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【政經專家】蔡俊鵬:「大灣區規劃綱要」如何影響樓價發展?


從現時樓價對比,香港、澳門、深圳、廣州樓價呈明顯的遞減梯度;珠海、東莞、佛山、中山樓價也是依次遞減;江門與肇慶樓價則相當,均低於惠州樓價。從未來城市發展空間看,粵港澳大灣區的佛山、珠海、中山、江門與惠州或將有不錯的房地產投資機會。

因城施策是當前房地產市場調控的一個大方向。從國家的層面看,房地產長效機制包括四個方面內容。其一是因城施策完善需求端的調控機制,其二是按照庫存去化週期精細化土地供給,其三是健全多元化住房供給體系,完善共有產權房和租賃房保障機制,其四是加快研究房產稅的立法。

灣區規劃落地會進一步提升灣區對人才的吸引力並擴大住房需求,但對各地樓價來說,仍然是按照城市佈局來因城施策。在中央政府「房住不炒」的立場下,判斷樓價要綜合考慮人口流入、國家金融信貸政策以及住房供給體系調整等因素,某一個因素如住房需求的擴大並不必然導致房價的抬升,在多種因素的作用下,房價的形成是一個動態的過程。

將大灣區打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈是中央對粵港澳大灣區的五大戰略定位之一。隨著大型基建發展和與各城市資源的融合,城市的邊界會慢慢消融,企業會在大灣區範圍內展開產業分工。

粵港澳灣區內主要一線和後幾線城市將創造更多的就業機會,人口也將轉移至一線城市周邊的城市。短期而言,這會促進東莞、珠海、中山和惠州等城市房地產市場的增速。長期來說,未來若能發揮粵港澳灣區在空間和功能上的聚集效應,實現不同城市自身產業優勢,隨著大灣區實現全球最強的灣區經濟願景,灣區內所有城市的房地產價值都會有很大的得益。但這並不意味著未來大灣區淪為房企、投資客「炒地」「炒樓」的天堂。

在貫徹「房住不炒」方針的背景下,與此前雄安、海南的利好政策出台之後抑制「炒樓」的措施相似,大灣區樓市會面臨較為嚴厲的調控措施。實際上,在粵港澳大灣區規劃出來之前,地方政府已經出台了一系列政策措施打擊囤地、炒樓等投機行為。今後,粵港澳大灣區不會單純發展房地產業務,傳統開發模式將在這裡率先轉型,對接產業、產城融合成為房地產行業新主流。事實上香港樓價名例世界三甲 , 粵港澳大灣區之發展對香港有意投資國內房地產市場的 投資者 而言 還有一段 可觀之升幅期 , 中長線投資將成為未來 投資房地產市場之主流  。

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