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【港股專家】黃偉健:碧桂園服務(6098) 業績強勁,具增長潛力


資料來源:集團

碧桂園服務(6098)是中國領先的住宅物業管理服務商,由碧桂園(2007)在2018年6月19日分柝上市。碧桂園服務已經服務超過25年歷史。

擁有龐大物業管理組合

截於2018年12月31日,集團擁有龐大的物業管理組合,遍佈於全31個省、市及自治區的280多個城市,所管理的總面積約達到505百萬平方米,管理840個物業項目及向約140萬戶業主提供物業管理服務,收費管理總面積約181.5百萬平方米。

三類主要業務,覆蓋物業管理價值鏈

集團的主要業務有三種,第一是物業管理服務,第二是社區增值服務,第三則是非業主增值服務,構成了覆蓋整個物業管理價值鏈。

物業管理服務

在物業管理服務上,集團主要為業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務,包括保安、開荒清潔、綠化、園藝及維修保養服務等,現階段住宅社區是集團服務重點。集團的物業管理組合亦涵蓋商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府、醫院及其他公共設施、產業園、高速公 路服務站、公園、景區及學校等非住宅物業。

社區增值服務

在社區增值服務領域,集團致力成為「全週期社區生活服務整合運營商」,圍繞社區成熟發展週期、業主家庭成長週期和房產價值週期,為業主提供全方位的社區增值服務。2018年社區增值業務已經在房屋中介、房屋配套服務、社區傳媒、社區家政服務、社區空間運營等領域,形成了可持續盈利的規模化發展,並在房屋短租、社區團購、社區保險等領域積極拓展、大力挖掘市場潛力。

過去三年,集團從業主生活需求入手,在新舊社區大力推廣此板塊業務,為在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務,包括:(1)家居生活服務,如購物協助、家政、綠化、園藝、拎包入住、生活團購及其他定制服務;(2)房地產經紀服務,包括房產中介、房產投資諮詢、房屋短租、託管服務、財產保險;(3)園區空間服務,其中包括場地運營以及社區傳媒等。

非業主增值服務

集團提供的非業主增值服務主要包括 (1) 物業開發商的售前業務管理諮詢服務,以及為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務,(2)在交付前階段向物業開發商提供開荒清潔、綠化及維修保養服務,及(3)車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務。

進軍「三供一業」

2018年,集團成立合資公司開始進入「三供一業」(供水、供電、供熱及物業管理)分離移交改革領域。於年內開始著手接管物業管理及供熱業務,此部分業務將於2019年 開始陸續產生收入。

集團開始接管的物業項目將覆蓋全國11個省的53個城市,擬接管的物業項目管理面積約為90.2百萬平方米;供熱項目將覆蓋全國6個省的8個城市,擬接管的供熱項目管理面積約為41.7百萬平方米。

去年各業務均表現強勁

集團日前公佈了2018年全年業績,全年收入約46.8億元人民幣,按年增長49.8%,從各業務收入來看,物業管理服務佔約73.7%,收入達到34.5億元人民幣,按年增長35%,當然是集團最主要的收入來源,而社區增值服務則佔約8.9%,收入達到4.2億元人民幣,按年增長8.9%,非業主增值服務則佔約16.9%,收入達到7.9億元人民幣,按年增長1.4倍。各方面業務也有強勁表現,這主要歸功於其背後規模龐大的碧桂園產業及覆蓋範園,而且收費總面積及物業數目均亦正在不斷增加中,這意味著未來集團在各業務的營收好大機會繼續上升。

資料來源:集團

來自集團及第三方的在管面積均有增長

從集團的物業管理收費在管面積來看,來自碧桂園集團自身開發的物業由2017年的1.09億平方米,增加近33%至1.45億平方米,而來看第三方物業開發商開發的物業在管面積則由2017年的0.13億平方米,增加1.7倍至0.36億平方米,均有較大的增幅,使總在管理積由2017年的1.23億平方米增加47.9%至1.82億平方米。

資料來源:集團

財務穩健

有這樣強勁的收入,也需要有良好的成本控制效率,才可有強勁的利潤表現。集團2018年的毛利率為37.7%,過去數年均保持在30%以上的水平,2018年純利率則為20.0%,過往數年亦能保持在13.0%以上,使集團2018年純利達到9.3億元人民幣,按年增長112.1%,股本回報率為40.1%,也是屬於一個非常高的水平,財務表現是相當穩健及良好。

各業務毛利率均有提升

從毛利率來看,各業務均有所提升,顯示集團整體營運效率上均有所增強。

未來計劃

集團將繼續透過增加物業管理數目及合同管理總面積以擴大業務規模,進一步 提升於業內的市場份額。

集團亦計劃透過加強與各業務夥伴的戰略合作為日漸增多的非住宅物業(如商業物業、工業物業、城市服務、產業園、科技園、教育機構、高速公路服務站、特色小鎮以及政府公共設施)提供全面物業管理服務。

通過標準化、自動化、智能化管理及先進的信息化系統持續向客戶提供優質服務,並在提高營運效率的同時有效控制成本。

提高各項自動化及智能化管理措施覆蓋範圍的相關措施包括,升級智能訪客准入面部識別和停車場管理的IRBA系統、升級物管內部信息化ERP系統。

收購北京盛世物業

集團於2018年11月份收購了北京盛世物業服務有限公司的70%股權,並於近日再度收購其餘下的30%股權,完成後便擁有北京盛世物業的100%股權。此收購將可提高集團業務覆蓋範圍及規模,相信可以提升集團市佔率及競爭力。

筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份。

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