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【港股專家】黃偉健:領展 (0823)是資產配置的好選擇


領展(0823)是一間首家在香港上市的房地產投資信託基金,於2005年上市,旗下擁有的物業組合包括位於不同地方如香港、北京、上海及廣州的零售商舖、停車場及辦公室物業等,大部份的物業組合均以收租形式獲得定期收入,在香港投資市場上被定為一間公用的收息股。

物業數量規模較大

領展於香港擁有138個物業 (11個位於香港島,55個位於九龍及72個位於新界),停車場泊車位達61000個,發展中之物業面積達90萬平方呎,及零售面積達900萬平方呎。而在內地則擁有3個物業 (分別在北京、上海及廣州),以及300萬平方呎的零售及辦公室面積。整體來看規模算是較大。

項目多,租出率高,帶來穩定收益

集團擁有多項物業,在香港的物業平均租用率亦達到97.0%,內地物業租用率更高達99.4%之高。物業數量多再加上租用率高,使集團能夠收取相對較為穩定的租金收入,不會因某一項目而大幅影響,所面對的個別項目風險相應亦較低。

資產總值增加23%,逾2000億港元

從物業組合的估值來看,領展資產總值約為2164億港元,按年增加23.0%。當中香港已發展的零售商舖價值約1363億港元,佔集團整體約為69.7%,是集團佔比最大的一個物業組合;其次則為香港已發展的停車場,估值約345億港元,佔比約為17.0%;而香港辦公室、內地零售商舖、及內地辦公室則分別佔約4.3%、5.3%、及3.7%。香港依然是領展的主要市場,但現在已不斷在香港以外地方發展其物業項目,未來其規模將會不斷擴大,香港以外的物業佔比亦有上升的趨勢。

當資產規模持續擴大時,我們亦可預期領展所獲得的租金收益將會持續增加,對於股東來說確實是一件不錯的事情。

良好企業管治,業績長期維持良好,股價股息齊升

受惠於集團良好的企業管治,以及不斷追求創新及進步的取向,例如不斷升級街市的佈局及環境等,使過去多年來領展業務均維持良好增長,每年都有穩定增派的基金單位。

集團去年收益按年增加8.3%,至100億港元,扣除成本後的物業收入淨額則按年增加9.6%,至76.6億港元,每基金單位分派按年增加9.4%,至249.78港仙。

股東除了每年均獲得穩定增長的現金股息之外,領展股價的上升同時亦使股東獲得更高的資本增值回報。股價上升再加上股息增加,是雙重的收益效應。

領展於2005年11月上市時,招股價為10.3港元,每手500股,每手成本為5150港元。以每手計算,若投資者持有至目前,以股價73.55元來算,賬面賺31625元,即614%,再加上所收到的股息合共約9475元,即總共賺41100元,過去13年回報率高達698%,年複合增長率達到18.4%,表現持續良好。

資產配置的好選擇

領展是屬於一間房地產信託基金,雖然是在香港交易所上市以股票形式買賣,但其資產性質始終是房地產基金類別,其收益表現與旗下的房地產項目直接相關,並以股息形式把回報派發給投資者,所以與股票的性質是有所不同。

從分散投資的意義來看,把資金投資於不同資產類別可以降低投資組合因個別資產所帶來的風險,同時亦可減低短期大幅波動帶來之心理壓力,對投資組合表現會有一定幫助。因此,由於領展與恆指的相關性較低,目前BETA 約為0.61,若要把投資組合作出較為分散的資產配置,確實是一個不錯的選擇。

(筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份。)

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