每個城市的商業大街，都是反映當地的經濟走勢的一面鏡。近期本港樓市回軟，但商舖租金就仍然貴絕全球。根據戴德梁行《全球主要大街》年度報告指，香港銅鑼灣羅素街再次問鼎全球舖租最高的商業街，至於名列第二的美國紐約第五大道上段，今年排名跌至第二位，租金跌幅達二成五之多，當中主要原因是因為網購大行其道，成當地零售業的致命打撃。在網購的大時代下，實體店的定位應何去何從？各地的舖租走勢又會否受到影響？
撰文：余美玉
今年的戴德梁行《全球主要大街》報告，一共追蹤全球446條主要商業街道，以截至2018年第二季度的租金為準，香港銅鑼灣的舖租為每平方呎2,671美元，雖然租金按年下跌了1.5%，但仍然繼2013年後再次榮登全球最昂貴商業街的寶座。至於美國紐約第五大道上段今年因舖租下滑至每平方呎2,250美元，排名跌至全球第二位。
歐洲方面，倫敦新邦德街的舖租與去年相若，維持在每年每平方呎1,744美元的水平，反映倫敦仍然是奢侈品與高檔零售品牌的必爭之地。全球十大最昂貴商業街之中，巴黎香榭麗舍大道排名第四，米蘭的蒙特拿破崙大街緊隨其後，東京銀座則是亞洲第二貴的商業街。至於全球舖租最便宜的商業街，大多位於非洲及拉丁美洲的新興市場，最低的租金僅為每年每平方呎20至30美元。
香港商戶租約短轉型快
對於銅鑼灣羅素街榮膺全球最昂貴商業街，戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示，香港的經濟周期較短，因此復甦速度較紐約更快。在過去一年，受到遊客人數回升所帶動，香港零售市場出現反彈，而本地的大額租約期約三年，因此租金很快便追上經濟步伐，令轉型更快。
他又指，雖然傳統一線街都是以珠寶鐘錶等奢侈品為主，但現時消費者較傾向生活用品及輕奢侈品的品牌，其中內地客戶的消費習慣既主導租金走勢，也決定了租戶的類別，因此銅鑼灣的商戶組合已由珠寶鐘錶等轉型至個人護理用品、化妝品等。至於新開的珠寶店則比較少，反而有趨勢搬遷到較平租金的舖位。截至今年11月底，銅鑼灣羅素街的空置率為0%。
中美角力成市場不穩因素
至於今年第四季至明年首季的租金展望，該行持保守態度，林應威解釋指：「下半年由於經濟大環境力存有不少不穩的因素，如中美貿易角力，以及內地降低關稅等，均削弱了本地零售市場的價格競爭力，預料第四季的商舖租金市場前景將受到影響。事實上，我們亦留意到零售商及業主都相對審慎，前者都按兵不動，暫時擱置擴充計劃。業主方面也較為務實，續租的開價都不會太進取，期望留住有質素的客戶。」
該行預期，銅鑼灣年內會有3%的租金升幅，中環則會跌一成至一成半，旺角市況穩健，全年租金料可升5至8%，至於尖沙咀則會有3%升幅。此外，隨着港珠澳大橋的開通，會增加各商業區的人流，但是否能惠及所有零售商戶，則是個未知之數，但長遠而言肯定是有幫助，因為「個餅做大了」，商戶自然也可獲益。
紐約第五大道空置率達兩成
左右租金走勢的，除了經濟環境外，網上購物也是主要因素。現時全渠道零售（omnichannel retail）已成為今日全球各地零售業的常態，對各地的商業街租務也有一定衝擊。其中，紐約第五大道上段由於當地空置率上升至20.3%，令舖租自去年的平均每平方呎3,000美元，跌至今年的2,250美元，一年間的跌幅多達25%，這其實與網購的盛行有莫大關係。然而，網購的影響力並非在每個地方都如此巨大，其中作為網購大國的中國，其商舖租務市場卻沒有受到太大打撃，主因是內地租金升幅溫和，而且購網的發達也不是這一、兩年間的事，市場早已適應，並已反映在租金上。香港則因商戶較為密集，對消費者而言購物非常方便，他們多會在網上搜集資料及格價比較，再到實體店購買，因此商舖租金受網購的影響亦較細。
實體店朝多功能平台發展
雖然科技發展確實為零售業帶來衝擊，但也驅使品牌經營者更深入地了解顧客的需要，線上與線下購物的結合現已越來越普遍，美國現有部分商戶建立購物專用的手機應用程式，以接收來自不同地區客戶的訂單。至於中國，除了線上線下購物渠道的融合外，大數據的應用、龐大複雜的物流與供應鏈系統，亦逐漸構成了「新零售」的面貌和快速推動它的發展。
至於實體店未來定位，將不再只是服務顧客和銷售貨品的場所，而成為了融會購物各個環節的平台。傳統的零售店舖現有多個功能，包括推廣品牌、作為顧客的體驗中心，甚至是作為新鮮產品類貨物的配送中心。
商業街將加入非零售元素
戴德梁行歐洲、中東及非洲商舖部主管Justin Taylor總結道：「隨着人口變化和商戶逐漸適應新的商業模式，我們見證零售業界正朝著新的領域演進，然而我們認為業界的前景仍然是健康的。傳統的實體店仍將繼續存在，但它在商業街中的比重將會減少。就算在最昂貴的商業街，我們也會見到更多傳統商舖的位置由食肆、育嬰及兒童設施、健身與服務等非零售的元素所取代。」