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【港股專家】捕風:沉寂已久的內房潛力股——眾安房產(0672)


去年中曾介紹過的眾安房產(0672),大升後以先舊後新配股完結了整次的炒作。眾安房產絕對不算中、大型的內房股,但其擁有大量低成本的優質土儲,實在讓其增益不少。作為全中國100大的內房企業之一,眾安房產擁有著可供未來10年發展需要的土地儲備,而且平均的收購成本亦相當低廉,雖然中央不斷強調用來住而非炒的要點,不過這無礙成為其發展助力。

有著大量價廉物美土儲的先天因素,加上去年憧憬著重估土儲的價值,內房股遂成為最大升幅的板塊之一,而眾安房產去年的業績亦絕不失禮。於今年3月所發佈的公告當中,截至2017年12月31日止年度,眾安房產的收入為43.95億元人民幣(下同),同比減少12.2%;股東應佔溢利為5.47億元,同比增長337%。年內出售的投資物業共計收入為9.28億元,該部份投資物業該年度產生的銷售收益約為6200萬元。

另外,合同銷售面積約為67.94萬平方米,合同銷售收入為約101億元,眾安房產的銷售額亦首次突破百億關口。已出售及交付的物業銷售面積方面,約為40萬平方米,雖較2016年減少35.7%;不過,已確認每平方米銷售均價約為10586.9元,較上年度增加約31.2%,由此亦可看出內地房價、地價的升幅相當驚人。

再者,眾安房產具有「環杭州灣大灣區」概念,意思即是上海、浙江和江蘇等地形成一個大灣區的概念,其中環杭州灣區是核心,還有長江口灣區與南通通州灣區等。上海市政府亦早已表態,會全力支持上述灣區的發展,務求打造成內地中、高端收入人士置業及工作的首選地方。還未提及杭州有著「中國矽谷」的稱號,如阿里巴巴、網易等就座落於該處,具備著成為未來頂尖科技城市的潛力。而眾安房產擁有的大量大儲正集中於此,地理優勢相當明顯。

可惜,好景不常,內地近月已證實收回棚改融資審批的權限,將控制貨幣化安置比例。以往由分行可處理的貸款,現在要全數由總行負責,並改以實物安置為主,變相收緊了棚改貸款的審批,窒礙舊區重建,亦拖累發展商於舊區的發展大計。一眾的內房股明顯受到拖累,而眾安房產的股價亦明顯一路向下,由去年高位已大跌6至7成,現時市值僅約25億,對於一家全國100大的內房企業,這樣的狀況會否太過誇張?相信很大程度上,現時的市值屬於嚴重被低估的情況。

近日,眾安房產再有動作,與中國新城市(1321)聯合公佈,眾安盛隆與杭州東方訂立股權轉讓協議,眾安盛隆同意向杭州東方收購浙江新農都全部股權的22.65%,代價約為人民幣3.53億元。待完成後,眾安盛隆將擁有浙江新農都全部股權的合共42.5%。有關的收購事項將令中國新城市把握隨著長江三角洲地區的持續城鎮化、經濟增長及居民生活水平提高而對農產品現代物流平台需求所帶來的業務及發展機遇,從而可提升中國新城市的收入。這有利於集團整體的長期增長及可持續發展,在長期而言增強股東價值。而中國新城市作為眾安房產的附屬公司,相信亦會有助於其集團有更宏觀的部署。

從眾安房產的走勢可見,底部相信已然構建起來,股價亦開始回暖。而整個內房板塊由年初至今已跌超過2成,市值已蒸發約5000億,PB亦創近5年新低,價值基本上已完全被低估。當然個別內房企業的資產負債問題、收款能力等也有所影響,但相對來說,現時整個板塊的價值仍是低廉的,有能從中尋得好股的機會。至於眾安房產方面,近年盈利不錯,資產負債比率亦屬理想,具備著長遠投資的條件。

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