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【港股專家】捕風:內房前景,強者恆強


可能會有很多人對於「財技」二字有所誤解,以為財技只會出現於細價股之中,其實不然。所謂「財技」,其實是集資的伎倆,但凡上市公司都有集資需要,只不過,大價股集資的份額相對於其市值的比例為細,而細價股的比例則相對較大,容易讓人引起錯覺,對細價股產生不良的感覺,卻對大價股的增資合理化。要知道上市公司上市的目的就是要集資,細價股集資卻引起負面反應的主要原因是當中有不少莊家立心不良,以此滿足一己私欲,所以其實「財技」二字本身並不帶任何褒貶的意思。為何特意提這些呢?因近日不少大價股於市道暢旺之時,紛紛集資,而內房股尤為明顯,今天正想談談內房的情況。

於執筆之時,有兩家企業於開市前宣佈發行可換股債券,分別是新城發展01030.HK及寶龍地產01238.HK,而稍早前的時間亦有如融創中國01918.HK、碧桂園02007.HK等公司進行配股,集資氣氛濃厚熱烈,惟恐錯過是次大牛市的機會,陸續以各種途徑於市場上取得資金。筆者對此並無太大意見,要知道機會難逢,形勢上的而且確是一個良好機會進行相關動作,只是想藉此帶出內房的前景其實相當優秀。

去年於恆指大升36%的情況下,仍有不少內房股跑贏大市,如上述的融創及碧貴園等也是倍數的升幅,而普遍的分析皆認為由於估值方式的錯配、土儲及銷售量的增加、利用桿杆形式擴展自身的版圖是去年內房以倍數形式上升的主因。而過去一年,其實大部分內房的估值已得到一定程度的修復,未來是否仍有大升的潛力呢?特別是習近平堅持房子是住的而不是炒的政策,內房去桿杆的大形勢必定會繼續執行,前景是否仍然優厚呢?

按照萬科02202.HK郁亮的說法,現時國內房地產處於「白銀時代」;而融創的董事長孫宏斌則認為是「鑽石時代」,辜勿論兩人的論據為何,但兩者對於國內房地產的前景是向好的。由於國內房地產企業正在不斷合併小公司的市場份額,強者恆強,使得去年土儲及銷售量大幅上升。而且亦由於土儲增多,發展亦持續進行中,於未來兩三年中,內房企業仍能維持一個穩定的淨利率。不過由於土地儲備是有限的,而大型龍頭房企卻不斷進行兼併,於這些前提下,小型房企被淘汰只是時間問題,大家投資時必須細心留意並進行篩選。

這裡也需要提一提筆者的愛股—三盛控股02183.HK,於最新一期的中國房地產企業新增貨值TOP100中,三盛不論是在新增土地價值方面,或是新增土地建策面積上,都是處於頭100位的。雖然升幅較為緩慢,但要知道,內房的價值是需要在售出之時才能兌現的,所以才會出現價值長期落後的狀態,試想一下,這些土地儲備實實在在的轉變為銷售量的時候,股價將會有何種變動?這裡亦建議大家可持續留意每月的新增土地數據,或許能從中尋得未反映價值的好股呀。

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