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如果我是特首系列——房屋政策(二)


《資本壹週》683期 (2018年12月20日)

1.由政府做主導,做個二、三十年大計出來。
2.政府的責任是「創富」,並非「劫富濟貧」。
3.尤其是市中心的用地,一定要用來起私樓。

如果我是特首系列——房屋政策(二)

上期說到,香港經濟要成長,「生財工具」很重要。尤其是在一帶一路、粵港澳大灣區的布局下,香港擔當的角色很吃重,再加上要發展成為國際創新科技中心,「生財工具」更形緊絀,當中除了寫字樓不足,計及港珠澳大橋的開通、廣深港高鐵的通車,旅遊業亦會很興旺,包括商場、商舖、酒店、展覽館、表演場地、旅遊景點等,在在皆缺,甚至連基礎設施如橋樑、道路、鐵路等,也是「生財工具」之一,猶幸一直以來,撇除機場之外,基建進度不算慢。

環顧芸芸發展商,目前似乎只有新地(00016)看穿此格局,除了住宅用地,連商業用地也有買入,旗下新意網(01686)近日便投得將軍澳工業邨數據中心專用地,作價近五十五億元,遠高於市場預期的十七點六億至三十七點五億元。

至於住屋,隨着經濟前景大好,人才勢必百川匯聚,淨計租屋需求已經不得了,樓市極具支持,實在難以大跌。若要樓市大跌,除非經濟轉差。

一直以來,港府的房屋政策錯得不得了,只懂沿用舊有模式,不斷縫縫補補;如果我是特首,就會大刀闊斧,採取城市規畫的方式去做,由政府做主導,做個二、三十年的大計出來。

港府住屋策略之錯,最錯在於興建公營房屋,林鄭月娥在其第二份《施政報告》更變本加厲,聲言將會調撥更多土地資源,作為公屋發展之用;即將公布的十年《長遠房屋策略》,據聞就會把公私營房屋供應比例,由以往的六比四,提升到七比三。

如果我是特首,則會調轉來做,不再利用寶貴資源博取民心,不再摧毀土地的價值,而是創造價值,因此會盡量降低公私營房屋的比例,繼而鼓勵舊有公屋住戶買樓,譬如以年資計,真金白銀進行補貼。事關政府的責任是「創富」,並非「劫富濟貧」;而公屋政策豈止「濟貧」,更是「創貧」。且看不少大學生,未畢業已經排隊輪候公屋。

其實,香港很簡單——有樓就有錢,無樓就無錢;因此,政府應該想方設法,幫助市民上車。新加坡這方面能夠做得到,一來因為不斷填海,土地供應源源不絕;二來因為公積金的制度,容許「打工仔」用以買樓。

事實上,香港房屋策略的另一大錯,是既患寡亦患不均,公屋要排隊,居屋更要抽籤,而這又源於政府手頭上根本不夠地,如果因此緣故而將公私營房屋比例提高,便會造成惡性循環——私樓供應更少,豈非樓價更高?

回顧近年供應,雖然公私營的比例已改變為五點五比四點五,尤其是去年,可建私樓單位數目大增,但這主要因為新地將屯門及十四鄉兩個項目農地轉用途,而項目規模龐大,發展隨時需時十年八載,同時政府已經放慢賣地步伐。

因此,財政司司長陳茂波指出,今個財年財政盈餘與年初時預計的四百六十六億元差不多,認真搞笑,皆因賣地步伐由政府控制,並非「蘋果對蘋果」,如果政府賣多幾幅啟德地,五幅便多五百億元,賣地收入又過千億元,盈餘就又高於預期了。

總而言之,私樓的供應,不可依靠農地轉用途,更不可因為多了農地轉用途,便減慢賣地的步伐,甚至將原先拍賣的地皮,用作興建公營房屋,尤其是市中心的用地,一定要用來起私樓。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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