《資本壹週》683期 (2018年12月20日)
1．由政府做主導，做個二、三十年大計出來。
2．政府的責任是「創富」，並非「劫富濟貧」。
3．尤其是市中心的用地，一定要用來起私樓。
如果我是特首系列——房屋政策（二）
上期說到，香港經濟要成長，「生財工具」很重要。尤其是在一帶一路、粵港澳大灣區的布局下，香港擔當的角色很吃重，再加上要發展成為國際創新科技中心，「生財工具」更形緊絀，當中除了寫字樓不足，計及港珠澳大橋的開通、廣深港高鐵的通車，旅遊業亦會很興旺，包括商場、商舖、酒店、展覽館、表演場地、旅遊景點等，在在皆缺，甚至連基礎設施如橋樑、道路、鐵路等，也是「生財工具」之一，猶幸一直以來，撇除機場之外，基建進度不算慢。
環顧芸芸發展商，目前似乎只有新地（00016）看穿此格局，除了住宅用地，連商業用地也有買入，旗下新意網（01686）近日便投得將軍澳工業邨數據中心專用地，作價近五十五億元，遠高於市場預期的十七點六億至三十七點五億元。
至於住屋，隨着經濟前景大好，人才勢必百川匯聚，淨計租屋需求已經不得了，樓市極具支持，實在難以大跌。若要樓市大跌，除非經濟轉差。
一直以來，港府的房屋政策錯得不得了，只懂沿用舊有模式，不斷縫縫補補；如果我是特首，就會大刀闊斧，採取城市規畫的方式去做，由政府做主導，做個二、三十年的大計出來。
港府住屋策略之錯，最錯在於興建公營房屋，林鄭月娥在其第二份《施政報告》更變本加厲，聲言將會調撥更多土地資源，作為公屋發展之用；即將公布的十年《長遠房屋策略》，據聞就會把公私營房屋供應比例，由以往的六比四，提升到七比三。
如果我是特首，則會調轉來做，不再利用寶貴資源博取民心，不再摧毀土地的價值，而是創造價值，因此會盡量降低公私營房屋的比例，繼而鼓勵舊有公屋住戶買樓，譬如以年資計，真金白銀進行補貼。事關政府的責任是「創富」，並非「劫富濟貧」；而公屋政策豈止「濟貧」，更是「創貧」。且看不少大學生，未畢業已經排隊輪候公屋。
其實，香港很簡單——有樓就有錢，無樓就無錢；因此，政府應該想方設法，幫助市民上車。新加坡這方面能夠做得到，一來因為不斷填海，土地供應源源不絕；二來因為公積金的制度，容許「打工仔」用以買樓。
事實上，香港房屋策略的另一大錯，是既患寡亦患不均，公屋要排隊，居屋更要抽籤，而這又源於政府手頭上根本不夠地，如果因此緣故而將公私營房屋比例提高，便會造成惡性循環——私樓供應更少，豈非樓價更高？
回顧近年供應，雖然公私營的比例已改變為五點五比四點五，尤其是去年，可建私樓單位數目大增，但這主要因為新地將屯門及十四鄉兩個項目農地轉用途，而項目規模龐大，發展隨時需時十年八載，同時政府已經放慢賣地步伐。
因此，財政司司長陳茂波指出，今個財年財政盈餘與年初時預計的四百六十六億元差不多，認真搞笑，皆因賣地步伐由政府控制，並非「蘋果對蘋果」，如果政府賣多幾幅啟德地，五幅便多五百億元，賣地收入又過千億元，盈餘就又高於預期了。
總而言之，私樓的供應，不可依靠農地轉用途，更不可因為多了農地轉用途，便減慢賣地的步伐，甚至將原先拍賣的地皮，用作興建公營房屋，尤其是市中心的用地，一定要用來起私樓。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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