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樓市下一浪——大單位


《資本壹週》669期 (2018年9月6日)

1. 目前面對的所謂不確定因素,統統無用,不會推冧樓市。
2. 縱然打發展商手上農地的主意,如意算盤亦未必打得響。
3. 大單位的樓價遲早爆發,未來成交可能單單都「億億聲」。

樓市下一浪——大單位
愈來愈多人看淡本地樓市前景,包括一眾大行,例如花旗便預期,香港樓價今年下半年將下跌百分之七,中信里昂就更悲觀,認為未來十二個月會下跌一成半,面臨○三年沙士後十五年以來的最大挑戰;就連業內人士,亦指出樓市正在轉勢。

然而,本欄依然維持原判,認為本地樓價實在易升難跌,就算回軟,也只是微調罷了,之後還是會向上。目前面對的所謂不確定因素,統統不會成為樓市的「最後一根稻草」。

例如利息,即使美國真的如市場預料一樣,在今年餘下日子再加息兩次,即九月與十二月,而香港跟足,都只是半厘而已;何況美國總統特朗普一而再對聯儲局放話,表示對不斷加息「不高興」,因此美國隨時在九月加息後,便放緩升息的步伐,十二月那一次將按兵不動,明年亦不會加到四次那麼多。

其實,說來說去,香港樓價高處未算高,完全是因為需求太多、供應太少。除非出現三種情況,即是利息太高、經濟太差、負債太高,否則樓市難言大跌。就算港府夾硬加稅遏抑需求,一日未解決供應緊絀的問題,也難扭轉如此趨勢。事實上,縱然打發展商手頭上農地的主意,如意算盤亦未必打得響。表面上,淨計四大地產商恒基、新地、新世界、長實,便有超過一億方呎農地在手,以地積比率三倍,每個單位面積四百方呎計,已可興建多達七十五萬個住宅。

可是,實際上,一眾發展商一直以來申請農地改用途的步伐都不算快,當中只有新地快少少,事關集團是根據政府的規畫藍圖例如鐵路的建設去部署,整個過程隨時長達二十年,其餘則不盡然,而恒基的農地儲備就最多,接近四千五百萬方呎。

至於一手樓空置稅可否增加供應?無可否認,空置稅某程度上是有用的;不過,回顧現時發展商手頭上的空置樓,只得八、九千個單位罷了,於龐大需求而言僅屬杯水車薪,只能解燃眉之急,長線來說還是要覓地起樓。而環顧全港,近年的大規模供應,例如西九、啟德,已經所餘無幾;將軍澳亦是寥寥可數。

此外,如今的年均新增供應二萬個單位,跟以往的二萬個,已經大不相同,因為發展商起樓愈起愈細。有傳媒作出統計指,二○一一年時,面積少於二十方米的單位,佔比極少——少於百分之一;到二○一七年,佔比則上升至近百分之四,計及四十方米以下的單位,期間更大增了十倍。反觀七十至一百方米以下的單位,數量卻減少了三分之一。亦因如是,隨着大單位的供應拾級而下,樓價遲早爆發,現時面積逾一千方呎的,已算豪宅;逾二千方呎的,更是鳳毛麟角。此等豪宅身價拾級而上,未來的成交,可能單單都「億億聲」。

近年的大規模供應,例如啟德,已經所餘無幾。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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