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樓股皆升 港府勁賺 派錢好時機


樓市持續強勢,樓價升不停,加速用家入市意欲。

眼見樓市牛氣逼人,市民上車意欲強勁,從最近房協推出的兩個資助房屋項目,錄得超額認購一百五十一倍,便可見一斑,這更是創下資助屋出售歷史新高。市場反應如此熱烈,全因對樓價看法正面不無關係,雖則政府努力增加供應,但礙於土地供應有限,支撐著樓價向上,更何況地價已愈賣愈貴,樓價更無下跌可言。若非政府減慢土地供應,相信今個財年的賣地收入會再創新高,財政盈餘可進一步得到壯大。

除了賣地收入外,外匯基金亦有「水浸」情況,加上第四季港股表現標青,預料外匯基金走勢強勁,收入會大增。在政府「財源滾滾」之時,亦是時候要考慮還富於民。其中可行方案,是向每個強積金戶口注入額外現金,再仿傚星洲,強積金可作置業用途,如此比較政府花大量資源興建資助房屋,更為直截了當。

市民對於入市需求熾熱,主因之一自然與樓價高鋸不下有關,據差餉物業估價署數據,九月份全港私樓售價指數報三百四十點,按月升百分之零點二六,連升十八個月,更是連續十一個月破頂,若相對去年三月的樓價指數二百七十一點四計算,累計升幅達百分之二十五點三。

中原亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑指出,施政報告上月出台後,樓市成交市況更熾熱,相信第四季(十至十二月)私宅售價指數,必定會繼續上升,預料至十二月時將累計會再上升百分之二至三,意味全年樓價升幅為一成二左右。

房委會資助房屋小組委員會成員尹兆堅相信,絕大部分年輕業主均是「靠父、母幹置業」,「除了賣斷一手樓外,都有可能是子女長大成人後,父母將原來物業沽售,將大單位換兩個細單位分畀子女。」這個現象已可反映市民認為樓價不會下跌的預期。

特首林鄭月娥提出,將白居二恒常化,加大市民上樓的機會。

今年地王頻生

樓市節節向上的癥結,在於香港土地供應短缺問題一直未能解決,萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文曾指出,現時至二○二○年,政府規畫的住宅用地相信都有足夠供應,但往後的日子就較不確定,政府尋找的土地都需要改畫,而東大嶼都會及北大嶼山等發展區,就需時更長規畫才可轉化為房屋用地,其後的供應或會無以為繼。如斯境況下,樓價亦難有回調的可能。

麵包價強勢,麵粉價亦不遜色,單是在今年,已兩度出現兩幅住宅地王,今年二月,鴨脷洲利南道豪宅地由中資龍光地產及合景泰富以一百六十八億六千萬元投得,成為當時香港地王,樓面地價每方呎二萬二千元,料開售呎價達四萬元。同時,此地皮中標價亦打破九七年由信置(00083)等以一百一十八億元投得的小西灣藍灣半島地皮,二十年後一舉將地王紀錄大幅向上推高百分之四十二。

在九個月後,信置夥拍世茂房地產(00813)等合組財團,以一百七十二億九千萬元奪得長沙灣臨海住宅地,以逾四億元之差,取代鴨脷洲成為本港新住宅地王,每平方呎達一萬七千五百元。

在地價急升下,政府往往低估了地價收入,據政府的數據,截至今年九月底為止的上半年,已經累積到一百二十四億元的盈餘,與去年同期的六百億元赤字形成強烈對比。

外匯基金水浸

另一邊廂,外匯基金亦有「水浸」情況,第三季外基金賺五百三十六億元,雖然按季跌百分之二十四點八,但由於上半年收益已破盡歷來半年紀錄,總計首三季仍大賺一千八百九十八億元。據金管局數據顯示,二○○七年全年投資收益一千四百二十二元暫為最高,以今年首九個月進帳計,亦即只要第四季度力保不失已可再創新高。

總計今年九月底止,外匯基金資產總值已超過三萬四千億元,較二○一六年底的三萬一千億元高,而二○一五年底數字則為三萬五百億元,意味著今年首九個月投資回報率為五點五八。

全港約一百二十一萬自置業主中,約八千多個單位住戶為二十四歲或以下。

港股升勢持續

事實上,由於近期港股表現大勇,加上美元轉弱,在兩大力量支持下,外界普遍亦看好第四季表現。首先,金融海嘯十週年,全球游資氾濫,股市牛氣沖天,美股屢創新高,港股也重返十年高位。單是十月、十一月恒指已不斷創出高位,相信可拉動第四季的港股投資收入。

此外,近期美元弱勢,意味非美元資產價格上升,亦利好外匯基金。美元在去年底大選急升過後,拾級回落跌足三季,形成外匯基金手上外匯拆算港元後也有巨額進帳,成功交出一份股債匯「瓣瓣贏」的成績單。

加息幅度有限

市場普遍認為,除非美國通脹大幅上升,否則加息速度應不會太快,幅度有限。目前市場對明年三月聯儲局會否加息,看好看淡的比例只是各佔一半,這令美元走勢較先前有所減弱,美元指數上週失守九十四元水平,並跌穿二百天移動平均線,顯示短期內可能會繼續向下發展 ,而一旦失守,有機會下試二○一七年低位。

上海商業銀行研究部主管林俊泓進一步指出,即使美國加息及稅改政策有望推動美元轉強,環球股市及港股表現仍可抵銷當中不利影響,故全年外匯基金收益要創歷史新高,仍並無難度。

外匯基金走勢強勁,政府亦是時候要考慮還富於民。其實當初成立的主要目的,固然是為維持港元匯價及金融體系穩定,鞏固香港的國際金融中心地位。但另一方面,外匯基金管理著政府財政儲備,納稅人的財富,故亦有積穀防饑的意義,現實卻是香港小市民看著港府萬億儲備,自己卻連安居樂業的生活都難尋,難免期望財金管員能夠做得更多,把香港人的財富進一步回饋社會。

目前上車首期動輒數十萬,若沒有政府資助,小市民難以上車。

政府財政如此充裕,更應該直接資助市民置業才是正途。其實政府可為每個強積金戶口提供一定的資助金額,不但每名打工仔均可受惠,同時讓市民以此作為首期,更有效助市民上車。事實上,類似的做法在新加坡已正在推行,新加坡公積金制度除助打工仔退休之用,亦容許他們提早提取部分累算權益用作置業及醫療。

強積金逾六千億

不過,財經事務及庫務局局長劉怡翔指,該國打工仔供款率可高達三成七,與強積金制度下,僱主僱員合共供款率只是百分之十,不能直接相比。據積金局報告,截至去年底本港強積金總資產值達六千四百億元,當中有九百二十萬個強積金戶口,由四百一十九萬名成員持有,每個成員戶口平均有十五萬四千元。

有見及此,若然政府將資助撥入市民強積金戶口,當市民有需要時,可將其轉化為供樓本錢,待市民老年之時,則可用逆按揭的方式,以自住物業換取收入,變相成為退休保障之一,那麼強積金作退休保障的原意亦不會被違背。

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