政府針對獲發入伙紙逾1年但未售出的一手單位，徵收應課差餉租值200%的空置稅政策，傳聞快將實施。據悉，當局研究若有關單位在1年內有超過一半時間出租，可獲豁免繳交空置稅。然而，若買賣雙方是關聯公司，即發展商轉售於旗下關聯公司，即「左手交右手」的交易，則不獲豁免。
事實上，自政府提出會徵收一手空置稅後，已有不少發展商變陣，如轉售為租。有分析指出，除「轉售為租」外，發展商更可延遲領取入伙紙，又或是拖慢整個起樓及銷售過程，變相令住宅新供應減慢，最終在增加住屋供應上，政府只會是「因快得慢」。
為推動發展商盡快出售手持的一手樓貨尾單位，特首林鄭月娥於去年提出要徵收一手空置稅，向取得入伙紙後空置1年的一手樓單位開徵一手空置稅，而徵收稅率為應課稅差餉租值的200%，相當於樓價約5%。近日有消息透露，空置稅已大致完成修例，有望於下月提交立法會討論。
據悉，近日政府就空置稅事宜約見不同政黨及持分者，日後發展商須就持有的單位每年向差估署申報，有關單位是否已出售，或有否以市值租金或以上把單位租出最少半年，政府定義的一手樓是「從未簽立售賣轉易契╱買賣協議」，故此，若只是將單位售予關聯公司，則不會視作可豁免的交易，以防發展商「左手交右手」。
至於假設有關單位1年內有超過一半時間出租，甚至是出售，則可獲得豁免，但相關買賣協議若被取消，則會「視乎情況」補繳空置稅。若果發展商作出虛假或者拒絕申報，政府則會因應《差餉條例》等收取罰款以作出懲罰，據《差餉條例》，作出虛假陳述可被罰最多2.5萬元，而未有或拒絕提交申報則可被罰最多1萬元。政府亦會就損失的收入，收取稅款最多3倍的罰款。同時，局方又列出可豁免繳交空置稅的單位，包括資助房屋、市區重建局預留作安置用途的住宅單位，以及用作持牌酒店和賓館的單位等。
豪宅不獲豁免
其中，政府建議徵收的空置稅，最具爭議的是，不論單位的大小，都要一律徵收200%的應課差餉租值，所以惹來發展商不滿，商界又要求豁免豪宅等非大眾市場單位、出租或服務式住宅，但據聞政府未有接納，認為發展商可以較合理的價錢出租。
華懋銷售部總監吳崇武認為，一手空置稅政策並不合理，希望政府能「手下留情，刀下留人」，他指出，發展商並非有意囤積，而是要因應市況而出貨，特別是豪宅項目準備時間較長，於獲批滿意紙後仍要再作裝修，才可真正推出市場發售，難以在短時間內出貨。他又指，豪宅並非「想賣就賣」，即使平賣亦須等待有意買家，故要於入伙1年內沽清具一定難度，認為政府應該給予更長時間予發展商銷售豪宅。資深測量師張翹楚亦表示，上述情況對大型發展項目及豪宅新盤影響較大，畢竟豪宅較難覓買家，即使租客亦較難。
正所謂「你有張良計，我有過牆梯」，事實上，為應對一手空置稅的來臨，發展商向來是見招拆招，經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，「左手交右手」並非發展商唯一避稅的出路，除了加快推售貨尾單外，已有不少發展商將單位轉售為租。
正如新鴻基地產（00016）旗下的北角海璇第6座便改以服務式住宅租出，命名為海璇匯，此座設有140伙，戶型涵蓋1至3房，以及附設平台戶及天台特色戶，實用面積為361至1,063方呎。新地副董事總經理雷霆曾指，豪宅單位銷售期較長，將第6座單位轉為出租便可避免繳付空置稅。
物業轉售為租
項目首批30伙於去年12月招租，招租金額由3.5萬至6.8萬元，呎租約98元至114元，包括1房至2房單位。新地旗下豪宅租務品牌Signature Homes總經理官曉霓表示，項目單位若全數租出，預計全年租金收入可達約7,000萬元。
除新地外，南豐及豐資源合作的南區深水灣徑8號，於去年提出空置稅後亦作出變陣，土地註冊處資料顯示，項目率先租出4伙，包括2幢洋房及2伙複式戶，呎租低見69元，其中堪稱巨無霸的1號屋，實用面積12,566方呎，連8,243方呎花園，月租92萬元，呎租73元；而18樓至19樓A室的複式單位，實用面積6,529方呎，呎租更只是69元。
事關南區香島道37號單號屋，實用面積5,277方呎，月租75萬元，呎租已高達142元，而深水灣徑8號洋房租金卻較之而低近一半。再者，上述4宗租務成交的新租客，均是為南豐及豐資源相關人士，包括南豐榮譽主席陳慧慧、已故集團創辦人陳廷驊的外孫女張添珞等人。雖然單位已出租，但顯然不是以市值租金出租，故料不會視作可豁免的交易。
仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示，鑑於發展商需要在短期內釋出手上豪宅單位的壓力增加，且租賃市場有持續需求，預期將有更多發展商將未售出的新盤由售轉租，以規避空置稅，特別是坐落於非傳統豪宅區的單位。
另該行研究部港區董事鍾楚如相信，在新界持有未出售豪宅單位的發展商，會較傾向把單位售轉租，尤其未來30個月內落成的1,500個豪宅單位，有56%位於新界。此外，新界陸續有Shrewsbury School、墨爾文國際學校及法國國際學校等新國際學校落成，區內的豪宅租賃需求將會上升，正好支持租賃市場。
拖慢建樓速度
其實除售轉租外，市場人士亦認為，拖慢建屋進度亦是拆招之一。關焯照表示，發展商可拖慢建築期減低風險。資深地產分析員林一鳴亦認為，現時貨尾量不多，就算空置稅落實出台，發展商固然會加快賣樓，但不表示會平賣，相反會造成發展商拖慢建樓進度的反效果，令住宅供應減慢。
值得注意的是，在政府招標的官地地契上，通常都會列明取得入伙紙的期限，若超過有關期限才取得入伙紙，便會出現罰款，會減少發展商延遲取得入伙紙的誘因。然而，若然屬私人舊契重建項目，則通常沒有取得入伙紙的期限，換言之，即使項目落成後，只要發展商一直不向屋宇署申請入伙紙的話，理論上，都不會受到空置稅的影響。
民主黨立法會議員、立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅直言，面對一手空置稅，發展商有不少手段可迴避徵稅，例如以不同「人頭」開設影子公司；又或者透過控制建屋流程，例如延期某些工程，延遲領取入伙紙，甚至要求更改項目的建築規約期（即是取得入伙紙期限）。
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓坦言，設立空置稅可能令地產商推遲取得入伙紙時間，間接影響日後的一手樓供應，而豪宅等貴價單位未獲豁免，亦會令發展商投地時調低出價，以抵銷被徵收的空置稅。
又「好心做壞事」
觀乎在最新一份預算案中，已預期未來私樓供應少10,000伙，公私營比例由6比4改為7比3，下年度的私樓供應目標已由本年度的1.8萬個減少至1.35萬個。若然發展商為避空置稅而減慢私樓落成時間，政府的空置稅政策最終只會造成「因快得慢」，再次是「好心做壞事」而已。