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海航售啟德 中資搶地難再


海航資金壓力龐大,最終要出售兩幅啟德地皮。

中資企業近年瘋狂來港掃貨,搶貴甲級寫字樓、住宅地皮,連工業大廈亦不能倖免,但盲搶地的後遺症終於爆發。不斷被傳有資金壓力的海航集團,終於「甩手」兩幅啟德的地皮。中資前兩年在港買貴資產,令市場擔心會炒高資產價格,但事實證明,不合理的交易不能持續,市場能自行調節,相信海航事件預告類似行為將暫告一段落。

中資機構過往所以能積極於境外掃貨,源於內地銀行提供資金,但有關收購最終引來國家關注,國務院辦公廳去年八月轉發發改委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見的通知》,其中提到,限制境內企業開展的境外投資有:房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資;在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台等。

結果,不少企業因而出現資金問題,當中近年積極境外購置資產的海航,就不時傳出資金出現問題,最終日前宣布打包出售兩年前買入的啟德地皮。海航集團旗下的香港國際建投(00687)公布,以總額一百五十九億五千九百萬元出售兩幅啟德地皮予恒基地產(00012)。兩幅地皮分別為啟德六五六二及六五六五號地皮,海航先後於一六年十一月及十二月,以五十四億一千二百萬元及八十八億三千七百萬元投得,中標價合共約一百四十二億五千萬元,今次賣出資產,海航帳面利潤約十七億元,但未扣除投地所需開支及利息成本。

提升品牌形象

其實今次成功賣出的六五六二號地皮,今年一月中才獲銀行將過橋貸款延長六個月至七月十五日,但海航最後都決定甩手,反映財務壓力應該相當巨大。海航屬最為「高調」的內地發展商,於一六年十一月至一七年三月期間,先後投得四幅啟德地皮,總額高達二百七十二億元,震驚市場,亦成功為海航打響名堂。海航當時指,買香港地是因為愈來愈多大企業以香港作為橋頭堡,非常看好香港的後續發展潛力,同時亦認為啟德發展區規劃良好,相信啟德作為海航進港的首個發展項目,會有較大影響力,並有助大幅提升海航的品牌形象。

陳峰去年承認有資金壓力,但有信心可以解決。

天價投地,不少市場人士當時已質疑海航的資金實力。恒隆地產(00101)董事長陳啟宗亦坦言,當年看到中資以高價投地,已預視或要被迫賣地。當時香港國際建投主席黃琪珺大派定心,指啟德項目不會引入其他發展商,更指建造、設計、資金安排都準備就緒,可以自有資金、貸款及市場融資支持。原先四幅地皮計畫合併發展,會有七幢較高住宅,十二幢較低住宅,連同別墅將提供超過一千九百伙,單位的實用面積介乎三百八十至二千呎,大約七成單位有海景,預期一九年第三季可以預售,二二年落成及入伙。

海航主席陳峰更曾向傳媒稱,啟德項目部份是用來解決香港員工的住屋問題,會以低價將單位賣給集團的員工,希望「可調節樓價」,因為低成本出售不會推高同區樓價。現時看來,啟德項目的計畫將要推倒重來。海航憑啟德項目打響名堂,但亦因而令中央政府盯得更緊,成敗也是因為啟德。

財務負擔沉重

陳峰上月接受《路透社》訪問時,曾承認海航遭遇融資困難,但強調有信心海航在金融機構的支持下,可以渡過難關。海航上週亦成功與中信銀行(00998)在北京簽署戰略合作協定,中信銀行將對集團戰略授信二百億元(人民幣.下同),並量身定制綜合金融服務方案,深化雙方戰略合作夥伴關係。

不過,海航的資金缺口巨大,二百億元的貨款額只能解決到冰山一角的問題,《彭博》上月已經引述消息人士報道,海航對債權人表示,公司第一季將有六百五十億元的債務到期,並有至少一百五十億元的流動性缺口,今年上半年就要尋求處置一千億元資產,以償還債務及阻止流動性緊縮問題發生。截至去年六月,海航集團擁有一千九百億美元的資產(於約一萬二千億人民幣),規模較美國運通更大,但海航其債務亦達到二百九十三億美元,所以一切都只是表面風光。

市場人士估計,海航餘下的兩幅啟德地皮亦有出售機會。

海航要急售資產,全因過去數年太過瘋狂掃貨,用來收購的資金,估計達二千八百億元。海航的爆買之路由一六年開始,單在當年,就花近三百億美元在海外併購,包括以六十億美元收購了美國科技公司英邁(Ingram Micro);再以十五億美元收購瑞士航空服務公司佳美集團(Gategroup);二十八億美元收購地勤服務集團瑞士空港(Swissport);二十五億美元收購在紐約上市的飛機租賃集團Avolon;一百億美元收購CIT Group Inc.的飛機租賃業務;六十五億美元貝來黑石集團收購約百分之二十五的希爾頓集團,成為最大股東。

今年放售資產

一七年於海外的收購略為收歛,但仍不斷花錢在香港的資產上,除了啟德地皮,亦不斷出手買入及入股本港上市公司,包括龍傑智能卡(02086)、嘉耀控股(01626)、KTL(00442)及東北電氣(00042)。按Dealogic資料統計顯示,截至去年四月,海航於過去二十八個月的海外併購總額超過四百億美元。

為了應付龐大收購支出,海航去年開始已進行拆彈,不斷放售手頭上的海外項目。今年初,海航已放售澳洲商廈,套現二億澳元(約十三億港元),上週又減持德銀股份,套現約十六億元。未來削債行動陸續有來,外電引述知情人士指,海航正在洽售倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf) 的兩座寫字樓,並與投資者就出售展開初步談判,多家私募基金、包括Brookfield Asset Management正考慮投標。海航以三億六千六百萬英鎊購入兩幢大廈,市場估計,放售價或低於入手價,海航應要蝕讓。

海航資金問題難在短時間內解決,市場估計,餘下兩幅啟德地皮有機會再被出售。之前中資一窩蜂來港掃貨,市場人士曾擔心長遠會炒高香港市場的資產價格,但海航的例子證明,不合理的併購不能維持,最後市場亦能自然調節,中資天價搶地亦不會再復見。事實上,內地收緊貸款條款,而一般企業要在內地發債,成本高達七厘,資金成本不輕。

中資過去兩年不斷搶地,本港發展商一地難求。

投地佔比下降

標普報告指出,截至一月底的十個月,內地發展商僅投得百分之十一的政府出售土地,有關比率較上兩財年的四至五成大幅下降。標普相信,內地監管機構對海外房地產購買進行更嚴格的資本管制和審查是主要原因。標普亦指,在香港發展一個項目需要三至四年,與內地發展商慣常採取的貨如輪轉策略有分別,對內地發展商的資產負債表帶來影響,所以搶地明顯收斂。

今年一月,馬雲旗下的螞蟻金服計畫以十二億美元收購美國的速匯金(Money Gram),但收購方案被美方拒絕。外媒指是因為美國外國投資委員會擔憂中資併購存在的數據安全性問題,可能被用來識別美國公民的信息。分析認為,螞蟻金服收購受阻後,會令中資在海外收購進一步受挫,尤其是在美國,亦可以令中資的瘋狂併購告一段落。

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