樓市持續亢奮，政府為了打壓樓價升勢，過去幾年已推出不少「辣招」，惟效果不如理想，樓價不跌反升。有鑑於去年底已落成但仍未售出的私人住宅數目錄近萬伙，較去年年初顯著上升，財政司司長陳茂波近日突然一改口風，表示考慮增設「空置稅」。
有消息指，這措施只是針對一手物業。但不少分析都不太看好「空置稅」的成效，且政府若定下的稅率不高，在樓價急升下，發展商更可對此視而不見。與其政府花時間研究「空置稅」，倒不如將此精力花在覓地上，增加供應更好。
財政司長陳茂波近日接受訪問時透露，政府正研究考慮引入空置稅。其實在今年1月時，他被問到會否推出空置稅時，仍指未必適合。可如今他留意到，截止去年年底，已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目達9,500個，較2016年底的6,000個，上升逾五成，懷疑有發展商囤盤托市，個別為追求高價，以「唧牙膏式」招標賣樓，手法極有問題。由於發展商囤積單位，即使政府積極覓地推地，仍無法令市場供應增加。
空置率偏低
據運輸及房屋局資料顯示，截至去年12月，一手私宅中，已落成後仍未賣出的單位數量約9,000伙，較2017年初8,000伙增加12.5%。回看近年的數字，2015年落成未賣的新樓曾低至5,000伙，即近3年間，一手落成單位未售出的數量，足足增加80%。差估署資料亦顯示，近年私人住宅空置率低企，由2012年的4.3%，一直下降至去年的3.8%。本港的空置率可謂處於極低水平。
有消息指出，政府打算針對一手樓出招，以增加供應，考慮手段包括徵收物業空置稅、在賣地合約加入條款，要求發展商於單位落成後若干時間內，賣出若干單位。至於具體細節，仍需進一步研究。而增加賣地條款，因只需在合約列明，毋須經立法會審批，較為簡單直接。如落實的話，政府會於將來賣出土地項目中推行，而已賣出的土地項目則不適用。
落實措施困難
測量師學會房屋政策小組主席林家輝直言，9,500個單位足足有一個港島康怡花園般大，情況非常誇張。雖就一手樓徵收空置稅「原則是好」，令發展商難以「囤積居奇」，待樓價上升時才放售，但落實時仍有不少困難需面對，尤其如涉及二手樓，需要大量人力物力調查，故建議只就一手樓徵收空置稅。
稅務學會副會長崔慶昭亦認為，徵收空置稅可令香港住宅單位供應數量增加，但同時會令香港簡單稅制複雜化，且如何界定為空置，執行上會有難度。「香港不少人士的居住模式是在港住半年、外地住半年，這些是否屬空置？如果豁免的話則會增加行政上的麻煩。」他認為，要解決樓市失衡，必須由根本著手，增加土地供應。
地產及建造界議員石禮謙更反對任何形式的空置稅，指業主可用便宜租金租予親人避稅。他又說，發展商買地是為出售物業，囤積之談不切實際，稅項亦無助解決樓市問題，認為政府不能只靠稅收解決問題。
中原集團主席施永青亦指出，如今香港的空置率只有約3%至8%，基本上是低到世界少有，在香港，5%的空置率會被視作正常的自然空置率，現在只有3.8%，可被視作偏低，故認為能透過徵收空置稅而釋放出來的房屋資源會非常有限。而今次陳茂波打算向發展商開刀，向這些一手單位徵收空置稅，希望藉此驅使發展商及早把這些單位推出市場，從而紓緩市場上供不應求的情況，相信未必會達到預期效果。
政府經常錯估
正如當年政府推出「辣招」的需求管理措施，當時估計若每伙新樓價值下跌100萬元，即相當於幾大發展商損失720億元，結果當然是事與願違，樓價不跌反升。再者，政府並沒有說明這9,500個單位已空置多長時間，因按外國慣例，空置稅是不會一空置就立即徵收，一般都有一段通限期，譬如6個月。
因此，施永青認為，政府應先了解一下在樓宇建成6個月後，還有多少單位沒有推出市場發售，又指數字一定會少於9,500伙。因此，即使空置稅真的有效，社會的得益可能不會太多。再說，空置稅並不能真正增加供應，它只能避免發展商把供應延後而已。
此外，空置稅的成效還視乎徵收的稅率。以外國一般每年只收樓價的1%來推算，對發展商的阻嚇力不足，因香港1年樓價的上落，動輒5%至10%。假設來年樓價明顯看升，那發展商可能寧願交空置稅，也不一定肯提前開盤，以免整體的收益變得更少。
如此看來，政府與其花時間在一些實際效益不大的政策上，倒不如將更多精神放置在物色土地增加樓宇供應上，這樣即使不用再扭盡六壬推任何阻嚇或懲罰的措施，樓價都會因應供應大幅增加而有緩和，效果一定更好。