日期：2019 年 3 月 7 日
恒生指數：28,779.45 (3 月 7 日)
收市價：1.79 港元 (3 月 7 日)
12 個月目標價：2 港元
上升潛力：+11.7%
股票代號： 123 HK
市值： 280.22 億港元
總發行股數： *154.82 億
30 日平均成交額： 5,800 萬港元
估計流通量： 50.2%
資産回報率： 1.6%
主要股東： 廣州越秀集團–39.8%, 廣州地鐵–19.9%
*包含向廣州地鐵配售 30.81 億股新股
來源：公司、彭博
>> 越秀地產受惠大灣區發展且估值吸引– 越秀地產(「越秀」)土儲近半位於大 灣區，將受惠大灣區及軌道交通沿綫物業發展，加上房貸利率預期逐步回 調，為樓價及成交量帶來支持。越秀目標毛利率維持穏定，且合同銷售持 續增長。公司剛引廣州地鐵作股東，意味雙方未來還有更多 合作機會。基 此越秀 2019 年預測市賬率只有 0.48 倍應屬偏低，我們以 2018 年的市賬率 0.56 倍及 2019 年預測每股賬面值人民幣 3.171 元作估算，目標價 2 港元， 建議買入。
>> 2018 業績符合預期，毛利率增長強勁– 越秀 2018 年盈利為 27.3 億元(人民 幣‧下同)，按年增加 20.7%，符市場預期。每股盈利 0.22 元。撇除物業重 估及淨匯兌損益的核心淨利潤按年上升 19.6%至 28.1 億元，主要得益於銷售 上升，毛利率按年上升 6.1 個百分點至。全年派息每股 0.08 元，按年增加 1.1%，派息比率下降約 5.3 個百分點至 36%，周息率近 5.2%。雖然預期平均 股本回報率於 2019 年有所下降，主因是新購項目短期內對盈利貢獻不大。
>>2019 年合同銷售料增 18%– 越秀 2019 年銷售目標為人民幣 680 億元，按年 升 17.6%，較以往保守。可售庫存人民幣 1,312 億元，可售庫存中 58%位於 大灣區，16%位於中部地區，15%位於長三角地區，餘下 11%位於環渤海， 銷售目標為可售庫存的 51.8%。此外，越秀 2018 年已售未入賬銷售為人民 幣 639 億元，按年上升 61%，均價約每平方米人民幣 23,400 元，按年增加 26%。2018 年合同銷售金額達人民幣 577.8 億元，按年增加 41.4%，高於銷 售目標人民幣 550 億元。2018 年合同銷售均價為人民幣 20,900 元。鑑於近 期市場對加息預期降溫，亦有深圳地區銀行下調房貸利率，市場普遍預期 大灣區房貸利率將逐步回調，為樓價及成交量帶來支持。
>> 毛利率難再突破– 越秀 2018 年毛利率為 31.8%，較 2017 年之 25.7%上升 6.1 個百分點，為 5 年來最高(2014 年、2015 年和 2016 年分別為 26.4%、21.1% 和 20.8%)。但公司今年毛利率目標是 25-30%，故相信樓價上升的正面因素 已被地價上升所抵消。
>> 土儲集中大灣區– 2018 年新增的 16 幅土地，總建築面積約為 505 萬平方米， 與去年持平，而按權益計算，越秀應佔建築面積為 192 萬平方米，按年下跌 約 9%。新增土地每平方米均價為人民幣 5,100 元。越秀總應佔土地儲備約 1,092 萬平米，大灣區佔約 48.2%。在大灣區發展規劃綱要下，料未來灣區 人口、產業及科技創新發展，將吸引國內外人才落戶大灣區，對區內住屋 需求帶來支援，推動房地產市場持續穩健發展。
>> 引廣州地鐵作股東，意味雙方未來還有更多合作機會– 越秀以每股 2 元向 廣州地鐵配售 30.81 億股，涉及總代價 61.6 億港元，使廣州地鐵成為其第二 大股東，同時越秀附屬亦以 141 億元收購廣州地鐵項目「品秀星圖」86%權 益及貸款。該項目毗鄰廣州地鐵網絡第 13 號線官湖站，開發中部分可提供 22.8 萬平方米住宅建築面積，計劃 2021 年完成，餘下未開發部分可提供 56.7 萬平方米住宅面積。根據公告，開發中部分住宅單位元元售價介乎每平方 米 25,000 元至 31,000 元人民幣。
>> 收購「品秀星圖」後淨負債比率回升至 72.8%– 2018 年總借貸按年上升約 12%至人民幣 534 億元，平均借貸利率由 2017 年的 4.3%上升至 2018 年的 4.82%。美元及港元借貸比例由 2017 年的 23%上升至 2018 年的 36%。現金 及現金等價物按年上升 30.6%至人民幣 271.6 億元，使淨負債比率下降至 61.2%。配股後越秀淨資產增加 61.6 億港元但現金減少約人民幣 141.1 億元， 淨負債比率回升至 72.8%，與 2017 年相若。於一年及兩年內到期的債務分 別佔總債務 11%及 15%。
