近幾年樓價持續飛升，一來是因為本港地皮確實供不應求，二來就是政府的「辣招」限制了二手樓供應，等於樓價向上的催化劑，以致近年樓價愈升愈高，如今入場單位售價已超過四百萬元，以致政府正考慮放寬按揭保險成數，讓更多市民上車。
不過，就算政府落實放寬按揭成數，在二手樓供應不足下，市民仍難覓上車盤，最有效方法應是撤銷辣招，增加市場供應。同時，則努力增加土地供應，最有效兼長遠方法當然是填海造地，但不能像以往著重於細眉細眼地填海，而是定下大規模填海計畫，才能解決地荒問題。
事實上，在樓市急升下，四百萬元以下的樓盤已愈來愈少。因在新規例下，港人購一千萬元以下物業，最多只可以承造六成按揭，若是四百萬元以下，連同申請按揭保險（簡稱按保），首置客可額外多造三成，共九成按揭；四百萬至四百五十萬元物業則可造八至九成，貸款上限為三百六十萬元。不過，隨著四百萬元以下物業減少後，可申請九成按揭保險的個案亦不多，即是能力不足的上車人士便更難置業。
有見及此，有市場人士認為，放寬按揭成數，可助有能力供款但首期不足的年輕人上車。財政司司長陳茂波強調，了解到部分有意置業的年輕人士，縱有能力供樓，卻苦於缺乏首期，並對這個問題「好上心」，故有考慮放寬按揭保險成數，但直言不想市場理解成減辣措施，為樓市推波助瀾，故此目前只能研究及觀察合適時機。
觀乎目前三百餘呎的單位都升至五百萬至五百五十萬元，表面上看，若放寬按保成數至五百萬元，似乎可有助上車人士成功置業。然而，若今年樓價如去年般再上升一成，最終仍是達不到助上車的目標。
雖然過去幾年私人土地供應都可達標，然而，落成量卻是一直遠遠不及。在今年度的二萬四千多個單位當中，私人主導發展或重建項目的佔比高達六成四，較過去五個年度約一成五的平均值高近百分之五十，若按單位計，更較平均值高出四點三倍。換言之，本年度的住宅供應已是由私人主導，同時代表今年度政府土地供應未能到位，只有約八千六百伙，大幅低於過去五年全年平均值的約百分之五十。
「熟地」供應不足
再者，目前於今年度賣地表中的待嫁姑娘仍未成年，地皮皆非「熟地」，如啟德的八幅地皮因未完成修改相關大綱圖的城規程序，未能及時推出。萬一未來幾年，私人供應跌回過去水平，而政府又因無「熟地」在手，未能填補缺口，屆時私人房屋供應或會出現問題。
由此可見，單靠四處覓地增加供應，以遠水救近火，實在難以有效解決供求嚴重失衡問題。若然要在短時間內增加供應，二手市場是唯一的救命稻草。事實上，香港自二○○九年開始推出一系列辣招，不但未能抑制樓價上升，雙倍印花稅、按揭收緊反而是強行抑制了二手市場，二手市場的成交亦大幅回落。
第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示，目前二手樓宇數量都較全港家庭為多，換言之，每個家庭只居住一個單位的話，那全港空置單位將多得驚人，所以正確紓緩樓價的配方是釋放二手市場供應，在置業階梯得到重啟後，住屋問題將可大大減輕。
仲量聯行董事總經理曾煥平亦指出，據統計，香港住宅成交量自一○年下半年開始，已未能追上結婚及本地出生人數，目前比率為零點五，較過往長期平均比率少百分之四十五，顯示有大量需求未獲得滿足。由於市場擠壓有大量住房需求，故樓價才獲得支持。但是，若可放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施，釋放二手房約一百一十六萬套的住宅存量，在可售單位數量增加下，樓價才有穩定下來的基礎，這才是最有效助上車的方法。
在解決短期的急切住屋需求後，長遠的土地供應亦是政府應正視的問題。為增加土地供應，政府在二○一三年開始計畫重啟一度停止的填海工程，惜受到各界的壓力，單是選址過程經已困難重重。據知，土木工程拓展署其實早於二○一一年已委託奧雅納工程顧問進行研究，制訂增加土地供應策略，包括在維港以外適度填海及發展岩洞。顧問公司根據香港各種的環境限制，如海岸公園及海岸保護區、具特殊科學價值地點等的因素，最初確認四十八個前初步填海選址，當中包括大鵬灣、塔門、龍鼓灘等。
填海土地零散
即使五個選址均成功落實，但可提供的土地湊湊拼拼才約四百多公頃，而且各塊土均是零零散散，難以連成一個大市鎮，真正滿足市民住屋需要。以近日公布的沙田馬料水填海計畫為例，初步指填海規模達六十公頃，連同沙田污水處理廠重置後騰出的二十八公頃土地，可興建一萬一千個住宅單位，容納逾三萬人，雖然規模相當於太古城或沙田第一城。但由於政府推算，現時每年私樓的需求大約是二萬間計算，故有關供應根本連一年的住屋需求都未能滿足。而且填海預計需要十五至二十年，屬中長期土地供應措施，亦即遠水難救近火。
可參考星洲案例
相對而言，同樣地少人多的新加坡政府則對填海造地更有規畫，亦更堅定，如近年公布的德光島西北端填海造地，工程於二○二二年完成後，單是一幅土地已將為新加坡新增八百一十公頃土地，相當於兩個大巴窯市鎮的面積。由於現時大巴窯約有十二萬人口，即該塊即將落成的新填海土地已可容納二十四萬人口。
而政府在二○一三年發表的土地資源規畫書中指出，為滿足未來人口可能增加的需求，將繼續填海造地擴大國土面積，預計到二○三○年將填拓另外約五千二百公頃土地，計畫足足是整個大嶼山填海計畫的五倍。香港政府若要真正解決市民住屋問題，或應學習新加坡政府，認真而堅定地規畫大型的填海計畫，而非左拼右湊地展開成效不大的小型填海工程。