政府推出一手空置稅已有半月，雖然各大發展商都相繼表態，聲言措施成效不大，更指會轉嫁成本到買家身上，但最終仍是口不對心，多個現樓項目的銷售步伐即時提速，並想盡辦法散貨，要不轉賣為租，為的便是避免增加額外成本，結果令到短期豪宅供應增加。即使如此，亦不代表市場看淡後市，因長遠而言，豪宅供應仍是有限，特別是洋房的數量，故分析指，下半年洋房會繼續有價有市。
撰文：鄒銀欣 攝影：徐煥傑、資料圖片
自政府於6月底推出一手空置稅後至今已相隔半月，雖則有不少市場人士及發展商都相繼指出，措施成效有限，又指會將成本轉嫁到準買家身上。據Q房網香港數據研究中心據一手住宅物業銷售資訊網資料，統計7月截至15日的新盤銷售只有673伙，較上月同期的1,550伙急速回落約56.6%。該行認為，銷量回落與推盤量減少有關，因為截至7月15日，7月份推盤量僅得1,576伙，而6月同期則錄得2,259伙，單是推盤量便按月下跌30.2%。這統計反映發展商似乎確實不擔心空置稅。
然而，同時間現樓豪宅新盤銷售卻逆市上升。資料顯示，面積較大的洋房及特色單位於本月的銷售量上升，截至15日為止已售出49伙，而上月同期則只有43伙，按月銷量已升14%。值得注意的是，本月售出的洋房或特色單位，當中絕大多數為已落成的現樓貨尾，相信隨着一手空置稅開徵，不少發展商即時加快現樓豪宅貨尾的銷售。同時，數據又指出，本月豪宅銷售以現樓為主，上述49伙洋房及特色單位，有37伙為現樓單位，佔75.5%。
如在這半個月以來，新鴻基地產（00016）已連環推售多個項目，如山頂TWELVE PEAKS、元朗Grand YOHO 2期。當中TWELVE PEAKS最新以4.951億元售出2號屋，該洋房實用面積4,197方呎，另連2,786方呎花園和846方呎天台，折合實呎高見11.79萬元。
最近又將入伙近兩年的何文田天鑄第一期推出1號及3號屋招標，至下月底截標。1號洋房實用面積3,345方呎，另連1,689方呎花園；至於3號屋面積2,740方呎，花園面積1,265方呎。
各出奇謀搶客
而長實（01113）的馬鞍山星漣海、華懋西貢銀景峯、英皇國際（00163）的屯門珀居、會德豐（00020）位於將軍澳的SAVANNAH等，都有推出現樓貨尾，不少單位類型都是屬於豪宅及洋房類。不過，豪宅的銀碼一向較大，故去貨速度亦較慢，發展商亦希望盡早沽貨避稅。故發展商不得不想法子加快推售，如在付款方式上都各出奇謀，除高成數按揭外，更推出超長成交期及先住後付的優惠吸客。
正如會德豐屯門NAPA加推兩座洋房時，就引入780天或840天特長成交期付款計畫，買家在繳付樓價20%後更可提早入住，但每月須繳付2萬元行政費。至於富豪系旗下入伙兩年的元朗洪水橋富豪．悅庭，近日則減價兩成多以上重推，亦引入450日成交期及先住後成交的做法。
此外，有發展商則毅然將項目轉賣為租，好似新地早前突然將北角海璇第6座約140伙改為服務式住宅，租期料約半年至1年。另佳明集團何文田明寓部分單位，正考慮改作長線收租，集團營業及市務總監顏景鳳表示，由於空置稅令豪宅持貨成本增加，故有此決定，惟因項目全盤只有18伙，相信影響不大，若有買家對項目有興趣，亦會再推出單位出售。
事實上，眾多發展商都因一手空置稅而加快推盤，供應量增加，市場普遍認為豪宅市場衝擊最大。可是美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，下半年高鐵通車效應，料可吸引更多國內人士來港置業，有利豪宅交投，而且貿易戰或逼使人民幣貶值，亦突顯磚頭保值，下半年洋房會繼續有價有市，全年註冊量將挑戰300宗的8年高位。而樓價方面，中價豪宅將跟隨大市上升，超級豪宅更可跑贏大市，升幅約兩成。
對沖人幣貶值
觀乎如今貿易戰已全面開打，而人民幣亦持續貶值，週二在岸人民幣低見6.8287，而離岸人民幣低見6.8446，齊再創逾1年低位，進一步逼近去年6月27日的低位，當時在岸價低見6.8442，而離岸價低見6.8597。星展香港高級經濟師周洪禮認為，下半年人民幣貶值趨勢不見得有扭轉趨勢，若人民幣重覆2016年人民幣最大跌幅6.8%，年底將見6.97，而今年的下跌空間會較2016年更大。基於此因素，來港購買大額物業作對沖之用。中原資深營業董事何兆棠更指，新上市內地公司則受同股不同權影響，亦有可能以傳統豪宅作投資保值，從而增加豪宅需求。
再者，支持豪宅樓價上升的基本因素由此至終都沒有變，長遠而言，豪宅供應仍是有限，特別是洋房的數量，更是最少。據美聯物業數據指出，下半年逾2萬伙有機會推出的全新盤中，只有336伙為洋房，僅佔整體的1.6%，當中更只有153伙，即45.5%為現樓洋房有較逼切的推售需要。即使加上逾300伙的貨尾，未來洋房供應未必會大增。
與此同時，洋房近年的落成量亦有持續減少的趨勢，於2013至17年這4年間，全港僅有1,106伙全新洋房落成，較2008年至2012年間的1,384伙跌約20%。截至2017年底，全港洋房總存量僅約18,824伙，按落成量的年分劃分，當中於2008至17年落成的，即10年樓齡的洋房數目，更只有約2,490伙，佔洋房總數僅約13%。相較於有限的新供應，市場對洋房的需求卻持續強勁，上半年的熾熱交投已足以反映。