百八十九億元。陳茂波預計,一九二○年度政府的總收入為六千二百六十一億元,料盈利一百六十八億元,而財政儲備至二○年三月底計,會增至一萬一千八億元的水平,相當於本地生產總值的四成。

政府今年的預算開支本身亦高達六千億元,相等明日大嶼的總造價,而未來五年政府平均每年的基建及工務工程開支已超過一千億元,所以實際上開支比例不算過高,加上政府水源充足,一定能夠應付。

香港政府多年來最大的收入來源,就是賣地收入,去年為庫房帶來一千一百三十一億元,而今個年度估計收入亦高達一千四百三十億元。不過,土地供應並非長賣長有,香港未來正是愈來愈少土地供應,而今年可以賣的地皮數目亦已大幅減少。一九二○年賣地計畫有十五幅住宅用地,七幅為新增用地,可建八千八百伙,加上一鐵一局項目,供應會增至一萬五千五百伙,但單計賣地建屋量,仍較上一年度大減四成,部分原因亦是政府為長遠房屋政策調整,公私營房屋比例由六比四調整至七比三,所以可賣的土地不斷減少。土地並非免費午餐,若明日大嶼不能落實,十年後政府賣地收入將會銳減,令庫房出現壓力,所以明日大嶼不是政府的「洗錢」項目,其實是政府一條長遠的財路。

基建托地價 十八年回本

「香港黃金五十創辦人」林奮強亦曾指出,基建投資能大大提升土地的價值,以一六年底通車的南港島線為例,受惠新線開通的鴨洲工業區傍邊臨海地皮,以逾一百六十億元成交,成為當時最貴的地王,而再數高鐵,其上蓋項目達三百萬呎,以呎價三萬元計,便等於九百億元的地價,較廣深港高鐵香港段的八百多億元造價更高。

林奮強又指,若以另一個角度計,明日大嶼可創造三十四萬個職位,以本港人均GDP年每三十六萬元計,每年經濟總值逾一千二百二十億元,以過去八年平均計,政府收入佔GDP百分之二十三,相等每年二百八十億元,即明日大嶼約在十八年便可回本,以基建壽命達一百年計,十八年內回本,即是餘下八十多年都是淨賺。

明日大嶼的房屋比例,將由公屋佔去七成。

除了能為政府賺錢,明日大嶼的另一個得,就是可以為政府帶來新的債券產品。政府債券可供選擇的種類不算太多,最為人熟悉為通脹掛的iBond,以及之前推出過的銀色債券及伊斯蘭債券,由於只針對某個群組的銷售對象,並非所有市民都可以參與。政府方面將會研究,將明日大嶼項目以「鐵路+發展」的方式發債,一來可以讓市民參與這個具有不俗回報的項目,亦能為項目尋找到另一個融資方案,兼能豐富政府債的選擇。

政府以往亦曾試過為專案項目發行債券融資,但就要數到二○○四年的「五隧一橋」債券,當年政府發行總額六十億元的「五隧一橋」債券,項目包括香港仔隧道、海底隧道、獅子山隧道、城門隧道、將軍澳隧道和青嶼幹線,三年期年息率為二點七五厘、五年期年息三點六七厘、七年期年息四點二八厘,每季派息一次。當中三十億元為供散戶認購,反應非常熱烈,機構及零售部分合共超額兩倍。不過,自五隧一橋後,政府就未見為基建項目發債,市場人士認為,現時本港仍處低息環境,所以只要息率吸引,明日大嶼發債集資不會成問題。

政府發債券 市民多捧場

政府發行的債券一向甚受散戶歡迎,去年底金管局發行的三十億元銀色債券,就錄得六十二億元的認購金額,較去年高出五成。至於一六年發行的第六批通脹掛債券(iBond 6,04231),即使派息較以往少一大截,但仍然搶手,有達五十一萬人認購,認購金額亦有二百二十七億元。

香港近年積極令債券種類更多元化,香港去年便發行一百一十億美元的綠色債券,而明日大嶼的總投資額,就已是去年綠色債券規模的七倍,能為債市帶來龐大的推動力。香港一直希望力谷其債券市場,一七年更啟動「債券通」北向交易後,只是南向交易一直未開通。明日大嶼若能發債,可以推動政府債券更多元化,日後政府更有信心推出其他專案債券,未來亦能為內地投資者提供更多選擇,對香港發展成債券中心亦有幫助。

之前出台的《粵港澳大灣區規劃綱要》提到,將會大力發展特色金融產業,包括支持香港打造大灣區綠色金融中心,於香港建設國際認可的綠色債券認證機構。在金融市場「互聯互通」上,將會逐步擴大大灣區內人民幣跨境使用規模和範圍,擴大香港與內地居民和機構進行跨境投資的空間,穩步擴大兩地居民投資對方金融產品的渠道。綱要亦提到,將會支持香港機構投資者按規定在大灣區募集人民幣資金投資香港資本市場。明日大嶼除了可以在港發債,或有機會在大灣區內融資人民幣,再打開一條新的財路。

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