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粵港澳大灣區共同體:房企搶灘大灣區 押注未來


粵港澳大灣區概念剛剛提出之時,嗅覺靈敏的房地產發展商早已磨刀霍霍。

重量級《粵港澳大灣區發展規畫綱要》正式出台,一個全新的世界級經濟區破繭欲出,創造區域經濟奇蹟前夜。向來嗅覺靈敏的房地產發展商,在粵港澳大灣區概念剛剛提出之時,在大灣區起家的全國化規模房企、看好大灣區發展前景的外來房企,以及在大灣區深耕的本土「地頭蟲」房企,老早展開一場熱土爭奪戰。於房企而言,布局大灣區,不僅是立足當下,更是押注未來的重要之措。有專家指出,產業園區附近土地,和租賃市場具有廣闊的發展前景;廣州、深圳、香港、澳門這四大核心城市因為建設較早,用地相對緊張,加上大灣區前景看俏,地皮價自然水漲船高,房企不能盲目買地,要考慮資金問題和後續的潛在風險。

世茂(00813)董事局副主席許世壇曾在二○一八年業績會上表示,過去世茂主要土儲在長三角,接下來將加大在粵港澳大灣區的投入,希望在香港加快土地儲備,預測到二○年,將有多個項目推向市場。從一六到一八年的招拍掛(內地土地使用權出讓模式,即招標、拍賣、掛牌和協議)土地成交情況來看,大灣區(不包港澳)內九個城市的招拍掛土地成交建面總量為一點七億平方米,其中,不少大中型房企憑藉各自優勢,提前布局,搶佔先機。

易居企業集團旗下的克而瑞研究中心資料顯示,在大灣區內拿地規模排名前三十名的企業新增土地儲備總量達到了零點八億平方米,佔比達百分之四十八點七,包攬了近一半的成交土地,已掌握了粵港澳大灣區大量的優質資源。在充足貨源的支撐下,當前在粵港澳大灣區搶佔先機的主要有三類房企,分別是在此起家的全國化規模房企、看準了大灣區發展契機的外來房企和深耕本土的區域房企。

搶灘大戰

基於粵港澳大灣區所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰恰是眾多老牌龍頭房企的發源地,這類企業既有雄厚根基,另外,大力高舉全國化擴張時,本身就是以大灣區作為根據地。所以,在粵港澳大灣區的「搶灘大戰」中,佔盡天時。克而瑞公布的粵港澳大灣區土儲貨值資料來看,廣東起家的龍頭房企強勢佔據了大灣區貨值前五位中的四席,分別是佛山起家的碧桂園(02007),在廣州茁壯的恒大(03333)、保利以及從深圳走出來的招商蛇口。而作為房企「三巨頭」之一的萬科(02202),也以近二千五百億元的土儲貨值位列第十名。其中,碧桂園無疑是此輪布局粵港澳大灣區的眾多房企中最大的贏家,其五千七百一十三億元的土儲貨值和五千六百二十九萬平方米的土儲建面,均位列榜首。

大灣區發展綱要公布後,香港特區舉行宣講會,宴請中央及區內貴賓。

克而瑞資料顯示,一八年,碧桂園國內權益合約銷售前十城市中,大灣區城市群中的惠州、佛山、東莞及廣州便佔據四席,其中惠州更是勇奪城市銷售魁首,一八年權益合約銷售達二百一十億元,佔據總權益銷售佔比的百分之四,市場佔有率排名第一。此外,碧桂園一八年上半年業績顯示,報告期內,內地合同銷售額排名前十個項目中,惠州貢獻了三個。

緊隨碧桂園之後,乃是許家印的恒大以三千八百二十一億元土儲貨值和二千一百四十四萬平方米土儲建面位列第二位。在將總部正式搬遷至深圳之後,恒大深圳公司披露,其目前已擁有五十個項目,深圳的主戰場地位已經不言而喻,整個集團的戰略中心已然想往粵港澳大灣區靠攏。恒大官網顯示,僅惠州和佛山兩城,就有九個項目正在銷售。

一九九二年成立的國企保利,截至一八年上半年,已覆蓋了全國九十九個城市,其中在粵港澳地區,除香港和澳門之外,其他九個城市,均見保利的足跡。一八年底,保利發展於粵港澳大灣區內擁有總貨值二千七百八十八點六億元,土地儲備建面一千八百五十三點四萬平方米,皆位於五強之內。

不容小覷

除廣東起家的龍頭房企外,還有許多紮根於本土的中小型開發商,實力也不容小覷,憑藉「地利」優勢,在粵港澳大灣區崛起的過程中充分享受政策紅利。克而瑞公布的大灣區土儲貨值三十強榜單中,本土企業的數量最多,達到了十三家,擁有的貨值總量佔比達到百分之三十八。其他小型本土房企,更是數不勝數。這些房企憑藉地緣優勢,以大本營為核心,在深耕布局的同時向周邊城市輻射發展,典型如龍光(03380)、佳兆業(01638)、合生創展(00754)、時代地產(01233)、越秀地產(00123)、合景泰富(01813)、奧園集團(03883)等。

以主力在深圳發展龍光為例,一八年底,其在粵港澳大灣區的貨值約為二千六百一十二點一億元,在本土企業隊伍中遙遙領先。總部設於香港,舊改起家的佳兆業,以二千五百九十五億元的貨值緊隨龍光之後,其在粵港澳大灣區內的貨值更是佔據公司自身總貨值的六成半以上。佳兆業多年來一直秉持「深耕核心一線,適度下沉都市圈」的策略,眾多核心項目位於以深圳、廣州為核心的粵港澳大灣區。目前佳兆業已布局深圳、廣州、惠州、珠海、佛山、東莞、中山等灣區城市。佳兆業一八年半年業績顯示,報告期內,合約銷售額共計二百五十三點一九億元,其中珠三角貢獻十四點零四五億元,佔比超過百分之五十五。珠三角六十六個項目中,除陽江佳兆業濱江壹號外,其餘均分布於灣區內城市。

中國奧園高層去年四月和恒基集團簽訂廣州番禺氮肥廠城市更新專案合作協定。

此外,中國奧園本是廣州的「地頭蟲」,近年來向周邊城市延展的步伐明顯加快,一四年首入佛山、一五年進駐深圳,一六年布局惠州,一八年三月首度進軍香港,斥資約八千萬收購西半山舊樓燕貽大廈,截至一八年上半年,中國奧園已實現粵港澳大灣區「九+二」城市全覆蓋,區內項目五十五個,貨值接近一千零五十億元。此外,中國奧園執行董事郭梓甯也曾透露,集團在粵港澳大灣區擁有十三個城市更新項目,預計一八年有兩三個項目可入市,產生業績。

基於粵港澳大灣區的發展前景普遍被看好,加諸是國家主席習近平親自謀畫部署推動,政策紅利自然勝人一籌,吸引力大增之下,一些外地房地產企業也開始積極布局,在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子,企圖能儘早從中分一杯羹。此類企業以融創(01918)、雅居樂(03383)、新力等為代表。天津起家的融創,早前計畫收購佳兆業一事,在在表露出其布局珠三角之意。收購失敗後,融創於一五年三月成立了廣深區域公司,一六年一月月,融創兩度在佛山拿地,成功進駐佛山,跨出了布局珠三角的第一步。在此後短短一年多的時間內,融創接連布局粵港澳大灣區的其他城市,包括廣州、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門及肇慶等。截至一八年底,融創在整個粵港澳大灣區的土儲貨值已達到一千八百四十六億元,為過江猛虎中鰲頭。

天時地利

此外,中海地產(00688)雖然定位為國際化開發運營集團,但作為中國內地房地產行業的開拓者和引領者,實力和眼界實不容置疑,加之總部位於香港,擁有「天時」、「地利」之便,在粵港澳大灣區的布局自然不甘於人後。值得注意的是,在大灣區土地建面排行榜中,雖然中海地產僅以一千二百九十二萬平方米位居第六名,但這些土儲的總貨值卻高達二千九百九九十一億元,僅次於碧桂園與恒大,位列第三名。由此可見,其土儲布局的「含金量」實際上要高於其他多數企業。

易居智庫研究總監嚴躍進接受內地傳媒時指出,應重點關注地產行業的三個領域。首先,由於產業園區的創意創新等有助於促進區域發展,因此產業地為領域所受到的影響或最大;其次,人才導入過程中必然要配套租賃用房,因此灣區內的租賃市場具有廣闊的發展前景;最後,集體建設用地用地緊張之後,尤其是廣州、深圳、香港、澳門這四大核心城市因為建設較早,已經進入存量時代,集體用地如何盤活將會形成很大創新機制。嚴強調政策落地是會帶來很多機會,但粵港澳地區的土地制度不太一樣,開發商在布局時需要加強溝通協調。此外,由於市場預期好,土地價格自然高昂,房企要注意獲取成本,不能盲目地去落子,要考慮資金問題和後續的潛在風險。

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