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綠置居豈需「封頂」?


《資本壹週》696期 (2019年3月14日)

1.公屋與綠置居本是同根生,面積須具兼容性,不存在「劏房化」。
2.公營房屋建成量到2022/23年度將大幅下跌,隨時出現「斷崖」。
3.要「封頂」的,其實應該是出租公屋,因為此制度正在「創貧」。

綠置居豈需「封頂」?

房委會公布新一期「綠置居」項目,分別位於柴灣道及青衣青鴻路,前者提供八百二十八個單位,是二○一四年復售居屋後首個港島區資助出售房屋,後者提供二千八百六十八個單位,兩者合共提供近三千七百個單位,是推出綠置居以來最多的一次。然而,今次推售卻帶出了三個問題。

第一,面積。兩個項目最細單位只得一百五十二方呎,被批評資助房屋亦「劏房化」。房委會資助房屋小組主席黃遠輝解釋,綠置居是從出租公屋抽出出售,因此其面積有規範,須兼容,就算市場需求改變,亦可回撥作為出租公屋。

事實上,現時公屋單位共有四種標準,以「室內樓面面積」計算,分別為一至二人單位約一百五十一方呎、二至三人約二百二十六方呎、三至四人約三百三十七方呎,以及四至五人約三百七十七方呎。而過去兩期綠置居,即新蒲崗景泰苑及長沙灣麗翠苑,最細「室內樓面面積」分別是一百五十一及一百五十三方呎,樓書列出的則是「實用面積」,分別為一百九十二與一百八十四方呎。因此,以上解釋尚算合理。

第二,供應不足。新一期「綠置居」兩個項目分別在二○二二年第四季及二○二三年第三季才落成,反映房委會手頭上「新盤」已經所餘無幾,所以才需要將遠期樓花拿出來賣。

其實,居屋亦有此情況。將於五月推出的「居屋二○一九」,共有六個屋苑,包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、葵涌尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑,以及沙田旭禾苑,合共提供近四千九百個單位。而房委會資助房屋小組委員尹兆堅坦言,新一期居屋有機會是「最後小陽春」,因為居屋建屋量將於二○二二至二三年開始回落,低於《長遠房屋策略》的數量。

事實上,根據運房局資料,二○一八至一九年度公營房屋建成量預計有二萬七千一百伙(二萬○五百伙公屋/綠置居加六千六百伙資助房屋),往後三個年度已回落到約二萬伙((一萬四千八百加六千)、(一萬一千三百加六千八百)、(一萬四千七百加五千四百)),而到二○二二至二三年度,更會大幅下跌至一萬四千四百伙(一萬二千九百加一千五百)。

然而,在供應隨時出現「斷崖」下,黃遠輝卻建議將綠置居比例「封頂」,譬如將每年可編配的公屋數目,最多撥出兩成作為綠置居出售。本刊一直指出,要「封頂」的,應該是出租公屋,因為此制度正在「創貧」,相反政府應該「創富」,其中一個方法就是協助市民置業,而綠置居正是置業階梯的開端。

且看上期綠置居麗翠苑,收到超過四萬份申請,以黃遠輝所說,每年新建公屋二萬個計算,兩成撥作綠置居,即只得四千個單位,豈非十年才能消化該批購買力?先將公屋「封頂」,協助合資格者先行上車,豈非更好?

說到最尾,到頭來還不是政府土地供應不足,若不從源頭去解決問題,遲四、五年豈止公營房屋供應出現斷崖,私人住宅亦會如是,就連商業項目都是如此,窒礙經濟發展便大鑊矣。

【由於吳老闆事忙,今期由劉若文代筆。】

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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