美國加息潮至，市場預期本港最優惠利率將於今年下半年上調一至兩次，實際按揭息率屆時會升至2.4至2.65厘水平，由於高於現時樓市只有2.2至2.6厘的淨租金回報率，屆時借錢買樓收租將會變成負現金流的投資，亦即住宅租金正式進入負回報年代。當中大單位，以及新盤單位，由於本身租金回報低，影響最大。然而，住宅租金回報創新低，不代表樓價下跌，在房屋供應不足的大前提下，估計未來樓價仍可靠穩。
近日港匯觸及弱方兌換保證，金管局接錢收細銀行體系結餘，港元拆息回升。雖然本週新股招股，接錢暫告段落。然而，今番拆息大升，已讓市場關注到以銀行同業拆息（HIBOR）作計價基礎的拆息按揭（H按）利率走勢，以及本港最快何時增加最優惠利率（P）。
美國自2015年底開始收水，聯邦基金利率至今已加息6次共1.5厘，期間本港儲蓄及P並未調整過。渣打香港行政總裁禤惠儀認為，銀行總結餘減少，港元拆息隨之攀升，但相對金融海嘯前，P與港元拆息現時仍有明顯差距，故即使美聯儲局在6月份加息，P亦未必需要變動，直至P與港息差距明顯收窄，才有上升壓力，估計待今年下半年將會出現有關情況。
若按揭息率上升，除了市民買樓的負擔將會增加，本港的住宅亦將進入負回報年代。交銀國際發表報告就指，銀行流動性下降令拆息持續高企，市場上大多數的拆息按揭貸款利率已升至「封頂位」，即P減3.1厘，或實際按揭利率為2.15厘。
交銀國際指出，現時市場預期最優惠利率於下半年上調一至兩次，每次幅度介乎25至50點子，相當於實際按息升到2.4至2.65厘水平，高於現時樓市只有2.2至2.6厘的淨租金回報率，若再扣除利息成本之後，租金回報很大機會已為負數。
租金有下調壓力
加上近年住宅落成量上升，如在今年，私宅落成量和交付予買家的數量預計達1.8萬個單位，較去年多約2,000伙，令租盤供應增加，租金有下調壓力。該行預計，隨著供應量上升、加息和租金收入下跌，今年住宅租金回報或會下跌20%至30%。
事實上，在樓價急升的年代，住宅租金回報已大不如前。根據利嘉閣地產統計數據顯示，全港50大屋苑2月租金回報僅2.78厘，跌穿2.8厘關口，較去年同期的3.03厘，蒸發25點子。當中僅有14個屋苑回報率達3厘或以上，大大低於去年同期的35個，最高回報屋苑分別為鰂魚涌南豐新邨及荃灣荃灣中心；而租金低於2.5厘或以下的屋苑佔9個，高於去年同期的兩個，當中租金回報最差的是新蒲崗譽．港灣，利嘉閣統計該屋苑2月呎租約38元，租金回報1.9厘，是唯一一個跌穿2厘的屋苑。
租金回報低落主因是近兩年樓價攀升，租金升幅遠遠跟不上升勢，根據差估署統計資料顯示，2月份樓價指數最新報364.1點，按年累積升幅達16%。但同月租金指數報187.5點，按年升幅僅6.2%，明顯跑輸樓價升勢。當中，豪宅大單位將為租金負回報的重災區，根據差估署統計資料顯示截至1月份數據，面積逾1,722方呎的Ｅ類大單位，其回報率跌已穿2厘，最新僅報1.9%，而面積1,076至1,721方呎D類單位，回報率亦只有2.1%。其實自2008年金融海嘯後，跨國公司大幅削減駐港員工的租金津貼，豪宅租務市場可謂一落千丈，豪宅單位租金回報率自然不理想。
近期各區豪宅租賃回報亦是偏低，如九龍站天璽海鑽璽高層C室特色戶，實用面積1,143方呎，新近以月租10.5萬元租出，呎租約92元，雖然創屋苑新高呎租，但由於業主是於2013年以6,857萬元購入單位，回報率僅為約1.8厘。南區壽臣山Shouson Peak更低見1厘，根據利嘉閣資料，項目單號D屋，面積約2,769方呎，近日以16.7萬元承租，呎租約60.3元，由於業主於2012年4月以1.928億元購入，回報僅約1厘。
新盤呎租遜舊樓
除了大單位外，雖然現時新盤銷情持續理想，但好賣不好租。而且由於買入價高，回報亦奇差。當中啟德1號有2房單位以1.68萬元出租，回報僅1.6厘，為屋苑新低。分析指出啟德因配套未及完善，故屋苑租金相對上比九龍灣一帶要低。本月至今錄約64宗租賃成交，平均呎租約32元，比九龍灣樓齡34年的得寶花園，呎租42元更要低。
至於何文田新盤皓畋呎租亦見低水，部分呎租不足40元。美聯聯席區域經理阮培華稱，該盤租金回報率約2.3至2.6厘，本月錄約45宗租賃成交，實用呎租約38至46元，其中10座低層E室，實用面積568方呎，以月租2.2萬元租出，實用呎租38.7元。以單位去年買入價約1,165萬元計算，租金回報不足2.3厘。
反觀小單位租金回報較好，差估署統計資料顯示截至1月份數據顯示，431方呎或以下的A類單位，回報約2.7%。而根據市場消息，恒基地產（00012）長沙灣海柏匯即將入伙，當中高層B室一單位，實用204方呎，月租1.28萬元，呎租63元。原業主2016年以約320萬元購入，回報率高達4.8厘。若扣除每月管理費約1,000元，回報率仍達4.4厘，新樓而言算是不俗。屋苑對上一宗租賃，為高層E室，實用275方呎，一房間隔，月租1.32萬元，回報率亦有3.8厘。
單細位不止租金回報較理想，升值力量亦較高，如大埔嵐山開放式戶，上月就以實用呎價逾1.87萬元易手，3年勁升1.4倍。分析指出，迷你單位的無論是買入總額和租金總額都較細，較多人能夠負擔，因此無論是租、賣都較旺場，升幅亦更理想。但留意細單位亦往往較大的投資風險，現時購買迷你單位人士，一般是買樓能力「掹掹緊」、「能力最差」人士。當樓市下滑，市場上不會再出現能力更差的人承接這類盤。此外這類盤的管理費高昂，平均呎價4至5元，每個月開支至少過千元，扣除有關費用，回報或大打折扣。
志不在收取租金
雖然拆息上升將進一步影響租金回報，但市場普遍認為，在房屋供求基本面未能平衡下，租金回報再差，亦難動搖樓價走勢。當中資深財經專家林一鳴相信，如計及差餉、釐印費等成本，買樓收租的淨回報率其實一早已是負數，惟在印花稅等辣招下，借錢買樓收租的投資者早已幾乎絕跡市場，而有實力的投資者亦未必要借按揭去買樓。故雖然近期拆息上升，但相信對樓市的投資需求影響有限。
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓亦認為，現時樓市多是用家主導市場，特別是豪宅回報一向較細單位低，自用率一向高企，此類用家或未必著眼於租金回報，反而較著重樓價升幅。而預測全年樓價比去年仍有10%的升幅，故住宅物業仍然有一定投資回報。